استانداردهاي بین المللی ارزشگذاري IVS - استانداردهاي دارایی

 کاراسهم: کارشناس رسمی، ارزشگذاری شرکت و ارزشگذاری سازمان، ارزشگذاری استارت آپ‌ها و شرکت‌های نوپا، ارزشگذاری سهام و ارزشگذاری اوراق بهادار، ارزشگذاری برند و ارزشگذاری نشان تجاری، ارزشگذاری و حسابرسی توسط کارشناس رسمی دادگستری

استانداردهاي بین المللی ارزشگذاري استانداردهاي دارایی

استاندارد بین المللی ارزشگذاري (IVS200) 200کسب وکارها و منافع در کسب وکارها

محتوا

.10مرور کلی

.10.1اصــول منــدرج در اســتانداردهاي عمــومی بــراي ارزشــگذاري کســبوکارها و منــافع در کســبوکارها کـاربرد دارد. ایــن اسـتاندارد دربردارنـده الزامـات بیشــتري اسـت کــه بــراي ارزشگذاري کسبوکارها و منافع در کسبوکارها کاربرد دارد.

.20مقدمه

.20.1تعریف اینکه چه چیزي یک کسبوکار را تشکیل میدهد ممکن اسـت بـا توجـه بـه هـدف ارزشگذاري متفاوت باشد، اما بطـور کلـی کسـبوکار شـامل یـک سـازمان یـا مجموعـهاي یکپارچه از داراییهاي مورد استفاده در فعالیتهاي تجاري، صنعتی، خدماتی یا سرمایهگذاري است. بطور کلی، یک کسبوکار شامل بیش از یک دارایی )یا یک دارایی واحد که ارزش آن وابسته به استفاده از داراییهاي دیگر میباشد ( است که همراه با یکـدیگر کـار میکننـد تـا فعالیت اقتصادياي ایجاد کنند که خروجیهاي آن متفاوت از خروجی ایجادشده توسط هـر دارایی منفرد است.

.20.2داراییهاي نامشهود منفرد، یا گروهی از داراییهاي نامشهود، ممکن است یـک کسـبوکار را تشکیل ندهند، اما با این وجـود، اگـر ایـن داراییهـا فعالیـت اقتصـادياي ایجـاد کننـد کـه خروجیهاي آن متفاوت از خروجی ایجادشـده توسـط هـر دارایـی منفـرد باشـد، در دامنـه کاربرد این استاندارد قرار میگیرند. اگر این داراییها این معیارها را احراز نکننـد، ارزشـگذار باید از استاندارد بینالمللی ارزشـگذاري 210داراییهـاي نامشـهود و اسـتاندارد بینالمللـی ارزشگذاري 220بدهیهاي غیرمالی استفاده کند.

.20.3فعالیتهاي تجاري، صنعتی، خدماتی یا سـرمایهگذاري کسـبوکار ممکـن اسـت بـه فعالیـت اقتصادي بزرگتري )یعنـی ارزش( نسـبت بـه آنچـه کـه آن داراییهـا بطـور جداگانـه ایجـاد میکنند، منجر شود. ارزش مازاد اغلب به عنوان ارزش تداوم فعالیـت یـا سـرقفلی شـناخته میشود. این ارزش مازاد ممکن است در شرایطی خاص بر اساس مبـانی ارزش خـاص، یـک دارایی جداگانه تشکیل دهد. نبود ارزش مازاد، بطور خودکار به این معنی نیست که دارایـی یا گروهی از داراییها یک کسب و کار را تشکیل نمی دهند. علاوه بر این، از نظـر اقتصـادي، بخش عمده ارزش داراییهاي یک کسبوکار ممکن است در یک دارایی واحد باشد.

.20.4کسبوکارها ممکن اسـت اشـکال حقـوقی متعـددي نظیـر شـرکتهاي سـهامی، تضـامنی، مشارکتهاي خاص و مالکیت انفرادي داشته باشـند. بـا وجـود ایـن، کسـبوکارها میتواننـد اشکال دیگري مانند بخش، شعبه، خط تجاري، بخش، واحد مولد نقد و گروه دارایی داشـته باشند که میتواند شامل قسمتهایی از یک یا چند شخصیت حقوقی باشد.

77

.20.5منافع در یک کسبوکار )براي مثال ، اوراق بهادار( نیز مـی توانـد اشـکال مختلفـی داشـته باشد. براي تعیین ارزش منافع در یک کسبوکار ، ارزشگذار ابتدا باید ارزش کسبوکار پایـه را با استفاده از این استانداردها تعیین کند. در چنین مواردي، منافع در یک کسبوکار بایـد در دامنه کاربرد این استاندارد باشد اما با توجه به ماهیت منافع، برخی اسـتانداردهاي دیگـر ممکن است کاربرد داشته باشد.

.20.6ارزشگذاران باید مشخص کنند که ارزش چه چیزي تعیین میشود، ارزش کل واحد تجاري، سهام یا سهامداري در واحد تجاري )اعم از منافع کنترلی یا فاقد حق کنتـرل(، یـا فعالیـت تجاري خاص یک واحد تجاري. نوع ارزش ایجادشده باید براي هـدف ارزشـگذاري مناسـب باشد و به عنـوان بخشـی از دامنـه کـاربرد اطـلاع رسـانی شـود )بـه اسـتاندارد بینالمللـی ارزشگذاري 101دامنه کاربرد مراجعه شود(. به ویژه، تعریف شفاف کسبوکار یا منـافعی در کسبوکار که قرار است ارزشگذاري شود ضروري است، حتی زمانی کـه ارزشـگذاري بـراي کل واحد تجاري انجام میشود، زیرا ممکن است سطوح مختلفـی وجـود داشـته باشـد کـه ارزش مزبور در آن سطوح قابل بیان باشد. براي مثال: الف. ارزش واحد تجاري: اغلب به عنوان ارزش کل حقوق مالکانه کسبوکار به اضـافه ارزش بدهیهاي استقراضی یا بدهیهاي مرتبط با بدهیهاي استقراضی آن منهاي وجه نقد یا معادلهاي نقد در دسترس براي ایفاي آن بدهیها توصیف میشود.

ب. ارزش کل سرمایه سرمایهگذاريشده: کل مبلغ پولی که صرفنظر از منبع آن، در حـال حاضر در کسبوکار سرمایهگذاري شده است و اغلب منعکسکننده ارزش کل داراییهـا منهاي بدهیهاي جاري و وجه نقد است.

پ. ارزش عملیاتی: کل ارزش عملیات کسب و کار، پس از حذف ارزش داراییها و بدهیهاي غیرعملیاتی.

ت. ارزش حقوق مالکانه: ارزش کسب و کار براي تمام سهامداران آن.

.20.7ارزشگذاري کسب و کارهـا بـراي اهـداف مختلفـی از جملـه تحصـیلها، ادغامهـا و فـروش کسبوکارها، مالیات، دعاوي حقوقی، اقدامات مربـوط بـه ورشکسـتگی و گزارشـگري مـالی الزامی است. ارزشگذاري کسب و کارها ممکن است به عنـوان یـک ورودي یـا یـک گـام در دیگر ارزشگذاريها مانند ارزشگذاري اختیارهاي معامله سهام، طبقه )طبقات( خاص سـهام، یا بدهی مورد نیاز باشد.

78

.30مبناهاي ارزش

.30.1طبــق اســتاندارد بینالمللــی ارزشــگذاري 104مبناهــاي ارزش، ارزشــگذار بایــد هنگــام ارزشگذاري یک کسبوکار یا منافع در یـک کسـبوکار، مبنـا )مبناهـاي( ارزش مناسـب را انتخاب کند.

.30.2اغلب، ارزشگذاري کسبوکارها با استفاده از مبناهـاي ارزش تعریفشـده توسـط واحـدهاي تجاري/ سازمانهایی غیر از کمیتـه اسـتانداردهاي بینالمللـی ارزشـگذاري انجـام میشـود )برخی نمونههاي آن در استاندارد بینالمللی ارزشـگذاري 104مبناهـاي ارزش ذکـر شـده است( و این مسئولیت ارزشگذار است که مقررات، قوانین و/یا دیگـر رهنمودهـاي تفسـیري مربوط به آن مبناهاي ارزش را در تاریخ ارزشگذاري درك کند و آنها را رعایت نماید.

.40رویکردها و روشهاي ارزشگذاري

.40.1سه رویکرد اصلی ارزشـگذاري کـه در اسـتاندارد بینالمللـی ارزشـگذاري 105رویکردهـا و روشهاي ارزشگذاري توصیف شده است، ممکن است براي ارزشگذاري کسبوکارها یا منافع در کسبوکارها بکار گرفته شود.

.40.2هنگام انتخاب یک رویکرد و روش، علاوه بر الزامات این اسـتاندارد، ارزشـگذار بایـد الزامـات استاندارد بینالمللی ارزشگذاري 105رویکردها و روشهاي ارزشگذاري، از جمله بند 10.3را رعایت کند.

.50رویکرد بازار

.50.1رویکرد بازار اغلب در ارزشگذاري کسبوکارها و منافع در کسبوکارها بکار گرفتـه میشـود، زیـرا ایــن داراییهــا اغلــب معیارهـاي منـدرج در بنــد 20.2یــا 20.3اسـتاندارد بینالمللـی ارزشگذاري 105رویکردها و روشهاي ارزشـگذاري را احـراز میکننـد. هنگـام ارزشـگذاري کسبوکارها و منافع در کسبوکارها، ارزشگذاران باید الزامات بخشهاي 20و 30اسـتاندارد بینالمللی ارزشگذاري 105رویکردها و روشهاي ارزشگذاري را رعایت کنند.

.50.2ســه پایگــاه دادههــاي رایــج مــورد اســتفاده بــراي ارزشــگذاري کســبوکارها و منــافع در کسبوکارها با استفاده از رویکرد بازار به شرح زیر است: الف. بازارهاي عمومی سهام که در آن منافع مالکیت کسبوکارهاي مشابه معامله می شوند،

ب. بازار تحصیل که در آن کل کسـبوکارها یـا منـافع کنترلـی در کسـبوکارها خریـد و فروش میشود، و

پ. معاملات قبلی سهام یا پیشنهادات براي مالکیت کسبوکار مورد نظر.

79

.50.3در رویکرد بازار باید مبناي معقولی براي مقایسـه، و اتکـا بـه، کسـبوکارهاي مشـابه وجـود داشته باشد. این کسبوکارهاي مشابه باید در همان صـنعت کسـبوکـار مـورد نظـر یـا در صنعتی که به متغیرهاي اقتصادي واکنش یکسان نشان میدهد، باشـند. عـواملی کـه بـراي ارزشگذاري وجود مبناي معقول براي مقایسه، باید در نظر گرفتـه شـود، شـامل مـوارد زیـر است:

الف. شباهت با کسبو کار مورد نظر از نظر ویژگیهاي کیفی و کمی کسبوکار،

ب. مقدار و قابلیت تأیید دادههاي مربوط به کسبوکار مشابه، و

پ. اینکه قیمت کسبوکار مشابه نشاندهنده یـک معاملـه حقیقـی و در شـرایط عـادي و نظاممند است یا خیر.

.50.4هنگام اعمال ضریب بازار، تعدیلاتی مانند موارد مندرج در بند 60.8ممکن است هـم بـراي شرکت مورد نظر و هم براي شرکتهاي قابل مقایسه مناسب باشد.

.50.5ارزشگذاران هنگام انتخاب و تعدیل معاملات قابل مقایسـه، بایـد الزامـات بنـدهاي 30.7تـا 30.8استاندارد بینالمللی ارزشگذاري 105رویکردها و روشهاي ارزشگذاري را رعایت کنند.

.50.6ارزشگذاران باید هنگام انتخاب و تعدیل اطلاعات شرکتهاي سهامی قابل مقایسـه، الزامـات بنـدهاي 30.13تــا 30.14اسـتاندارد بینالمللـی ارزشـگذاري 105رویکردهـا و روشـهاي ارزشگذاري را رعایت کنند.

.60رویکرد درآمد

.60.1رویکـرد درآمـد اغلـب در ارزشـگذاري کسـبوکارها و منـافع در کسـبوکارها بکـار گرفتـه میشود، زیرا این داراییها اغلب معیارهاي مندرج در بند 40.2یا 40.3استاندارد بینالمللـی ارزشگذاري 105رویکردها و روشهاي ارزشگذاري را احراز میکنند.

.60.2ارزشگذاران هنگام بکـارگیري رویکـرد درآمـد بایـد الزامـات بخشـهاي 40و 50اسـتاندارد بینالمللی ارزشگذاري 105رویکردها و روشهاي ارزشگذاري را رعایت کنند

.60.3درآمدها و جریانهاي نقدي مربوط به یک کسبوکار یا منافع در یک کسبوکار میتوانـد بـه روشهاي مختلفی اندازهگیري شود و ممکن است بر مبناي پیش از مالیات یا پس از مالیـات باشد. نرخ سرمایهاي کردن یا نرخ تنزیل اعمالشده باید با نوع درآمـدها و جریانهـاي نقـدي استفادهشده سازگار باشد.

.60.4نوع درآمدها یا جریانهاي نقدي استفادهشده بایستی با نوع منافعی که ارزشگذاري میشـود، سازگار باشد. براي مثال:

80

الف. ارزش واحد تجاري، بطور معمول با استفاده از جریانهاي نقـدي قبـل از مخـارج تـأمین مالی و یک نرخ تنزیل مناسب قابل اعمال در سـطح جریانهـاي نقـدي واحـد تجـاري، مانند میانگین موزون هزینه سرمایه، به دست میآید، و

ب. ارزش حقوق مالکانه ممکن است با استفاده از جریانهاي نقدي مربوط به حقوق مالکانه، که پس از مخارج تأمین مالی و یک نرخ تنزیل مناسب قابل اعمال در سطح جریانهاي نقدي مربوط به حقوق مالکانه، مانند مخارج تامین مالی که از طریق حقوق مالکانه، بـه دست میآید.

.60.5رویکرد درآمد مستلزم برآورد نـرخ سـرمایهاي کـردن هنگـام سـرمایهاي کـردن درآمـد یـا جریانهاي نقدي و نرخ تنزیل هنگام تنزیل جریانهاي نقدي است. براي برآورد نـرخ مناسـب، عواملی مانند سطح نرخهاي بهره، نرخ بازده مورد انتظار فعالان در سرمایهگذاریهاي مشابه و ریسک ذاتی جریان منافع پیشبینیشده در نظـر گرفتـه میشـود )بـه بنـدهاي 50.29تـا 50.31استاندارد بینالمللـی ارزشـگذاري 105رویکردهـا و روشـهاي ارزشـگذاري مراجعـه شود.(

.60.6در روشهایی که در آنها از تنزیل استفاده میشود، رشد مورد انتظار ممکن است به وضوح در درآمدها یا جریانهاي نقدي پیشبینیشده در نظر گرفته شود. در روشهاي سرمایهاي کردن، رشد مورد انتظار بطور معمول در نرخ سرمایهاي کـردن مـنعکس میشـود. اگـر جریانهـاي نقدي پیشبینیشده به صورت اسمی بیان شود، از نرخ تنزیلی باید استفاده شود که انتظار تغییرات قیمت آتی به دلیل تورم یا کاهش تورم را به حساب گرفتـه باشـد. اگـر جریانهـاي نقدي پیشبینیشده بطورواقعی بیان شود، نرخ تنزیلی باید استفاده شود که تغییرات قیمت مورد انتظار به دلیل تورم یا کاهش تورم در آن لحاظ نشده است.

.60.7طبق رویکرد درآمد، صورتهاي مالی تاریخی کسـبوکار، اغلـب بـه عنـوان رهنمـودي بـراي برآورد درآمدهاي آتی یا جریانهاي نقدي آتی کسبوکار استفاده میشود. تعیـین رونـدهاي تاریخی در طول زمان، از طریق تجزیه و تحلیل نسبتها میتواند براي ارزشگذاري ریسکهاي ذاتی عملیات تجاري در صنعت مربوط و چشمانداز عملکرد آتـی، اطلاعـات ضـروري فـراهم کند.

.60.8تعدیلات ممکن است براي انعکاس تفاوت بین جریانهاي نقدي تاریخی واقعـی و جریانهـاي نقدياي که خریدار منافع در کسبوکار در تاریخ ارزشگذاري تجربه میکند، مناسـب باشـد. نمونههاي مربوط شامل موارد زیر است:

الف. تعدیل درآمدها و هزینهها به سطح معقولی که نشاندهنده عملیات مستمر مورد انتظار باشد،

81

ب. ارائه دادههاي مالی کسبوکار مـورد نظـر و کسـبوکارهاي قابـل مقایسـه بـر مبنـایی یکنواخت،

پ. تعدیل معاملات غیرنظاممند )مانند قرارداد با مشتریان یا عرضهکنندگان( به نـرخ هـاي بازار،

ت. تعدیل مخارج دستمزد یا مخارج اقلام اجارهشده یا مخارج تحملشده به طریقـی دیگـر از طریق قرارداد با اشخاص وابسته به منظور انعکاس قیمتهاي بازار یا نرخهاي بازار،

ث. انعکاس تـأثیر رویـدادهاي غیرتکـراري اقـلام درآمـد و هزینـه تـاریخی. نمونـههایی از رویدادهاي غیرتکراري شامل زیان هاي ناشی از اعتصابات، راهاندازي ماشینآلات جدید و پدیدههاي آب و هوایی است. بـا وجـود ایـن، جریانهـاي نقـدي پیشبینیشـده بایـد درآمدها یا هزینـههاي غیرتکـرارياي کـه بطـور معقـولی قابـل پیشبینـی اسـت یـا رویدادهاي گذشته که نشانهاي که از رویدادهاي مشابه در آینده است را منعکس کنـد، و

ج. تعدیل حسابداري موجودیها براي مقایسه با کسبوکارهاي مشـابهی کـه ممکـن اسـت حسابهاي آنها بر مبنایی متفاوت از کسبوکار مورد نظر نگهداري شـود، یـا بـه منظـور انعکاس دقیقتر واقعیت اقتصادي.

.60.9هنگام استفاده از رویکرد درآمد، ممکن است لازم باشد تعـدیلاتی در ارزشـگذاري بـه عمـل آید تا مواردي که در پیشبینی جریانهاي نقدي یـا نـرخ تنزیـل استفادهشـده لحـاظ نشـده است، در ارزشگذاري منعکس شود. نمونههایی در این خصوص، تعدیل بابت قابلیـت معاملـه منافع ارزشگذاريشده در بازار یا تعدیل بابت اینکه منافع ارزشگذاريشده، منافع کنترلی یـا فاقد حق کنترل در کسـبوکار اسـت را شـامل میشـود. بـا وجـود ایـن، ارزشـگذاران بایـد اطمینان حاصل کنند که تعدیلات ارزشگذاري، منعکسکننده عواملی نیسـت کـه قـبلا، در جریانهاي نقدي یا نرخ تنزیل لحاظ شده است. براي مثـال، اینکـه منـافع ارزشگذاريشـده، منافع کنترلی یا فاقد حق کنترل است، اغلب قبلا در جریانهاي نقدي پیشبینیشده لحـاظ شده است.

.60.10در حالی که بسیاري از کسبوکارها ممکن است با استفاده از یک سناریوي واحد مبتنی بـر جریانهاي نقدي ارزشگذاري شود، ارزشگذاران میتوانند در مواقعی که عـدماطمینان عمـده نسبت به مبلغ و/یا زمانبنـدي جریانهـاي نقـدي آتـی وجـود دارد، مـدلهاي شبیهسـازي یـا مدلهاي چندسناریویی را بکار گیرند.

82

.70رویکرد بها

.70.1رویکرد بها بطـور معمـول بـراي ارزشـگذاري کسـبوکارها و منـافع در کسـبوکارها قابـل بکارگیري نیست، زیرا این داراییها به نـدرت معیارهـاي بنـدهاي 70.2یـا 70.3اسـتاندارد بینالمللی ارزشگذاري 105رویکردها و روشهاي ارزشگذاري را احراز میکنند. با وجود این، رویکرد بها برخی مواقع براي ارزشگذاري کسبوکارها کاربرد دارد، به ویژه زمانی که:

الف. کسبوکار مورد نظر، یک کسبوکار در مراحل اولیه یا مرحله راهاندازي باشد بهگونهاي که سودها و/یا جریانهاي نقدي آن بطور قابـل اتکـا قابـل تعیـین نباشـد و مقایسـه بـا کسبوکارهاي دیگر طبق رویکرد بازار غیرعملی یا غیرقابل اتکا باشد،

ب. کسبوکار مورد نظر، شرکت سرمایهگذاري یا هلدینگ باشـد کـه در اینصـورت، روش تجمیع طبق توصـیف بنـدهاي 70.9-70.8اسـتاندارد بینالمللـی ارزشـگذاري 105 رویکردها و روشهاي ارزشگذاري است، و/یا

پ. کسبوکار مورد نظر، نشانی از تداوم فعالیت نداشته باشـد و/یـا ارزش داراییهـاي آن در زمان انحلال بیشتر از ارزش کسبوکار به عنوان یک واحد داراي تداوم فعالیت باشد.

.70.2در شرایطی که یک کسبوکار یا منافع در کسبوکار با استفاده از رویکـرد بهـا ارزشـگذاري میشود، ارزشگذاران باید الزامات بخشهاي 70و 80استاندارد بینالمللی ارزشـگذاري 105 رویکردها و روشهاي ارزشگذاري را رعایت کنند.

.80ملاحظات خاص براي کسبوکارها یا منافع در کسبوکارها

.80.1بخشهاي زیر بـه فهرسـتی از موضـوعات مـرتبط بـا ارزشـگذاري کسـبوکارها و منـافع در کسبوکارها اشاره میکند. فهرست زیر جامع نیست: الف. حقوق مالکیت )بخش .(90

ب. اطلاعات کسب و کار )بخش .(100

پ. ملاحظات اقتصادي و صنعتی )بخش .(110

ت. داراییهاي عملیاتی و غیرعملیاتی )بخش .(120

ث. ملاحظات ساختار سرمایه )بخش .(130

83

.90حقوق مالکیت

.90.1حقوق، امتیازات یا شرایطی که به منافع مالکیت متصل میشود، صرفنظر از اینکه در قالـب مالکیــت انفـرادي، شــرکت ســهامی یــا شــرکت تضـامنی نگهــداري شـود، بایــد در فراینــد ارزشگذاري مورد توجه قرار گیرد. حقوق مالکیت، بطور معمـول در یـک حـوزه قضـایی بـه موجب مستندات قانونیاي نظیـر اساسـنامه، بنـدهاي منـدرج در صورتجلسـات، توافقهـاي شراکت و توافقهاي سهامداري )در مجموع "مستندات شرکتی"( مشخص میشود. در برخی وضعیتها، ممکن است تمایز بین مالکیت قانونی و مالکیت انتفاعی ضروري باشد.

.90.2مستندات شرکتی ممکن است حاوي محدودیت هایی براي انتقال منافع یا دیگر شـرطهاي مرتبط با ارزش باشد. براي مثال، در مستندات شرکتی ممکن است قید شود که منافع بایـد به نسبت کسري از کل سرمایه سهام منتشرشده صرف نظر از اینکه منافع کنترلی یا منـافع فاقد حق کنترل باشد، ارزشگذاري شود. در هر مورد لازم است که حقوق مـرتبط بـا منـافع ارزشگذاريشده و حقوق متصل به سایر طبقات منافع بایـد در ابتـداي ارزشـگذاري در نظـر گرفته شود.

.90.3براي تمایز بین حقوق و تعهدات ذاتی و حقوق و تعهداتی که ممکن اسـت تنهـا بـراي یـک سهامدار خاص کاربرد داشته باشد )براي مثال ، حقوق و تعهداتی که براي سهامداران فعلـی وجود دارد و براي خریدار بالقوه منافع مالکیت وجود ندارد(. بـا توجـه بـه مبنـا )مبناهـاي( ارزش مورد استفاده، ارزشگذار ممکن است ملزم شود تنهـا حقـوق و تعهـدات ذاتـی منـافع مورد نظر یا هم حقوق ذاتی منافع مورد نظر و هم حقوق قابل بکـارگیري بـراي یـک مالـک خاص را در نظر بگیرد.

.90.4تمام حقوق و اولویتهاي مرتبط با یک کسـبوکار یـا منـافع در کسـبوکار، از جملـه مـوارد صفحه بعد، باید براي ارزشگذاري در نظر گرفته شود:

الف. چنانچه چندین طبقه سهام وجود دارد، ارزشگذاري باید حقوق هر طبقه متفـاوت را در نظر بگیرد. این حقوق شامل موارد زیر است، اما محدود به این موارد نمیشود:

�. اولویت انحلال،

�. حق راي،

�. بازخرید، تبدیل و شرطهاي مشارکت کردن، و

�. حق خرید و/یا فروش.

84

ب. زمانی که منافع کنترلی در یک کسبکار بتواند ارزش بیشتري نسبت بـه منـافع فاقـد حق کنترل داشته باشد، صرف کنترل یا کسر بابت فقدان کنترل ممکن است بـا توجـه به روش )روشـهاي( ارزشـگذاري بکارگرفتهشـده، مناسـب باشـد )بـه بنـد ).30.17ب( استاندارد بینالمللی ارزشگذاري 105رویکردها و روشهاي ارزشگذاري مراجعـه شـود(. در مورد صرف واقعی پرداختشده در معـاملات تکمیـلشـده، ارزشـگذار بایـد در نظـر بگیرد که آیا همافزایی و سایر عواملی که موجب شده است تحصیلکننده آن صـرفها را پرداخت کند، براي دارایی مورد نظر تا میزان قابل مقایسهاي کاربرد دارد یا خیر.

.100اطلاعات کسبوکار

.100.1ارزشگذاري یک واحد تجاري یا منافع در یـک کسـبکار اغلـب مسـتلزم اتکـا بـه اطلاعـات دریافتی از مدیریت، نمایندگان مدیریت یا سایر کارشناسان است. طبق بند 10.7اسـتاندارد بینالمللی ارزشگذاري 105رویکردها و روشهاي ارزشگذاري، ارزشگذار باید معقـول بـودن اطلاعات دریافتی از مدیریت، نمایندگان مدیریت یا سایر کارشناسان را ارزشـگذاري کنـد و بررسی نماید که آیا اتکا به آن اطلاعات براي مقاصد ارزشگذاري مناسب است یا خیر. بـراي مثال، اطلاعات مالی آیندهنگر ارائهشده توسط مدیریت میتواند منعکسکننده همافزاییهاي مختص مالک باشد که این اطلاعات هنگام استفاده از مبنـاي ارزشـی کـه مسـتلزم دیـدگاه شریک است، ممکن است مناسب نباشد.

.100.2اگرچه ارزش در یک تاریخ معین، منعکسکننده مزایـاي پیشبینیشـده مالکیـت در آینـده است، تاریخچه کسبوکار از این جهـت مفیـد اسـت کـه میتوانـد رهنمـودي در خصـوص انتظارات بـراي آینـده ارائـه نمایـد. بنـابراین، ارزشـگذاران بایـد صـورتهاي مـالی تـاریخی کسبوکار را به عنوان بخشی از کار ارزشگذاري در نظر بگیرند. چنانچه انتظار رود عملکـرد آتی کسبوکار انحراف عمدهاي از تجارب تاریخی داشته باشد، ارزشگذار باید درك کند کـه چرا عملکرد تاریخی نماینده انتظارات آتی کسبوکار نیست.

.110ملاحظات اقتصادي و صنعتی

.110.1آگاهی از تحولات اقتصادي مرتبط و روندهاي خاص صنعت براي تمام ارزشگذاریها ضـروري است. مواردي مانند چشمانداز سیاسی، سیاستهاي دولت، نـرخ ارز، تـورم، نرخهـاي بهـره و فعالیت بازار ممکن است بر داراییهـا در مکانهـاي مختلـف و/یـا بخشـهاي مختلـف اقتصـاد تاثیرکاملا متفاوتی داشته باشد. این عوامل، به ویژه در ارزشگذاري کسـبوکارها و منـافع در

85

کسبوکارها مهم است، زیرا کسبوکارها ممکن است ساختارهاي پیچیده اي داشته باشـند از جمله اینکه در چنـد محـل و در چنـد نـوع عملیـات فعالیـت کننـد.. بـراي مثـال، یـک کسبوکار ممکن است تحت تأثیر عوامل اقتصادي و صنعتی خاص مربوط به موارد زیر قـرار گیرد:

الف. محل فعالیت ثبتشده دفتر مرکزي کسبوکار و شکل قانونی کسبوکار،

ب. ماهیت عملیات تجاري و محلی که هر یک از جنبه هاي کسبوکار در آنجا انجـام مـی شود ) براي مثال ، عملیات ساخت ممکن است در محلی متفاوت از محل انجام تحقیق و توسعه، انجام شود(،

پ. محلی که کسبوکار کالاها و/یا خدمات خود را می فروشد،

ت. واحد پول )واحدهاي پول( مورد استفاده کسبوکار،

ث. محلی که عرضهکنندگان کسبوکار در آن قرار دارند، و

ج. کسبوکار مشمول کدام حوزه قانونی و مالیاتی است.

.120داراییهاي عملیاتی و غیرعملیاتی

.120.1ارزشگذاري منافع مالکیت در یک کسبوکار تنها به وضعیت مالی کسبوکار در یک نقطه از زمان مربوط است. درك ماهیت داراییها و بدهیهاي کسبوکار و تعیـین اینکـه کـدام اقـلام براي اسـتفاده در عملیـات درآمـدزاي کسـبوکار الزامـی هسـتند و کـدام اقـلام در تـاریخ ارزشگذاري کسبوکار، زائد یا »مازاد« میباشند، موضوع مهمی است.

.120.2بیشتر روشهاي ارزشگذاري، ارزش داراییهایی که براي عملیات کسب و کار الزامی هستند را لحاظ نمیکند. براي مثال، کسب و کاري که با استفاده از مضربی از سودهاي قبـل از بهـره، مالیات و استهلاك ارزشگذاري میشود، تنها ارزش داراییهاي استفادهشـده بـراي ایجـاد آن سطح از سودهاي قبل از بهره، مالیات و استهلاك را لحاظ میکند. چنانچه کسبوکار مـورد نظر، داراییها و بدهیهاي غیرعملیاتی نظیر ماشـینآلات تولیـدي بلااسـتفاده داشـته باشـد، ارزش آن ماشینآلات در تعیین ارزش لحاظ نمیشود. با توجه به سطح مناسب ارزش بـراي کار ارزشگذاري )به بند 20.3مراجعه شود(، ممکن است ضروري باشد که ارزش داراییهـاي غیرعملیاتی جداگانه تعیین شود و به ارزش عملیاتی کسبوکار اضافه شود.

.120.3کسبوکارها ممکن است داراییها و/یا بدهیهاي ثبتنشده داشته باشند که در صورت وضعیت مـالی منعکس نشده است. چنین داراییهایی میتواند شامل داراییهاي نامشـهود، ماشـینآلات و تجهیـزات کاملا مستهلکشده و بدهیهاي قانونی/ دعاوي حقوقی باشد.

86

.120.4هنگامی که داراییها و بـدهیهاي غیـر عملیـاتی جداگانـه در نظـر گرفتـه میشـوند، ارزشـگذار بایـد اطمینان حاصل کند که درآمدها و هزینه هاي مرتبط با داراییهـاي غیرعملیـاتی، در انـدازهگیـري و پیشبینی جریانهاي نقدي استفادهشده در ارزشگذاري لحاظ نشده است. براي مثال، اگر کسبوکـار یک بدهی عمده تامین نشده حقوق بازنشستگی داشته باشد و این بدهی جداگانه ارزشگذاري شـود، پرداختهاي مرتبط با آن بدهی نباید در جریانهاي نقـدي مـورد اسـتفاده در ارزشـگذاري کسـبوکار لحاظ شود.

.120.5اگر در ارزشگذاري، اطلاعات کسبوکارهایی که سهام آنهـا بطـور عمـومی معاملـه میشـود لحاظ گردد، قیمت سهامی که بطور عمومی معاملـه میشـود، در صـورت وجـود داراییهـاي غیرعملیاتی، بطور ضمنی ارزش این داراییهاي غیرعملیاتی را نیـز شـامل میشـود. بـه ایـن ترتیب، ارزشگذاران باید در نظر داشته باشند که اطلاعـات کسـبوکارهایی کـه سـهام آنهـا بطور عمومی معامله میشـود را تعـدیل کننـد تـا ارزش، درآمـدها و هزینـههاي مـرتبط بـا داراییهاي غیرعملیاتی را دربرنگیرد.

.130ملاحظات ساختار سرمایه

.130.1کسب و کارها اغلب از طریق ترکیبی از بدهی و حقوق مالکانه تامین مالی میشوند. با وجود این، در بسیاري موارد، میتوان از ارزشگذاران درخواست کرد که تنها ارزش حقوق مالکانـه، طبقه خاصی از حقوق مالکانه، یا شکل دیگـري از منـافع مالکیـت را ارزشـگذاري کننـد. در حالی که حقوق مالکانه یا طبقه خاصـی از حقـوق مالکانـه گاهـا مـیتوانـد بطـور مسـتقیم ارزشگذاري شود، اغلب ارزش کسبوکار تعیین مـیشـود و سـپس، آن ارزش بـین طبقـات مختلف بدهی و حقوق مالکانه تخصیص مییابد.

.130.2در حالی که منافع مالکیت در یک دارایی متعدد است و میتوان از ارزشگذار درخواست کرد که آنها را ارزشگذاري کند، فهرستی غیر جامع از این منافع به شرح زیر است: الف. اوراق قرضه،

ب. بدهی قابل تبدیل،

پ. منافع شراکت، و

ت. منافع اقلیت،

ث. سهام عادي،

ج. سهام ممتاز،

چ. اختیارهاي معامله،

ح. امتیاز خرید سهام.

87

.130.3زمانی که از ارزشگذار درخواست شود که تنها ارزش حقوق مالکانه را ارزشـگذاري کنـد، یـا تعیین کند که ارزش کسبوکار به عنوان یک مجموعه واحد چگونـه بـین طبقـات مختلـف بدهی و حقوق مالکانه توزیع شود، ارزشگذار باید حقوق و اولویتهاي مختلف مـرتبط بـا هـر طبقه از بدهی و حقوق مالکانه را تعیین کند و در نظر بگیرد. حقوق و اولویتها میتواند بطور گسترده به عنوان حقوق اقتصادي یا حقوق کنترل طبقهبندي شود.

فهرستی غیر جامع از حقوق و اولویتها میتواند شامل موارد زیر باشد:

الف. حق نسبت به سودهاي تقسیمی یا حق اولویتدار نسبت به سودهاي تقسیمی،

ب. اولویت انحلال،

پ. حق راي،

ت. حق بازخرید،

ث. حق تبدیل،

ج. حق مشارکت،

چ. حق ضد تقلیل،

ح. حق ثبت، و

خ. حق خرید یا فروش.

.130.4براي ساختارهاي سرمایه ساده که تنها شامل سهام عادي است و سـاختارهاي بـدهی سـاده )مانند اوراق قرضه، وام و اضافهبرداشت(، ممکن است بتوان ارزش تمام سـهام عـادي واحـد تجاري را از طریق برآورد مستقیم ارزش بدهی و کسر آن از ارزش واحد تجاري و تخصـیص متناسب ارزش حقوق مالکانه باقیمانده به سهام عادي بـرآورد کـرد. ایـن روش بـراي تمـام شرکتهایی که ساختار سرمایه ساده دارند مناسب نیست، براي مثال براي شرکتهاي با اهـرم بالا یا پایین مناسب نیست.

.130.5براي ساختارهاي سرمایه پیچیده، یعنی شـرکتهایی کـه شـکل حقـوق مالکانـه آنهـا شـامل اقلامی غیر از صرفا سهام عادي است، ارزشگذاران ممکن اسـت از هـر روش معقـولی بـراي تعیین ارزش حقوق مالکانه یـا طبقـه خاصـی از حقـوق مالکانـه اسـتفاده کننـد. در چنـین مواردي، معمولاً کل ارزش کسبوکار تعیین میشود و سپس آن ارزش بین طبقات مختلـف بدهی و حقوق مالکانه تخصیص مییابد. سه روشی که ارزشگذاران در چنین مـواردي مـورد استفاده قرار میدهند، در این بخش مورد بحث قرار میگیرد، از جمله موارد زیر:

الف. روش ارزش جاري ) (C V M؛

88

ب. روش قیمتگذاري اختیارات ) (O PM؛ و

پ. روش بازده مورد انتظار موزونشده بر اساس احتمالات ) (PWE RM

.130.6در حالی که روش ارزش جاري آیندهنگر نیست، هر دو روش قیمتگذاري اختیارات و روش بازده مورد انتظار موزونشده بر اساس احتمالات، ارزشـها را بـا فـرض نتـایج مختلـف آتـی برآورد میکنند. روش بازده مورد انتظار موزونشده بر اساس احتمالات، بر مفروضـات مجـزا براي رویدادهاي آتی متکی است و روش قیمتگـذاري اختیـارات، توزیـع آتـی نتـایج را بـا استفاده از توزیع لگنرمال پیرامون ارزش جاري برآورد میکند.

.130.7ارزشگذار باید تفاوت بالقوه بین ارزشگذاري »قبل از پول« و »پس از پـول« را بـهویژه بـراي شرکتهاي در مراحل اولیه با ساختار سرمایه پیچیده، در نظر بگیرد. براي مثال، تزریق وجه نقد )یعنی "ارزشگذاري پس از پول"( براي چنین شرکتهایی ممکن است بر وضعیت ریسک کلی واحد تجاري و نیز تخصیص ارزش نسبی بین طبقات سهام تأثیر بگذارد.

.130.8ارزشگذار باید معاملات اخیر حقوق مالکانه یا یک طبقه خاص از حقـوق مالکانـه را در نظـر بگیرد و اطمینان حاصل کند که مفروضات استفادهشده براي ارزشـگذاري، در صـورت لـزوم بهروزرسانی شده است تا تغییرات ساختار سرمایهگذاري و تغییرات شرایط بـازار را مـنعکس کند.

روش ارزش جاري ) (C V M

.130.9روش ارزش جاري ) ،(C V Mارزش واحد تجاري را با فرض فروش فـوري واحـد تجـاري، بـه انـواع اوراق بهادار بدهی و مالکانه تخصیص میدهد. طبق روش ارزش جاري، تعهدات به دارندگان بـدهی، یا اوراق بهادار معادل بدهی، نخست از ارزش واحد تجاري کسـر میشـود تـا ارزش سـهام باقیمانـده محاسبه گردد ) ارزشگذاران باید در نظر بگیرند که آیا ارزش واحد تجاري شامل وجه نقـد اسـت یـا وجه نقد از محاسبات مستثنی شده است و اینکه براي مقاصد تخصیص از بدهی ناخـالص اسـتفاده شده است یا بدهی خالص(. سپس، ارزش به سریهاي مختلف سـهام ممتـاز برمبنـاي ارزش اولویـت انحلال یا ارزش تبدیل، هر کدام که بزرگتر باشد، تخصیص داده میشود. در نهایـت، ارزش باقیمانـده به سهام عادي، اختیار معامله و امتیاز خرید سهام تخصیص مییابد.

.130.10محـدودیت روش ارزش جــاري ایــن اسـت کــه آینــدهنگر نیســت و پرداختهـایی شــبیه پرداختهاي اختیارهاي معاملات را براي طبقات مختلف سهام در نظر نمیگیرد. .130.11روش ارزش جاري تنها زمانی باید استفاده شود که (1رویداد انحلال واحد تجاري قریـب الوقوع باشد، (2زمانی که واحد تجاري در مراحل اولیه توسعه خود قرار دارد بهگونـهاي کـه

89

ارزش حقـوق مالکانـه عـادي آن بیشـتر از ارزش اولویـت انحـلال سـهام ممتـاز نباشـد، (3 پیشرفت طرح تجاري شرکت بااهمیت نباشد، یـا (4مبنـاي معقـولی بـراي بـراورد مبلـغ و زمانبندي اینکه ارزشی بالاتر از ارزش اولویت انحلال در آینده ایجـاد شـود، وجـود نداشـته باشد.

.130.12ارزشگذاران نباید فرض کنند که ارزش بدهی، یا ارزش اوراق بهادار مشابه بـدهی، و ارزش دفتري آن، با یکدیگر برابر است، بجز اینکه دلیل منطقی بـراي ایـن برابـري وجـود داشـته باشد.

روش قیمتگذاري اختیارات )(OPM

.130.13روش قیمتگذاري اختیارات، طبقات مختلف سهام را با در نظر گرفتن هر طبقه سهام بـه عنــوان اختیــار مربــوط بــه جریانهــاي نقــدي واحـد تجـاري ارزشـگذاري مــیکنــد. روش قیمتگذاري اختیارات اغلب براي ساختارهاي سـرمایهاي بکـار گرفتـه میشـود کـه در آن پرداخت به طبقات مختلف سهام در سطوح مختلف ارزش کل حقوق مالکانه تغییر میکنـد، براي مثال، در مواردي که سهام ممتاز قابل تبدیل، واحدهاي سرمایهگذاري مشوق مدیریت، اختیارهاي معامله یا دیگر طبقـات سـهام کـه اولویـت خـاص انحـلال دارنـد، از ایـن روش ارزشگذاري میتوان استفاده کرد. روش قیمتگذاري اختیارات ممکن است بر اسـاس ارزش واحد تجاري انجام شـود کـه در آن تمـام بـدهیها در روش قیمتگـذاري اختیـارات لحـاظ میشوند یا بر اساس حقوق مالکانه پس از بررسی جداگانه بدهی.

.130.14روش قیمتگذاري اختیارات، شرایط مختلف قراردادهاي سهامدارياي را در نظر میگیرد که بر توزیع منابع به هر طبقه از حقوق مالکانه در زمان انحلال، تاثیر میگذارد. این شـرایط شامل سطح رتبهبندي بین اوراق بهادار، سیاست سود تقسیمی، نسبتهاي تبدیل و تخصیص وجه نقد است. .130.15نقطه شروع براي روش قیمتگذاري اختیارات، ارزش کل حقوق مالکانه براي دارایی است. سپس روش قیمتگذاري اختیارات، کل ارزش حقوق مالکانه را میـان اوراق بهـادار مالکانـه تخصیص میدهد.

.130.16روش قیمتگذاري اختیارات، )یا یک روش ترکیبی مرتبط( براي شرایطی مناسـب اسـت که پیشبینی رویدادهاي انحلال آتی دشوار است یا شرکت در مراحل اولیه توسعه قرار دارد.

.130.17روش قیمتگذاري اختیارات اغلب به مدل قیمتگذاري اختیارهـاي معاملـه بلـک-شـولز براي تعیین ارزش مرتبط با توزیعهاي بالاتر از آستانههاي معین ارزش متکی است.

90

.130.18هنگام بکارگیري روش قیمتگذاري اختیارات، یک فهرست غیرجامع از مراحلی که ارزشگذار بایـد طی کند، شامل موارد زیر است:

الف. تعیین کل ارزش حقوق مالکانه دارایی،

ب. تشخیص اولویت انحلال، اقلام تعهدي سود تقسیمی ممتاز، قیمتهـاي تبـدیل، و سـایر ویژگیهاي متصل به اوراق بهادار مربوط که بر توزیع وجه نقد تأثیر میگذارد،

پ. تعیین نقاط مختلف ارزش کل حقوق مالکانه )نقـاط گسسـت( کـه در آنهـا اولویتهـاي انحلال و قیمتهاي تبدیل اعمال میشود.

ت. تعیین ورودیهاي مدل بلک-شولز:

.1تعیین افق زمانی مناسب براي روش قیمتگذاري اختیارات،

.2انتخاب نرخ بدون ریسک متناظر با افق زمانی مزبور،

.3تعیین عامل نوسان مناسب براي حقوق مالکانه داراییها ، و

.4تعیین بازده مورد انتظار ناشی از سود تقسیمی.

ث. محاسبه ارزش براي انواع اختیارهاي خریـد و تعیـین ارزش تخصیصدادهشـده بـه هـر فاصله بین نقاط گسست.

ج. تعیــین تخصــیص نســبی بــه هــر طبقـه از ســهام در هــر فاصــله بــین نقــاط گسسـت محاسبهشده.

چ. تخصیص ارزش بین نقاط گسست )محاسبهشـده بـه عنـوان اختیارهـاي خریـد( بـین طبقات سهام بـر اسـاس تخصـیص تعیینشـده در مرحلـه )ج( و ارزش تعیینشـده در مرحله )ث.(

ح. در صورت لزوم، در نظر گرفتن تعدیلات دیگر بـراي طبقـات سـهام مطـابق بـا مبنـاي ارزش. براي مثال، ممکن است اعمال صرف یا کسر مناسب باشد.

.130.19هنگام تعیین مفروضات مناسب براي نوسان، ارزشگذاران باید موارد زیر را در نظر بگیرند:

.1مرحله توسعه دارایی و تاثیر نسبی آن بر نوسان هنگام مقایسه با تاثیر مشاهدهشـده در شرکتهاي قابل مقایسه،

.2اهرم مالی نسبی دارایی.

.130.20افزون بر روشی که در بالا مورد بحث قرار گرفت، روش قیمتگذاري اختیارات میتواند در حل معکوس براي تعیین ارزش کل حقوق مالکانه در زمانی که قیمت مشخصـی بـراي یـک

91

اوراق بهادار منفرد وجود دارد، استفاده شود. ورودیهاي تجزیه و تحلیل حل معکوس، همانند موارد بالا است. ارزشگذاران سپس با تغییر ارزش کـل حقـوق مالکانـه، قیمـت اوراق بهـادار مورد نظر را تعیین خواهند کرد. روش حل معکوس همچنین ارزش سایر اوراق بهادار را نیـز تعیین میکند.

روش بازده مورد انتظار موزونشده بر اساس احتمالات

.130.21طبق روش بازده مورد انتظار موزونشده بـر اسـاس احتمـالات، ارزش انـواع اوراق بهـادار مالکانه بر اساس تجزیه و تحلیل ارزش آتی دارایی و بـا فـرض کـردن نتـایج مختلـف آتـی، برآورد می شود. ارزش سهام، مبتنی بر ارزش فعلی بازده مـورد انتظـار آتـی سـرمایهگذاري موزونشده بر اساس احتمالات، با در نظر گرفتن نتـایج احتمـالی آتـی بـراي دارایـی و نیـز حقوق و اولویتهاي طبقات سهام است. .130.22بطور معمول، روش بازده مورد انتظار موزونشـده بـر اسـاس احتمـالات، زمـانی اسـتفاده میشود که شرکت نزدیک به خروج از بازار است و برنامهاي براي افزایش سرمایه ندارد.

.130.23هنگام بکارگیري روش بازده مورد انتظار موزونشده بر اساس احتمالات، یک فهرست غیرجـامع از مراحلی که ارزشگذار باید طی کند، شامل موارد زیر است: الف. تعیین نتایج احتمالی آتی براي دارایی،

ب. برآورد ارزش آتی دارایی با توجه به هر نتیجه،

پ. تخصیص ارزش آتی برآوردشده براي دارایی به هـر طبقـه از بـدهیها و حقـوق مالکانـه طبق هر نتیجه احتمالی. ت. تنزیل ارزش مورد انتظار تخصیصیافته به هر طبقه از بدهیها و حقوق مالکانه با استفاده از نرخ تنزیل تعدیلشده بر حسب ریسک براي به دست آوردن ارزش فعلی،

ث. موزون کردن هر یک از نتایج ممکن بر اساس احتمال مربوط به آن نتیجه براي بـرآورد جریانهاي نقدي آتی مورد انتظار موزونشده بـر اسـاس احتمـالات بـراي هـر طبقـه از بدهیها و حقوق مالکانه.

ج. در صورت لزوم، در نظر گرفتن تعدیلات دیگر بـراي طبقـات سـهام مطـابق بـا مبنـاي ارزش. براي مثال، ممکن است اعمال صرف یا کسر مناسب باشد.

92

.130.24ارزشگذاران باید ارزشهاي فعلی موزونشده بر اساس احتمالات ارزشهاي خروجی آتـی را با ارزش کلی دارایی تطبیق دهند تا اطمینان حاصل شود که کل ارزشگذاري واحـد تجـاري معقول است.

.130.25ارزشگذاران میتوانند عناصر روش قیمتگذاري اختیارات را با روش بازده مورد انتظار موزونشده بر اساس احتمالات ترکیب کنند تا یک روش ترکیبی با استفاده از روش قیمتگذاري اختیـارات بـراي برآورد تخصیص ارزش در یک یا چند سناریو موزونشده بر اساس احتمالات ایجاد شود.

93

استانداردهاي بینالمللی ارزشگذاري استاندارد داراییها

استاندارد بینالمللیارزشگذاري (IVS ٢١٠) 210داراییهاي نام شهود

94

.10مرور کلی

.10.1اصــول منــدرج در اســتانداردهاي عمــومی در مــورد ارزشــگذاري داراییهــاي نامشــهود و ارزشگذاري داراییهاي داراي جزء نامشهود بکـار مـیرود. ایـن اسـتاندارد شـامل الزامـات اضافهتري است که براي ارزشگذاري داراییهاي نامشهود اعمال میشود.

.20مقدمه

.20.1دارایی نامشهود دارایی غیرپولی است که از طریق خواص اقتصادي خودش را ظـاهر میکنـد. ماهیت فیزیکی ندارد، اما براي دارنده خود حقوق و/ یا منافع اقتصادي ایجاد میکند.

.20.2داراییهاي نامشهود خاص با ویژگیهایی مانند مالکیت، کارکرد، موقعیت بازار و تصـور عمـوم از آنها تعریف و توصیف میشوند. این ویژگیهـا داراییهـاي نامشـهود را از سـایر داراییهـا متمایز میکند.

.20.3انواع مختلفی از داراییهاي نامشهود وجود دارد، اما اغلب در یک یا چند طبقه از طبقات زیـر )یا سرقفلی( قرار میگیرند:

الف.مرتبط با بازاریابی. این دارایی ها براي مقاصد بازاریابی، ترویج محصـولات و خـدمات استفاده میشوند. نمونـههاي رایـج عبارتنـد از؛ علامـت تجـاري، دامنـه اینترنتـی، نـام تجاري، طراحی خاص تجاري و برند.

ب. مرتبط با مشتري. این دسته شامل فهرست مشتریان، قـرارداد بـا مشـتریان و روابـط قراردادي و غیرقراردادي با مشتریان از قبیل شبکه نمایندگی ها را شامل می شوند.

پ. مرتبط با هنر. این دسته از دارایی ها از حقوق ناشـی از آثـار هنـري هماننـد کتـاب و موسیقی و همچنین حفاظتهاي حق تالیف غیرقراردادي بدست می آیند.

ت. مرتبط با قرارداد. از حقوق مرتبط به توافقات قراردادي حاصل می شوند؛ بـه عنـوان مثال مجوز و حق پخش و حق امتیاز، حق بهره برداري از منـابع طبیعـی، قراردادهـاي تامین و خوراك، قرارداد ارائه خدمات، قرارداد استخدامی، قرارداد منع رقابت.

ث. مرتبط با فناوري. از حقوق قراردادي و غیرقراردادي استفاده از فناوري و دانـش فنـی ثبت اختراع شده یا نشده، پایگـاه داده، نـرم افـزار، فرمـول، طراحـی، فراینـد و دسـتور ساخت و تولید بدست می آیند.

.20.4اگرچه داراییهاي نامشـهود مشـابه در یـک طبقـه، داراي ویژگیهـاي مشـترکی بـا یکـدیگر خواهند بود، اما داراي ویژگیهاي متمایزکننـدهاي نیـز هسـتند کـه بسـته بـه نـوع دارایـی نامشهود متفاوت است. علاوه بر این، برخی از داراییهاي نامشهودمانند برنـد، ممکـن اسـت ترکیبی از انواع طبقات داراییهاي نامشهود در بند 20.3را شامل شود.

95

.205در ارزشگذاري یک دارایی نامشهود خاص، ارزشگذاران باید متوجه شوند که چه چیزي بایـد ارزشگذاري شود و هدف از ارزشگذاري چیست. به عنوان مثـال، اطلاعـات مشـتري )نـام، آدرس و غیره( معمولا ارزش بسیار متفـاوتی بـا قراردادهـاي مشـتري )قراردادهـاي منعقـد شدهدر تـاریخ ارزشـگذاري ( و روابـط مشـتري )ارزش روابـط مسـتمر بـا مشـتري شـامل قراردادهاي فعلی و آتی( دارند. اینکه کدام داراییهاي نامشـهود بایـد ارزشـگذاري شـوند و نحوه تعریف آن داراییهاي نامشهود، بسته به هدف ارزشگذاري میتوانـد متفـاوت باشـد و تفاوت در نحوه تعریف داراییهاي نامشـهود میتوانـد بـه تفاوتهـاي قابـلتوجهی در ارزش منجر شود.

.206به طور کلی، سرقفلی هر گونه منفعت اقتصادي آتی ناشی از کسب و کـار، منـافع در کسـب و کار یا استفاده از گروهی از داراییها است که به طور مجزا در دارایی دیگري شناسایی نشده است. ارزش سرقفلی معمولا بـه صـورت مـازاد ارزش کسـب و کـار نسـبت بـه ارزش کلیـه داراییهاي مشهود، نامشهود و پولی قابل تشخیص، خالص از بدهیهاي واقعی یا احتمـالی، اندازهگیري میشود. سرقفلی اغلب به عنوان مازاد قیمت پرداخت شده در تحصیل واقعی یـا محتمل شرکت بر ارزش سـایر داراییهـا و بـدهیهاي شناسـایی شـده شـرکت نشـان داده میشود. براي برخی اهداف، سرقفلی میتوانـد بـه سـرقفلی قابـل انتقـال )قابـل انتقـال بـه اشخاص ثالث( و سرقفلی غیرقابل انتقال یا "شخصی" تفکیک شود.

.20.7از آنجایی که میزان سرقفلی بستگی به شناسایی سایر داراییهـاي مشـهود و نامشـهود دارد، ارزش آن هنگام محاسبه براي مقاصد مختلف میتواند متفاوت باشـد. بـه عنـوان مثـال، در ترکیب تجاري تحت IFRSیا G A A Pایالات متحده، دارایـی نامشـهود تنهـا بـه میزانـی شناسایی میشود که:

• جداشدنی است، منظور از جداشدنی این است که امکان جـداکردن از کسـب و کـار یـا

دارایی دیگر را براي مقاصد فروش، انتقال، اعطاي مجوز، معاوضه و اجاره را صرف نظر از اینکه واحد تجاري قصد انجام آن را دارد یا خیر، داشته باشد.

• از حقوق قراردادي یا حقوق قانونی دیگري ناشی میشود، صرف نظر از اینکه این حقوق

قابل انتقال یا جدا شدن از واحد تجاري یا سایر حقوق و تعهدات است.

.20.8در حالیکه ابعاد سرقفلی بسته به هدف میتواند متفاوت باشد، ارزشـگذاري سـرقفلی اغلـب شامل اجزاء زیر است:

• هم افزاییهایی که از ترکیب دو یا چند کسب و کار ناشـی میشـود )بـه عنـوان مثـال،

کاهش هزینههاي عملیاتی، صرفهجویی در اندازه یا نوآوري ترکیب محصول(،

96

• فرصتهاي توسعه کسب و کار به بازارهاي جدید و متفاوت،

• بهرهمندي از نیروي کار تجهیز شده )اما غالبا هیچگونه دارایی فکري توسط اعضـاي آن

نیروي کار ایجاد نمیشود،(

• سود حاصل از داراییهاي آتی، مانند مشتریان جدید و فناوريهاي آتی، و • ارزش گردآوري و تداوم فعالیت.

.20.9ارزشگذاران چنانچه ارزش داراییهاي نامشهود هدف تحلیل یا بخشی از تحلیل باشد، ممکن است داراییهاي نامشهود را مستقیما ارزشگذاري کنند. بـا ایـن حـال، هنگـام ارزشـگذاري کسبوکارها، منافع تجاري، اموال غیرمنقول، و ماشینآلات و تجهیـزات، ارزشگـذاران بایـد در نظر بگیرند که آیا داراییهـاي نامشـهود مـرتبط بـا آن داراییهـا وجـود دارد و آیـا ایـن داراییها بهطور مستقیم یا غیرمستقیم بر دارایی مورد ارزشگذاري تاثیر میگذارند یا خیـر. به عنوان مثال، هنگام ارزشگذاري هتل بر اساس رویکـرد درآمـد، سـهم ارزش برنـد هتـل ممکن است در سود ایجاد شده توسط هتل منعکس شود.

.20.10ارزشگذاري داراییهاي نامشـهود بـراي مقاصـد مختلفـی انجـام میشـود. ارزشگـذار ایـن مسئولیت را دارد تا هدف از ارزشگذاري و اینکه میبایست داراییهاي نامشهود بـه صـورت مجزا و یا گروهبندي شده با سایر داراییها ارزشگذاري شود را بداند. نمونههایی از شـرایطی که معمولا شامل ارزشگذاري دارایی نامشهود به عنوان یک جزء میشود، در زیر آمده است:

الف. براي گزارشگري مالی، ارزشگذاري داراییهاي نامشهود اغلب در ارتباط بـا حسـابداري ترکیبهاي تجاري، تحصیل و فروش دارایی و تحلیل کاهش ارزش، الزامی است.

ب. براي اهداف مالیاتی، ارزشگذاري داراییهاي نامشهود اغلـب بـراي تحلیـل قیمتهـاي انتقالی، برنامهریزي و گزارش مالیات بر دارایی و هدایا، و تحلیل مالیات بر ارزش افزوده الزامی است.

پ. داراییهاي نامشهود ممکن است موضوع دعاوي حقوقی باشد که ارزشـگذاري آنهـا در شرایطی مانند اختلافات سهامداران، محاسبه خسـارت و اختلافـات بااهمیـت )طـلاق( مورد نیاز است.

ت. در سایر رویدادهاي حقوقی یا قـانونی ممکـن اسـت نیـاز بـه ارزشـگذاري داراییهـاي نامشهود باشد مانند خریدهاي اجباري / مشخص کردن حدود.

ث. اغلب از ارزشگذاران خواسته میشود تا بـهعنوان بخشـی از فراینـد مشـاوره عمـومی، امانت سپردن وثیقه و تعهدات پشتیبانی معاملات، داراییهاي نامشـهود را ارزشـگذاري کنند.

97

.30مبناي ارزش

30.1مطابق با استاندارد بینالمللی ارزشگذاري (IVS ١٠٤) 104مبنـاي ارزش، ارزشـگذار بایـد هنگام ارزشگذاري داراییهاي نامشهود، مبناي )مبناهاي( ارزش مناسب را انتخاب کند.

.30.2ارزشگذاري داراییهـاي نامشـهود معمـولا بـا اسـتفاده از مبـانی ارزش تعیـین شـده توسـط نهادها/سازمانهایی غیر از شوراي استانداردهاي بینالمللی ارزشـگذاري)) (IVSCبرخـی از نمونههاي آن در استاندارد بینالمللـی ارزشـگذاري (IVS ١٠٤) 104مبنـاي ارزش ذکـر شده است( انجام میشود و ارزشگذار باید قوانین، مقررات و رهنمودهاي تفسیري مربوط بـه مبانی ارزش را در تاریخ ارزشگذاري درك و از آنها پیروي کند.

.40رویکردها و روشهاي ارزشگذاري

.40.1سه رویکرد ارزشیابی که در رویکردهاي ارزشگذاري اسـتاندارد بینالمللـی ارزشـگذاري 105 ) (IVS١٠٥رویکردها و روشهاي ارزشگذاري توضـیح داده شـده اسـت، را میتـوان بـراي ارزشگذاري داراییهاي نامشهود اعمال کرد. هنگام انتخاب یک رویکرد و روش، علاوه بر الزامات ایـن اسـتاندارد، ارزشگـذار میبایسـت الزامــات رزشــگذاري اســتاندارد بینالمللــی ارزشــگذاري (IV S���) 105رویکردهــا و روشهاي ارزشگذاري شامل بند 10.3را رعایت کند.

.50رویکرد بازار

.50.1طبق رویکرد بازار، ارزش دارایی نامشهود بر اساس فعالیت بازار تعیین میشود )مثلا معاملاتی که شامل داراییهاي یکسان یا مشابه است(.

.50.2معاملاتی که شامل داراییهاي نامشهود است اغلب شامل داراییهـاي دیگـري نیـز هسـتند، مانند ترکیب تجاري که شامل داراییهاي نامشهود است.

.50.3ارزشگذاران هنگام تعیین اینکه آیا از رویکـرد بـازار بـراي ارزشـگذاري داراییهـاي نامشـهود استفاده کنند یا خیر، بایسـتی از بنـدهاي 20.2و 20.3اسـتاندارد بینالمللـی ارزشـگذاري (IVS١٠٥) 105رویکردها و روشهاي ارزشگذاري پیروي کنند. علاوه بر این، ارزشگذاران تنها در صورتی باید از رویکرد بازار براي ارزش داراییهاي نامشهود استفاده کنند که هـر دو معیار زیر احراز شود:

الف. اطلاعات مربوط به معاملات غیرمستقیم که شامل داراییهاي نامشهود یکسان یا مشابه در تاریخ ارزشگذاري یا نزدیک به آن است، موجود باشد، و

ب. اطلاعات کافی در دسترس باشد تا به ارزشگذار اجازه دهد تمام تفاوتهاي مهـم بـین دارایی نامشهود و دیگر داراییهاي مربوط به معاملات را لحاظ کند.

98

.50.4ماهیت غیریکنواخت داراییهاي نامشهود و این واقعیت که داراییهاي نامشهود به ندرت بطور مجزا از دیگر داراییها معامله میشوند به این معنی است که به ندرت میتـوان در بـازار بـه شواهدي مبنی بر وجود معاملات شامل داراییهاي یکسان، دست یافت. چنانچه شواهدي از بازار وجود داشته باشد، معمولا مربوط به داراییهاي مشابه است که یکسان نیستند.

.50.5در مواردي که شواهدي مبنی بـر چنـدبرابر بـودن قیمتهـا یـا ارزشـگذاري موجـود اسـت، ارزشگذاران باید این موارد را تعدیل کنند تا تفاوت بین دارایی نامشهود و سـایر داراییهـاي مشمول در معاملات منعکس شـوند. ایـن تعـدیلات بـراي نشـان دادن تمـایز بـین دارایـی نامشهود و سایر داراییهاي مربوط به معاملات ضروري است. چنین تعدیلاتی ممکـن اسـت تنها به صورت کیفی و نه کمی قابل تعیین باشد. با این حال، نیاز به تعدیلات کیفـی عمـده میتواند بیانگر مناسب بودن رویکرد دیگري براي ارزشگذاري باشد.

.50.6طبق موارد فوق، نمونه هایی از داراییهاي نامشهود که گاهی از رویکرد بازار براي ارزشگذاري آنها استفاده میشود عبارتند از:

• باندهاي رادیویی، • نام دامنههاي اینترنتی،

• مجوزهاي خطوط تاکسیرانی.

.50.7روش معاملات بورسی، به طور کلـی تنهـا روش در رویکـرد بـازار اسـت کـه میتوانـد بـراي داراییهاي نامشهود به کار رود.

.50.8در شرایط نادر، اوراق بهادار به اندازه کافی مشابه دارایی نامشـهود مـوردنظر، کـه بـه صـورت عمومی مورد معامله قرار میگیرد، امکان استفاده از روش معاملات بورسی را فراهم میکند. یک نمونه از این اوراق بهادار، حقوق ارزش مشروط ) (C V Rاست کـه مـرتبط بـا عملکـرد محصول یا فناوري خاصی است.

.60رویکرد درآمد

.60.1بر اساس رویکرد درآمد، ارزش دارایی نامشهود با مراجعه به ارزش فعلـی درآمـد، جریانهـاي نقدي یا کاهش هزینه قابل انتساب به دارایی نامشهود در طـول عمـر اقتصـادي آن تعیـین میشود.

.60.2ارزشگذاران هنگام تعیین استفاده از رویکرد درآمد بـراي ارزشـگذاري داراییهـاي نامشـهود، باید از بند 40.2و 40.3اسـتاندارد بینالمللـی ارزشـگذاري (IVS١٠٥) 105رویکردهـا و روشهاي ارزشگذاري پیروي کنند.

99

.60.3درآمد مربوط به داراییهاي نامشهود اغلب در قیمت پرداختی براي کالاها یـا خـدمات لحـاظ میشود. ممکن است تفکیک درآمد مربوط به دارایی نامشـهود از درآمـد مربـوط بـه دیگـر داراییهاي مشهود و نامشهود چالش برانگیز باشد. بسیاري از روشها در رویکرد درآمد براي تفکیک منافع اقتصادي مرتبط با دارایی نامشهود موردنظر، مطرح شدهاند.

.60.4رویکرد درآمد، رایجترین روشی است که براي ارزشگذاري داراییهاي نامشهود بکار میرود و اغلب براي ارزشگذاري داراییهاي نامشهود از جمله موارد صفحه بعد استفاده میشود: الف. فناوري،

ب. داراییهاي نامشهود مرتبط با مشتري )مانند سفارشات، قراردادها، روابط،(

پ. نامهاي تجاري/علائم تجاري/برند،

ت. مجوزهاي عملیاتی )از قبیل فرانشیز، مجوزهاي بازي، مجوز پخش،( و

ث. توافقنامههاي عدم رقابت.

روشهاي رویکرد درآمد

.60.5روشهاي زیادي در رویکرد درآمد وجود دارد. روشهاي زیـر در ایـن اسـتاندارد بـا جزئیـات بیشتر مورد بحث قرار گرفته است: • روش سود مازاد، • روش صرف حق امتیاز، • روش صرف سود یا روش با و بدون، • روش گرینفیلد، و • روش توزیعکننده.

روش سود مازاد

.60.6روش سود مازاد، ارزش دارایی نامشـهود را بـه عنـوان ارزش فعلـی جریانهـاي نقـدي قابـل انتساب به دارایی نامشهود موردنظر، پس از کسر جریانهاي نقدي قابـل انتسـاب بـه دیگـر داراییهاي ضروري براي ایجاد جریانهاي نقدي )"داراییهاي کمکی"( تخمین میزند. ایـن روش معمولا براي ارزشگذاريهایی اسـتفاده میشـود کـه خریـدار الـزام دارد قیمـت کلـی پرداخت شده براي کسب و کار را بین داراییهاي مشهود، داراییهـاي نامشـهود و سـرقفلی قابل تشخیص، تخصیص دهد.

.60.7داراییهاي کمکی دارایی هایی هستند کـه همـراه بـا دارایـی نامشـهود مـوردنظر در تحقـق جریانهاي نقدي احتمالی مرتبط بـا آن دارایـی نامشـهود، مـورد اسـتفاده قـرار میگیرنـد.

100

داراییهایی که در تحقق جریانهاي نقدي احتمالی مرتبط با دارایی نامشهود نقشی ندارنـد، داراییهاي کمکی نیستند.

.60.8روش سود مازاد را میتوان بـا اسـتفاده از چنـدین دوره جریانهـاي نقـدي پیشبینـی شـده )"روش سود مازاد چند دورهاي" یا " ،("MPEEMیک دوره خـاص از جریانهـاي نقـدي پیشبینی شده )"روش سود مازاد تک دورهاي"( یا با سـرمایهاي کـردن جریانهـاي نقـدي پیشبینی شده در یک دوره خاص استفاده کرد )"روش سـود مـازاد سـرمایهاي" یـا "روش فرموله".(

.60.9روش سود مازاد سرمایهاي یا روش فرمولـه، معمـولا تنهـا زمـانی مناسـب اسـت کـه دارایـی نامشهود در حالت پایداري باشد و نرخهاي رشد/نقصـان، حاشـیه سـود و سـطوح/هزینههاي دارایی کمکی ثابتی داشته باشد.

.60.10از آنجاییکه اکثر داراییهاي نامشـهود عمـر اقتصـادي بـیش از یـک سـال دارنـد، اغلـب از الگوهاي رشد/نقصان غیرخطی پیروي میکنند و ممکـن اسـت در طـول زمـان بـه سـطوح مختلفی از داراییهاي کمکی نیاز داشته باشند، روش سـود مـازاد چنـد دورهاي، رایجتـرین روش سود مازاد است؛ زیرا بیشترین انعطافپذیري را دارد و به ارزشگذاران اجازه میدهد به وضوح تغییرات در وروديها را پیشبینی کنند.

.60.11مراحل کلیدي در استفاده از روش سود مازاد، چه به صورت تک دورهاي، چند دورهاي و یـا به صورت سرمایهاي، عبارتند از:

• پیشبینــی مبلـغ و دوره زمــانی عایــدات آتــی ناشــی از دارایــی نامشــهود مــوردنظر و

داراییهاي کمکی مرتبط،

• پیش بینی مبلغ و دوره زمانی هزینههاي موردنیاز جهت ایجاد درآمـد دارایـی نامشـهود

موردنظر و داراییهاي کمکی مربوط،

• تعدیل هزینهها جهت حذف هزینههاي مربوط به ایجاد داراییهاي نامشـهود جدیـد کـه

در ایجاد .60.11درآمد و هزینههاي پیشبینیشده ضـروري نیسـتند. حاشـیه سـود در روش سود مازاد ممکن است بیشتر از حاشیه سود کلی کسـب و کـار باشـد، زیـرا روش سود مازاد سرمایهگذاري در دارایی هاي نامشهود جدید خاص را حذف نمیکند. مانند:

�. مخارج تحقیق و توسعه مربوط به توسعه فناوري جدید، هنگام ارزشـگذاري فنـاوري

فعلی، الزامی نخواهد بود.

�. هنگام ارزشگذاري داراییهاي نامشهود فعلی مرتبط با مشتري، هزینه هاي بازاریابی

مربوط به جذب مشتریان جدید الزامی نخواهد بود.

• تشخیص داراییهاي کمکی که براي ایجاد درآمد و هزینههاي پیش بینی شده ضـروري

است. داراییهاي کمکی اغلب شامل سرمایه در گردش، دارایی هاي ثابـت، نیـروي کـار

101

تجهیز شده و داراییهاي نامشهود شناسـایی شـده غیـر از دارایـی نامشـهود مـوردنظر، میشود.

• تعیین نرخ بازده مناسب براي هر دارایی کمکی بر اساس ارزشگذاري ریسک مـرتبط بـا

آن دارایی. به عنوان مثال، داراییهاي کم ریسک مانند سرمایه در گـردش نسـبتا بـازده مورد نیاز کمتري دارند. داراییهاي نامشهود کمکی و ماشـین آلات و تجهیـزات بسـیار تخصصی اغلب نرخ بازده مورد نیاز نسبتا بالاتري دارند.

• کسر بازده مورد نیاز داراییهاي کمکی را از سود پیشبینیشده در هر دوره پیشبینـی،

تا بتوان به سود مازاد قابل انتساب به دارایی نامشهود موردنظر رسید.

• تعیین نرخ تنزیل مناسب و ارزش فعلی دارایی نامشهود موردنظر و یا سـرمایهاي کـردن

سود مازاد، و

• در صورت مصداق داشـتن مزایـاي مالیـاتی اسـتهلاك )) (T A Bمراجعـه بـه بنـدهاي

،(110.1-110.4محاسبه و اضـافه کـردن مزایـاي مالیـاتی ناشـی از اسـتهلاك دارایـی نامشهود موردنظر در ارزشگذاري.

.60.12مخارج داراییهاي کمکی ) (CACsمیبایست براي تمام داراییهـاي مشـهود، نامشـهود و داراییهاي مالی فعلی و آتی که بـه تولیـد جریـان نقـدي کمـک میکننـد، لحـاظ شـود، و چنانچه یک دارایی همراه با مخارج دارایی کمکی موردنیاز، در بیش از یک خط کسب وکـار مورد استفاده قرار گیرد، مخارج دارایی کمکـی آن بایـد بـراي تمـام خطـوط کسـب و کـار مربوط، لحاظ شود.

.60.13تعیین اینکه آیا درنظر گرفتن مخارج داراییهاي کمکی براي سرقفلی مناسب است یا خیـر، باید براساس ارزشگذاري حقایق و شرایط مربوط بـه موقعیـت باشـد، و اگـر شـرایط چنـین موقعیتی ایجاب نمیکند، ارزشگذار نباید به طـور مکـانیکی مخـارج داراییهـاي کمکـی یـا تعدیلات جایگزین را براي جزء سرقفلی لحـاظ کنـد. از آنجاکـه مخـارج نیـروي کـار قابـل اندازهگیري است، معمولا تنها سرقفلی اسـت کـه میبایسـت بـراي آن مخـارج داراییهـاي کمکی در نظر گرفته شود. بر این اساس، ارزشگذاران باید اطمینان حاصل کننـد کـه بـراي لحاظ مخارج داراییهاي کمکی براي هر جزء سرقفلی به غیر از نیروي کار ، مبناي مناسـب وجود دارد.

.60.14مخارج داراییهاي کمکی عموما بر مبناي پس از مالیات به عنوان بازده ارزش دارایی کمکی محاسبه می شوند و در برخی موارد از بازده دارایی کمکی نیز کسر می شود. بـازده مناسـب دارایی کمکی، بازده سرمایهگذاري است که سرمایهگذار از دارایی انتظار دارد. بـازده دارایـی کمکی بازگشت سرمایهگذاري اولیه در دارایی است. فارغ از مبناي محاسـبه مخـارج دارایـی کمکی پیش از مالیات یا پس از مالیات، در ارزش آنها نباید تفاوتی وجود داشته باشد.

102

.60.15چنانچه دارایی کمکی ماهیت اتلاف نداشته باشـد، ماننـد سـرمایه در گـردش، فقـط بـازده منصفانه دارایی الزامی است.

.60.16براي داراییهاي نامشهود کمکی که بر اساس روش صرف حق امتیاز ارزشگذاري شـده انـد، مخارج دارایی کمکی باید برابر با حق امتیاز باشد )معمولا با نرخ حق امتیاز پـس از مالیـات تعدیل میشود.(

.60.17روش سود مازاد تنها باید براي یک دارایی نامشهود خاص بـراي هـر جریـان معـین درآمـد عملیاتی و سود )معمولا اصلیترین یا مهمترین دارایی نامشهود( اسـتفاده شـود. بـه عنـوان مثال، در ارزشگذاري داراییهـاي نامشـهود شـرکتی کـه از فنـاوري و نـام تجـاري در ارائـه محصول یا خدمات استفاده میکند )یعنی درآمد مرتبط بـا فنـاوري و نـام تجـاري یکسـان است،( روش سود مازاد تنها باید براي ارزشگذاري یکی از دارایی هاي نامشهود بکار رود و از روش جایگزین براي دارایی دیگر باید استفاده شود. با این حال، اگـر شـرکت چنـدین خـط تولید داشته باشد که هر کدام از فناوريهاي متفـاوتی اسـتفاده میکننـد و درآمـد و سـود جداگانهاي ایجاد میکنند، روش سود مازاد میتواند در ارزشگذاري چندین فناوري مختلـف استفاده شود.

روش صرف حق امتیاز

.60.18در روش صرف حق امتیاز، ارزش دارایـی نامشـهود بـر مبنـاي ارزش پرداختهـاي فرضـی مربوط به حق امتیاز که با مالکیت دارایی صرفهجویی میشود، در مقایسـه بـا صـدور مجـوز دارایی نامشهود از شخص ثالث تعیین میشود. از نظر مفهومی، این روش میتواند به عنـوان روش جریان نقدي تنزیل شده در نظر گرفته شود و براي جریان نقد دریافتی مالک دارایـی نامشهود در قبال صدور مجوز به اشخاص ثالث، بکار گرفته شود.

.60.19مراحل کلیدي در بکارگیري روش صرف حق امتیاز عبارتند از:

• انجام پیشبینیهاي مرتبط با ارزشگذاري دارایـی نامشـهود نسـبت بـه عمـر آن دارایـی.

رایجترین معیار پیشبینی، درآمد است، زیرا بیشتر حـق امتیازهـا بـه عنـوان درصـدي از درآمد پرداخت میشود. با این حال، معیارهاي دیگري مانند حق امتیـاز بـازاي هـر واحـد میتواند در ارزشگذاري هاي خاص مناسب باشد.

• تعیین نرخ حق امتیاز براي دارایی نامشهود. براي تعیین نرخ حق امتیاز فرضی می توان از

دو روش استفاده کرد. اولین مورد بر اساس نرخ حق امتیاز بازار براي معـاملات مشـابه یـا قابل مقایسه است. پیشنیاز این روش، وجود داراییهاي نامشهود قابل مقایسـه اسـت کـه طبق عرف براي آنها مجوز صادر میشود. روش دوم مبتنی بر تقسیم سـود اسـت کـه بـه طور فرضی در معاملهاي مرسوم میان دارنده و گیرنده مجوز بابت حقوق استفاده از دارایی

103

نامشهود، پرداخت میشود.

• اعمال نرخ حق امتیاز تعیین شده براي پیشبینیها تا میـزان صـرفهجویی ناشـی از عـدم

پرداختهاي حق امتیاز در اثر مالکیت دارایی نامشهود ، محاسبه شود.

• برآورد هرگونه هزینه اضافی که گیرنده مجوز دارایـی مسـئولیت پرداخـت آن را دارد کـه

میتواند شامل پرداخت هاي اولیه مورد نیاز برخی از صادرکنندگان مجوز باشد. نرخ حـق امتیاز میبایست تحلیل شود تا مشخص شود کـه هزینـهها )ماننـد نگهـداري، بازاریـابی و تبلیغات( بر عهده گیرنده و یا دارنده مجوز اسـت. در نـرخ حـق امتیـاز »ناخـالص« تمـام مسئولیتها و هزینههاي مرتبط با مالکیت دارایی داراي مجوز بر عهده دارنده مجوز است. در حالیکه حق امتیاز »خالص« برخی یا تمام مسئولیت ها و هزینه هاي مرتبط با دارایی داراي مجوز را بر عهده گیرنده مجوز در نظر میگیرد. بسته بـه »ناخـالص« یـا »خـالص« بودن نرخ حق امتیاز، ارزشگذاري باید به ترتیب شامل کسر هزینههایی ماننـد هزینـههاي نگهداري، بازاریابی یا تبلیغات مربوط به دارایی داراي مجوز فرضی باشد،

• چنانچه هزینـههاي فرضـی و پرداختهـاي حـق امتیـاز مشـمول مالیـات باشـد، تعیـین

صرفهجویی مالیاتی ناشی از مالکیت دارایی نامشـهود میتوانـد مناسـب باشـد. امـا بـراي اهداف خاص)ماننـد قیمتگـذاري انتقـالی( معمـولا آثـار مالیـاتی در ارزشـگذاري لحـاظ نمیشود و باید از این مرحله صرف نظر کرد.

• تعیین نرخ تنزیل مناسب براي دارایی نامشهود و ارزش فعلی صرفه جـویی ناشـی از عـدم

پرداخت حق امتیاز دارایی نامشهود به دلیل مالکیت آن، و

• در صورت مصداق داشتن در ارزشگذاري، محاسبه و لحاظ کردن مزایاي مالیاتی ناشـی از

مستهلک کردن دارایی نامشهود)) (T A Bمراجعه به بندهاي .(110.4-110.1

.60.20نرخ حق امتیاز چه بر اساس معاملات بازار، یا روش تقسیم سود )یا هر دو( باشد، در تعیـین آن باستی ویژگیهاي دارایـی نامشـهود و محیطـی کـه در آن دارایـی مـورد اسـتفاده قـرار میگیرد، لحاظ شود. در نظر گرفتن این ویژگیها مبنایی را براي تعیین نرخ حـق امتیـاز در محدوده معاملات انجام شده و/یا دامنه سود قابل دسترس براي دارایی نامشـهود در تقسـیم سود تشکیل می دهد. عواملی که باید در نظر گرفته شوند عبارتند از:

• محیط رقابتی: اندازه بازار دارایی نامشهود، در دسترس بودن جایگزینهاي واقعـی، تعـداد

رقبا، موانع ورود و وجود )یا عدم وجود( هزینه هاي تغییر تامینکنندگان و مشتریان.

• اهمیت دارایی نامشهود براي مالک: اینکه آیا دارایی نامشهود عامـل اصـلی مزیـت رقـابتی

است، اهمیت آن در استراتژي بازاریابی مالک، اهمیت نسبی آن در مقایسه با سایر دارایی هاي مشهود و نامشهود، و مبلغی که مالک براي ایجاد، نگهداري و بهبود آن دارایی خـرج

104

میکند.

• عمر دارایی نامشهود: عمر اقتصادي مورد انتظار دارایی نامشهود و هرگونـه ریسـک نابـاب

شدن آن. .60.21هنگام تعیین نرخ حق امتیاز، ارزشگذار باید موارد زیر را نیز در نظر بگیرد:

الف. هنگام عقد قرارداد مجوز، نرخ حق امتیازي که طرفین قرارداد مایل به پرداخت هستند بستگی به سطوح سود آنها و سهم نسبی دارایی نامشهود داراي مجوز در آن سود دارد. مثلا، یک تولیدکننده محصولات مصرفی، مجوز نام تجاري را با نرخ حـق امتیـازي کـه منجر به سود کمتر تولیدکننده از فروش محصـولات مـارك دار در مقایسـه بـا فـروش محصولات بدون مارك میشود، صادر نمیکند.

ب. هنگام بررسی معاملات مشاهده شده حق امتیاز، ارزشگذار بایـد هرگونـه محـدودیت و حقوق منتقلشده به گیرنده مجوز را لحاظ کند. به عنوان مثال، قراردادهاي حق امتیاز ممکن است شامل محـدودیتهاي قابـلتوجهی در اسـتفاده از دارایـی نامشـهود داراي مجوز مانند محدودیت در یک منطقه جغرافیایی خاص یا محدودیت براي یک محصول خاص باشد. به علاوه، ارزشگذار باید بررسی کند که نظام و ترتیب پرداختهاي تحـت قرارداد صـدور مجـوز چگونـه تعیـین میشـوند، از جملـه اینکـه آیـا پیشپرداختهـا، پرداختهاي اصلی و مهم، درخواستها براي به دست آوردن کامل دارایی داراي مجوز، و غیره.

روش صرف سود)روش با یا بدون(

.60.22روش با و بدون، ارزش دارایی نامشهود را با مقایسه دو سناریو نشان میدهد: یکی که در آن کسب و کار از دارایی نامشهود استفاده میکند و دیگري کـه در آن کسـب و کـار از دارایـی نامشهود استفاده نمیکند )سایر عوامل ثابت هستند.( .60.23مقایسه این دو سناریو به دو صورت انجام میشود:

الف. محاسبه ارزش کسب و کار در هر سناریو ارزش دارایـی نامشـهود، تفـاوت در ارزش دو سناریو است، و

ب. محاسبه تفاضـل سـود در دو سـناریو. ارزش دارایـی نامشـهود، ارزش فعلـی سـودهاي تفاضلی است.

105

.60.24بطور نظري، هر یک از روشها باید به ارزش مشابهی براي دارایی نامشهود برسد، مشروط بر اینکه ارزشگذار نه تنها تأثیر آن را بر سود واحد تجاري، بلکه بر عوامل دیگري مانند تفـاوت سرمایه در گردش و مخارج سرمایه بین دو سناریو را در نظر بگیرد.

.60.25روش با و بدون اغلب در ارزشگذاري قراردادهاي غیررقابتی استفاده می شود، اما میتواند در ارزشگذاري سایر دارایی هاي نامشهود در شرایط خاص نیز مناسب باشد.

.60.26مراحل کلیدي در بکارگیري روش با و بدون عبارتند از:

• پیشبینی درآمدها، هزینهها، مخارج سـرمایهاي و سـرمایه در گـردش موردنیـاز بـراي

کسبوکار با فرض استفاده از تمام داراییهاي کسبوکار از جمله دارایی نامشهود. ایـن موارد جزء جریانهاي نقدي در سناریوي "با" هستند،

• استفاده از نرخ تنزیل مناسب براي ارزش فعلـی جریانهـاي نقـدي آتـی در سـناریوي

»با،« و/یا محاسبه ارزش کسبوکار در سناریوي »با،«

• پیشبینی درآمدها، هزینهها، مخارج سرمایهاي و سرمایه در گـردش مـورد نیـاز بـراي

کسبوکار با فرض استفاده از تمام داراییهاي کسبوکار به جزء دارایی نامشـهود. ایـن موارد جزء جریانهاي نقدي در سناریوي "بدون" هستند،

• استفاده از نرخ تنزیل مناسب براي کسبوکار، ارزش فعلی جریانهـاي نقـدي آتـی در

سناریوي »با« و/یا محاسبه ارزش کسبوکار در سناریوي »با،«

• کسر ارزش فعلی جریانهاي نقدي یا ارزش کسبوکار در سـناریوي »بـدون« از ارزش

فعلی جریانهاي نقدي یا ارزش کسبوکار در سناریوي »با،« و

• در صورت مصداق داشتن در ارزشگذاري، محاسبه و لحاظ کردن مزایاي مالیاتی ناشـی

از مستهلک کردن دارایی نامشهود )) (TABمراجعه به بندهاي .(110.4-110.1

.60.27به عنوان یک مرحله اضافهتر، تفاوت بین دو سناریو ممکن است نیاز به وزن دهی احتمـالی داشته باشد. به عنوان مثال، هنگام ارزشگذاري یک توافقنامه غیررقابتی، فرد یا کسب و کـار طرف توافق نامه حتی در صورت عدم برقراري آن، ممکن اسـت تصـمیم بگیـرد کـه رقابـت نکند.

.60.28تفاوت در ارزش بین دو سناریو بجاي استفاده از نرخ هـاي تنزیـل متفـاوت در دو سـناریو ، میبایست تنها در پیشبینی جریان نقدي منعکس شود.

روش گرینفیلد

.60.29در روش گرینفیلد، ارزش دارایی نامشهود با استفاده از پیش بینی جریـان نقـدي بـا فـرض اینکه تنها دارایی کسب و کار در تاریخ ارزشگذاري، دارایی نامشهود است، تعیـین میشـود. سایر داراییهاي مشهود و نامشهود باید خریداري، ساخته یا اجاره شوند.

106

.60.30روش گرینفیلد از نظر مفهومی مشابه روش سـود مـازاد اسـت. بـا ایـن حـال، بجـاي کسـر هزینههاي دارایی کمکی از جریان نقدي براي نشـان دادن سـهم داراییهـاي کمکـی، روش گرینفیلد فرض میکند که مالک دارایی نامشهود میبایسـت داراییهـاي کمکـی را بسـازد، بخرد یا اجاره کند. هنگام ساخت یا خرید داراییهاي کمکی، به جاي مخـارج بـاز تولیـد، از بهاي جایگزینی دارایی با کاربري مشابه استفاده می شود.

.60.31روش گرینفیلــد اغلــب بــراي تخمــین ارزش داراییهــاي نامشــهود "فعالســازي" ماننــد قراردادهاي فرانشیز و مجوز پخش استفاده میشود.

.60.32مراحل کلیدي در به کارگیري روش گرینفیلد عبارتند از:

• پیشبینی درآمدها، هزینهها، مخارج سرمایهاي و سرمایه در گردش موردنیاز کسبوکار

با فرض اینکه دارایی نامشهود تنها دارایی متعلق به کسب و کار در تـاریخ ارزشـگذاري است،

• برآورد زمان و میزان مخارج مربوط به تحصیل، ساخت یا اجاره سایر داراییهـاي مـورد

نیاز براي راه اندازي کسب و کار ،

• تعیین ارزش فعلی جریانهاي نقدي آتی را براي تعیین ارزش کسبوکار با تنها دارایی

نامشهود، با استفاده از نرخ تنزیل مناسب کسبوکار،

• در صورت مصداق داشتن در ارزشگذاري، محاسبه و لحاظ کردن مزایاي مالیاتی ناشـی

از مستهلک کردن دارایی نامشهود )) (T A Bمراجعه به بندهاي .(110.4-110.1

روش توزیعکننده/ نماینده فروش

.60.33روش توزیعکننده، که گاهی به آن روش تفکیکشده نیز گفتـه میشـود، شـاخهاي از روش سود مازاد چند دورهاي است که گاهی بـراي ارزشـگذاري داراییهـاي نامشـهود مـرتبط بـا مشتري استفاده میشود. نظریه اصلی روش توزیعکننده این است که انتظار می رود کسـب و کارهایی که از کارکردها و فعالیتهاي مختلفی تشکیل شدهاند، سـودهاي مـرتبط بـا هـر کارکرد را کسب میکنند. از آنجاییکه توزیعکنندگان بجاي تولید یـا ایجـاد دارایـی فکـري عموما تنها داراي فعالیت توزیع محصولات به مشتریان هستند، از اطلاعات مربوط به حاشیه سود ایجاد شده توسط توزیعکنندگان براي تخمین سود مازاد قابل انتسـاب بـه داراییهـاي نامشهود مرتبط با مشتري استفاده می شود.

.60.34روش توزیعکننده براي ارزشگذاري داراییهاي نامشهود مرتبط با مشـتري، زمـانی مناسـب است که دارایی نامشهود دیگري )مثـل فنـاوري یـا نـام تجـاري( بـه عنـوان اصـلیترین یـا مهمترین دارایی نامشهود باشد و بر اساس روش سود مازاد چند دوره اي ارزشگذاري شود.

.60.35مراحل کلیدي در بکارگیري روش توزیع کننده عبارتند از:

107

• پیشبینی درآمد مرتبط با روابط موجود با مشتري. ایـن موضـوع بایـد منعکسکننـده

رشد مورد انتظار درآمد حاصل از مشتریان فعلی و همچنین آثار ریزش مشتریان باشد.

• شناسایی توزیعکنندگان قابل مقایسه که داراي روابط مشتري مشـابه بـا کسـب و کـار

مربوط هستند و محاسبه حاشیه سود به دست آمده توسط آن توزیعکنندگان، • درنظر گرفتن حاشیه سود توزیعکننده براي درآمد پیشبینی شده،

• شناسایی داراییهاي کمکی مرتبط با فعالیت توزیع که براي کسب درآمد و هزینـههاي

پیشبینی شده مورد نیاز است. معمولا داراییهاي کمکی توزیعکننده شامل سرمایه در گردش، داراییهاي ثابت و نیروي کار است. با این حال، توزیعکننـدگان بـه نـدرت بـه داراییهاي دیگري مانند علائم تجاري یا فناوري نیاز دارند. میـزان داراییهـاي کمکـی مورد نیاز نیز باید با طرفینی که تنها یک فعالیت توزیـع را انجـام میدهنـد، همخـوانی داشته باشد.

• تعیین نرخ بازده مناسب براي هر دارایی کمکی بر اساس ارزشگذاري ریسک مرتبط بـا

آن دارایی،.

• کسر بازده مورد نیاز داراییهاي کمکی از سود پیشبینیشده توزیعکننده در هـر دوره

پیشبینی، جهت محاسبه سود مازاد قابل انتساب به دارایی نامشهود مربوط. • تعیین نرخ تنزیل مناسب براي دارایی نامشهود و ارزش فعلی سود مازاد، و

• در صورت مصداق داشتن در ارزشگذاري، محاسبه و لحاظ کردن مزایاي مالیاتی ناشـی

از مستهلک کردن دارایی نامشهود )) (T A Bمراجعه به بندهاي .(110.4-110.1

.70رویکرد بها

.70.1طبق رویکرد بها، ارزش دارایی نامشهود بر اساس بهاي جایگزینی دارایی مشابه یـا دارایـی بـا توان ارائه خدمات مشابه یا مطلوبیت مشابه تعیین میشود.

.70.2ارزشگذاران هنگام تعیین بکارگیري رویکرد بها در ارزشگذاري داراییهـاي نامشـهود، بایـد از بند 60.2و 60.3استاندارد بینالمللی ارزشگذاري (IVS١٠٥) 105رویکردها و روشهـاي ارزشگذاري پیروي کنند. .70.3مطابق با این معیارها، رویکرد بها معمولا براي ارزشگذاري دارایی هاي نامشهود از قبیل موارد زیر استفاده میشود: • نرمافزار خریداري شده از اشخاص ثالث، • نرمافزارهاي تولید داخل و با استفاده داخلی و غیرقابل فروش، • نیروي کار تجهیز شده.

108

.70.4رویکرد بها زمانی میتواند مورد استفاده قرار گیرد که رویکرد دیگري قابل استفاده نباشـد. بـا این حال، ارزشگذار میبایست قبل از بکارگیري این رویکرد، در شرایطی که دارایی نامشهود معیارهــاي بنـدهاي 60.2و 60.3از اســتاندارد بینالمللــی ارزشــگذاري (IVS١٠٥) 105 رویکردها و روشهاي ارزشگذاري را احراز نمیکند، سـعی کنـد از روش جـایگزین اسـتفاده کند.

.70.5تحت رویکرد بها، دو روش اصلی وجود دارد: بهاي جایگزینی و بهاي بازتولیـد. بـا ایـن حـال، بسیاري از داراییهاي نامشـهود شـکل فیزیکـی ندارنـد کـه بتـوان آنهـا را بازتولیـد کـرد و داراییهایی مانند نرمافزار که میتوانند بازتولید شوند، بهجاي خطوط کدهاي برنامهنویسـی، ارزشگذاري معمولا براساس عملکرد/کاربردشان انجام میشود. به ایـن ترتیـب، اغلـب بهـاي جایگزینی براي ارزشگذاري داراییهاي نامشهود بکار میرود.

.70.6روش بهاي جایگزینی فرض میکند که یک ذینفع براي دارایی خاصی بیشتر از هزینهاي کـه بابت جایگزین کردن آن با دارایی دیگري بـا مطلوبیـت یـا عملکـرد قابـل مقایسـه متحمـل میشود، پرداخت نخواهد کرد.

.70.7ارزشگذاران هنگام استفاده از روش بهاي جایگزینی، میبایست موارد زیر را در نظر بگیرند:

• درنظر گرفتن هزینههاي مستقیم و غیرمستقیم جایگزینی دارایی، از جمله نیروي کـار،

مواد و سربار،

• بررسی ناباب شدن دارایی نامشهود. در حالیکه داراییهاي نامشهود از نظـر فیزیکـی یـا

کارکرد ناباب نمیشوند، اما میتوانند در معرض ناباب شدن اقتصادي قرار گیرند.

• لحاظ کردن حاشیه سود مورد انتظار در مخارج مربوط. آن دارایی که از شـخص ثالـث

تحصیل میشود احتمالا منعکسکننده هزینههاي مربوط به ایجاد دارایـی و همچنـین سود ایجاد بازگشت سرمایه است. به این ترتیب، طبق مبانی ارزش )مراجعـه شـود بـه استاندارد بینالمللی ارزشگذاري (IVS١٠٤) 104مبانی ارزش( که معامله فرضـی را در نظر میگیرد، میتواند در نظر گرفتن سود فرضی در بها مناسب باشد. همـانطور کـه در اســتاندارد بینالمللــی ارزشــگذاري (IVS١٠٥) 105رویکردهــا و روشهــاي

ارزشگذاري اشاره شد، مخارج مبتنی بر برآوردهاي اشخاص ثالـث از قبـل نشـاندهنده سود است.

• هزینههاي فرصت را نیز میتوان در نظر گرفت که نشاندهنده هزینـههاي عـدم وجـود

دارایی نامشهود در طول ایجاد آن است.

109

.80ملاحظات خاص داراییهاي نامشهود

.80.1موارد زیر به برخی موضوعات مرتبط با ارزشگذاري داراییهاي نامشهود میپردازد: • نرخ تنزیل/نرخ بازده داراییهاي نامشهود )بخش .(90

• عمر اقتصادي داراییهاي نامشهود )بخش .(100 • مزایاي مالیاتی استهلاك )بخش .(110

.90نرخ تنزیل/ نرخ بازده داراییهاي نامشهود

.90.1انتخاب نرخ تنزیل براي داراییهاي نامشهود میتواند چالشبرانگیز باشـد؛ زیـرا شـواهد قابـل مشاهده بسیار کمی در بازار براي نرخ تنزیل داراییهاي نامشهود وجـود دارد. انتخـاب نـرخ تنزیل براي دارایی نامشهود، عموما مستلزم قضاوت حرفهاي عمده است.

.90.2در انتخاب نرخ تنزیل براي دارایی نامشهود، ارزشـگذاران میبایسـت ریسـکهاي مـرتبط بـا دارایی نامشهود را ارزشگذاري و معیارهاي نرخ تنزیل قابل مشاهده را در نظر بگیرند.

.90.3هنگام ارزشگذاري ریسکهاي مرتبط با دارایی نامشهود، ارزشگذار باید عوامل زیر را در نظـر بگیرد: • داراییهاي نامشهود اغلب داراي ریسک بالاتري نسبت به داراییهاي مشهود هستند،

• چنانچه دارایی نامشهود مجهزتـر و تخصصـی تـر از کـاربرد فعلـی آن باشـد، میتوانـد

ریسک بالاتري از داراییهایی با کاربردهاي چندگانه احتمالی داشته باشد.

• داراییهاي نامشهود منفرد ممکن است ریسک بیشـتري نسـبت بـه گروههـاي دارایـی

داشته باشند)یا کسب وکارها(،

• داراییهاي نامشهود بکار گرفته شده در فعالیتهاي پر ریسک)که گـاهی بـه آنهـا غیـر

معمول گفته میشود( ممکـن اسـت داراي ریسـک بـالاتري نسـبت بـه دارایـی هـاي نامشهود مورد استفاده در فعالیتهاي کم ریسک یا معمـولی باشـد. بـه عنـوان مثـال، داراییهاي نامشهود بکار رفته در فعالیتهاي تحقیق و توسعه میتواند ریسک بـالاتري از داراییهاي بکا رفته در ارائه محصولات یا خدمات فعلی داشته باشند.

• عمر دارایی. همانند سایر سرمایهگذاريها، در شرایط برابر داراییهاي نامشهود بـا عمـر

طولانیتر معمولا با ریسک بالاتري در نظر گرفته میشوند.

• داراییهاي نامشهود بـا قابلیـت بـرآورد آسـانتر جریانهـاي نقـدي، ماننـد سفارشـات

مشتریان، ممکن است نسبت به داراییهاي نامشهود مشابه با قابلیـت بـرآورد سـختتر جریانهاي نقدي، مانند روابط با مشتریان ریسک کمتري داشته باشند.

110

.90.4نرخ تنزیل معیار، نرخهایی هستند که بر اساس شواهد بازار یا معاملات قابل مشاهده هسـتند. برخی از نرخهاي معیار که میبایست ارزشگذار آنها را در نظر بگیرد، در زیر آمده است: • نرخهاي بدون ریسک با سررسید مشابه با عمر دارایی نامشهود، • هزینه بدهی یا نرخ استقراض با سررسید مشابه با عمر دارایی نامشهود، • هزینه یا نرخ مورد انتظارحقوق مالکانه یا بازده فعالان براي دارایی نامشهود موردنظر،

• میانگین موزون هزینه سرمایه ) (WACCفعالان بازار براي دارایی نامشهود مـوردنظر

یا شرکت مالک/استفاده از دارایی نامشهود موردنظر،

• اسـتفاده از نـرخ بـازده داخلـی ) (IRRدر معـاملات تحصـیل تجـاري شــامل دارایـی

نامشهود، و...

• در کسب و کارهایی که تمـام داراییهـاي آن ارزشـگذاري میشـوند، ارزشگـذار بایـد

میانگین موزون بازده داراییها ) (WARAرا براي تایید معقول بودن نرخهـاي تنزیـل

انتخابی، تحلیل نماید.

.100عمر اقتصادي داراییهاي نامشهود

.100.1یکی از ملاحظات مهم در ارزشگذاري دارایی نامشهود، به ویژه تحـت رویکـرد درآمـد، عمـر اقتصادي دارایی است که میتواند در یک دوره محدود به عوامل قانونی، فناورانه، عملکـردي یا اقتصادي باشد. سایر داراییها ممکن است عمر نامحدودي داشته باشـند. عمـر اقتصـادي یک دارایی نامشهود مفهومی متفاوت از عمر مفیـد باقیمانـده بـراي اهـداف حسـابداري یـا مالیاتی است.

.100.2عوامل قانونی، فناورانه، عملکردي و اقتصادي باید به صورت جداگانه و با هم در ارزشـگذاري عمر اقتصادي در نظر گرفته شوند. به عنوان مثال، یک فناوري دارویی که حق اختراع ثبـت شده دارد، ممکن است پنج سال قبل از انقضاي حق اختراع، عمر قـانونی باقیمانـده داشـته باشد، اما فناوري دارویی رقیب با کارایی ارتقا یافته ممکن است در عرض سه سال بـه بـازار برسد. این موضوع میتواند باعث شود عمر اقتصادي حق اختراع تنها سه سـال ارزشـگذاري شود. در مقابل چنانچه دانش مرتبط با آن فناوري ارزش و توان تولید داروي عمومی پس از انقضاي حق اختراع داشته باشد، عمر اقتصادي مورد انتظار فناوري میتوانـد بیشـتر از عمـر حق اختراع باشد.

.100.3در برآورد عمر اقتصادي دارایی نامشهود، ارزشگذار باید الگوي استفاده یا جـایگزینی را نیـز در نظر بگیرد. برخی از داراییهاي نامشهود زمانیکه جایگزین جدیـد، بهتـر یـا ارزانتـر در دسترس قرار گیرد، ممکن است بهطور ناگهانی جـایگزین شـوند، در حالیکـه برخـی دیگـر ممکن است آهسته و در طول زمان جایگزین شوند، مانند زمانیکه یک تولیدکننده نرمافزار

111

هر سال نسخه جدیدي از نرمافزار را منتشر میکند اما با هر نسخه جدید تنها بخشی از کـد موجود را جایگزین میکند.

.100.4براي داراییهاي نامشهود مرتبط با مشتري، ریزش عامل اصلی در بـرآورد عمـر اقتصـادي و همچنین جریانهاي نقدي مورد استفاده براي ارزشگذاري داراییهـاي نامشـهود مـرتبط بـا مشتري است. ریزش اعمال شده در ارزشگذاري داراییهاي نامشهود، کمیسـازي انتظـارات در مورد زیانهاي آتی مشتریان است. ریزش اغلـب بـر اسـاس مشـاهدات تـاریخی ریـزش مشتریان بوده در حالیکه برآوردي آیندهنگر است.

.100.5روشهاي مختلفی براي اندازهگیري و بکارگیري ریزش تاریخی وجود دارد:

• چنانچه زیان مشتري به طول مدت رابطه با مشتري وابسته نباشد، نرخ ثـابتی از زیـان

)به عنوان درصدي از مانده سال قبل( در طول مدت روابط با مشتریان در نظـر گرفتـه میشود،

• چنانچه زیان مشتري به طول مدت روابط با مشتریان بستگی داشته باشد، نـرخ متغیـر

زیان در طول مدت روابط با مشتریان استفاده میشود. در چنـین شـرایطی، مشـتریان جدید با نرخ بیشتري نسبت به مشتریان قدیمیتر و تثبیت شده از دست میروند.

• ریزش بر اسـاس درآمـد یـا تعـداد مشـتریان مبتنـی بـر ویژگیهـاي گـروه مشـتریان

اندازهگیري میشود.

• ممکن است لازم باشد مشتریان به گروههاي مختلف تفکیک شوند. براي مثال، شرکتی

که محصولات را به توزیعکنندگان و خردهفروشان میفروشـد، ممکـن اسـت نرخهـاي ریزش متفاوتی را براي هر گروه تجربه کند. مشـتریان همچنـین میتواننـد بـر اسـاس عوامل دیگري مانند جغرافیا، اندازه و نوع محصول یا خدمات خریداري شـده، تفکیـک شوند.

• دوره مورد استفاده براي اندازه گیري ریزش میتواند بسته به شرایط متفاوت باشـد. بـه

عنوان مثال، براي کسب و کار با مشتریان ماهانه، یک ماه بدون درآمد از یـک مشـتري خاص نشاندهنده از دست دادن آن مشتري است. در مقابل، براي محصولات صـنعتی بزرگتر، مشتري »از دست رفته« در نظر گرفته نمیشود، مگر اینکه براي یک سال یـا بیشتر هیچ فروشی به آن مشتري انجام نشده باشد.

.100.6استفاده از هر عامل ریزش میبایست با روشـی کـه ریـزش انـدازهگیري میشـود، مطابقـت داشته باشد. کاربرد صحیح ضریب ریزش در اولین سال پیشبینی )و تمام سال هاي بعدي( باید با روش اندازهگیري سازگار باشد. الف. چنانچه ریزش بر اساس مقایسه تعداد مشتریان در ابتداي دوره و پایـان دوره )معمـولا

112

یک سال( اندازهگیري شود، ضریب ریزش باید بـا اسـتفاده از روش "میـان دورهاي"در اولین سال پیشبینی بکار رود)زیرا معمولا فرض بر ایـن اسـت کـه مشـتریان در طـول سال از دست رفتهاند(. به عنوان مثال، اگر ریزش به روش مشاهده تعـداد مشـتریان در ابتداي سال ) (100در مقابل تعداد باقیمانـده در پایـان سـال ) (90انـدازهگیري شـود، شرکت به طور متوسط در آن سال 95مشتري داشته است، با این فـرض کـه آنهـا در طول سال به طور مساوي از دست رفتهاند. اگرچه نرخ ریزش را میتوان %10دانسـت، اما تنها نیمی از آن باید در سال اول اعمال شود.

ب. چنانچه ریزش با تحلیل درآمد یا تعداد مشتریان سال اندازهگیري شود، ضـریب ریـزش میبایست بدون تعدیل میان دوره اعمال شود. براي مثال، اگر ریزش با مشـاهده تعـداد مشتریانی که در سـال اول) (100درآمـد ایجـاد کردهانـد در مقایسـه بـا تعـداد همـان مشتریان که در سال دوم ) (90درآمد داشتند اندازهگیري شود، بکارگیري آن متفـاوت خواهد بود؛ حتی اگر نرخ ریزش بازهم �10باشد.

.100.7ریزش مبتنی بر درآمد ممکن است شامل رشد درآمـد مشـتریان فعلـی باشـد، مگـر اینکـه تعدیلاتی انجام شود. به طور کلی بهتـرین روش تعـدیل بـراي تفکیـک رشـد و ریـزش، در اندازهگیري و کاربرد است.

.100.8این بهترین روش براي ارزشگذاران است که درآمدهاي تاریخی را در مـدل مـورد اسـتفاده وارد کرده و بررسی کنند که چقدر درآمد واقعـی از مشـتریان فعلـی در سـالهاي بعـدي را پیشبینی میکند. اگر ریزش به طور مناسب اندازه گیري و بکـار رفتـه باشـد، مـدل بطـور منطقی دقیق است. به عنوان مثال، اگر برآوردهاي ریـزش آتـی بـر اسـاس ریـزش تـاریخی مشاهده شده از 20×0تا 20×5انجام شـده باشـد، ارزشـگذار میبایسـت درآمـد مشـتري 20×0را در مدل وارد کرده و بررسی کنـد کـه آیـا درآمـد حاصـل از مشـتریان فعلـی در 20×2 ،20×1و غیره را بهطور دقیق پیشبینی میکند یا خیر.

.110مزایاي مالیاتی استهلاك )(TAB

.110.1در بسیاري از حوزههـاي مالیـاتی، داراییهـاي نامشـهود را میتـوان بـراي مقاصـد مالیـاتی مستهلک کرد، بار مالیاتی مودیان را کاهش داد و به طور موثر جریانهاي نقـدي را افـزایش داد. بسته به هدف ارزشـگذاري و روش ارزشـگذاري مـورد اسـتفاده، ممکـن اسـت در نظـر گرفتن ارزش مزایاي مالیاتی استهلاك در ارزش دارایی نامشهود مناسب باشد.

113

.110.2چنانچه از رویکرد بازار یا بها براي ارزشگذاري دارایی نامشهود استفاده شود، قیمت پرداخت شده بابت تولید یا خرید دارایی، قابلیت مستهلک شدن دارایی را نشان میدهد. با این حال، در رویکرد درآمد، مزایاي مالیاتی استهلاك باید محاسبه و در صورت لزوم لحاظ شود.

.110.3براي برخی اهداف ارزشگذاري، مانند گزارشگري مالی، مبناي ارزش مناسب، فروش فرضـی دارایی نامشهود است. به طور کلی، براي این اهـداف، زمانیکـه از رویکـرد درآمـد اسـتفاده میشود، مزایاي مالیاتی مستهلک شدن دارایی نامشهود میبایست درنظر گرفته شود چراکه طرف معامله میتواند دارایی نامشهودي را که در چنـین معاملـهاي فرضـی تحصـیل کـرده، مستهلک کند. براي سایر اهداف ارزشگذاري، معامله مفروض ممکن است مربوط به کسب و کار و یا گروهی از داراییها باشـد. بـراي آن مبـانی ارزش، تنهـا در صـورتی لحـاظ مزایـاي مالیاتی استهلاك مناسب است که معامله منجـر بـه افـزایش تـدریجی مبنـاي داراییهـاي نامشهود شود.

.110.4در عمل، نرخهاي تنزیل متعـددي بـراي محاسـبه مزایـاي مالیـاتی اسـتهلاك وجـود دارد. ارزشگذاران می توانند از یکی از موارد زیر استفاده کنند:

• نرخ تنزیل مناسب براي کسب و کاري که از دارایی نامشـهود اسـتفاده میکنـد، ماننـد

میانگین موزون هزینه سرمایه. طرفداران این دیدگاه معتقدنـد از آنجاییکـه اسـتهلاك میتواند براي جبران مالیات بر درآمد حاصل از کسب و کار استفاده شود، بایـد از نـرخ تنزیل مناسب براي کل کسب و کار استفاده شود، یا

• نرخ تنزیل مناسب براي دارایی نامشـهود )یعنـی نـرخ مـورد اسـتفاده در ارزشـگذاري

دارایی(. طرفداران این دیدگاه معتقدند در ارزشگذاري نباید فرض شـود مالـک دارایـی نامشهود، فعالیت و درآمد جداگانهاي از دارایی نامشـهود مـوردنظر دارد و نـرخ تنزیـل مورد استفاده در محاسبه مزایاي مالیـاتی اسـتهلاك بایـد همـان نرخـی باشـد کـه در ارزشگذاري دارایی موردنظر استفاده میشود.

114

استاندارد بینالمللی ارزشگذاري (IVS 220)220

بدهیهاي غیر مالی

115

.10مرور کلی

.10.1اصـول منـدرج در اسـتانداردهاي عمـومی در مـورد ارزشـگذاري بـدهی هـاي غیـر مـالی و ارزشگذاري هایی با جزء بدهی هاي غیر مالی اعمال می شود. این استاندارد شـامل الزامـات بیشتر است که براي ارزشگذاري بدهی هاي غیر مالی اعمال می شود.

.10.2با توجه به تعیین نرخهاي تنزیـل و حاشـیه ریسـک، در شـرایطی کـه اسـتاندارد بینالمللـی ارزشگذاري (IVS 105) 105رویکردها و روشهاي ارزشگذاري )به پاراگرافهـاي -50.29 50.31مراجعه کنید( با استاندارد بینالمللی ارزشگذاري (IVS 220) 220بدهیهاي غیـر مالی مغایرت دارد، ارزشگذاران بایسـتی اصـول بخشهـاي 90و 100ایـن اسـتاندارد را در ارزشگذاري بدهیهاي غیرمالی اعمال کنند.

.20مقدمه

.20.1براي اهداف استاندارد بینالمللی ارزشگذاري (IVS 220) 220بدهیهاي غیر مـالی، بـدهی هاي غیر مالی به عنوان بدهی هایی تعریف می شوند که براي ارائـه کالاهـا یـا خـدمات بـه تعهد عملکرد غیر نقدي نیاز دارند.

.20.2فهرستی غیر جامع از بدهی هایی که ممکن است بـه طـور جزئـی یـا کامـل مسـتلزم انجـام غیرنقدي باشد و مشمول استاندارد بینالمللی ارزشگذاري (IVS 220) 220بدهیهاي غیر مالی باشد شامل: درآمد معوق یـا بـدهی هـاي تـوافقی، ضـمانت هـا، بـدهی هـاي زیسـت محیطی، تعهدات مرتبط با کنارگذاري دارایـی، برخـی از تعهـدات احتمـالی ، برنامـه هـاي وفاداري، توافقهاي خرید نیرو، ذخایر و مـوارد احتمـالی خـاص دعـاوي حقـوقی، و جبـران خدمات و تضمین ها.

.20.3با اینکه برخی از بدهیهاي احتمالی ممکن است نیازمند یک تعهد عملکرد غیرنقـدي باشـد، این قبیل بدهیها در دامنه استاندارد بینالمللی ارزشـگذاري (IVS 220) 220بـدهیهاي غیر مالی قرار نمیگیرد.

.20.4طرفی که مسئولیت بدهی غیرمالی را بر عهده می گیرد، معمولاً براي جبـران خـدمت انجـام شده و ریسک متحمل شده براي تحویل کالا یا خدمات، به حاشیه سودي نسبت بـه تـلاش انجام شده نیاز دارد.

116

.20.5براي بدهیهاي مالی، تسویه با وجه نقد معمولاً تنها تعهد عملکردي است و براي تلاش انجام شده، به غرامت بیشتر نیاز نیست. با توجه به اینکه تسویه با وجه نقد تنها تعهـد عملکـردي براي بدهی هاي مالی است، تقارن دارایی-بدهی اغلب به ارزشگذاران امکان می دهد بـدهی موضوع را با استفاده از چارچوب دارایی ارزشگذاري کنند.

.20.6تقارن دارایی-بدهی معمولاً براي بدهی هاي غیرمالی به دلیل تعهد عملکردي به ارائـه کالاهـا و خدمات براي تسویه بدهی و غرامت خدمت بیشتر براي چنین تلاشی وجود ندارد. به ایـن ترتیب، بدهیهاي غیر مالی اغلب با استفاده از چارچوب بدهی ارزشگذاري میشوند.

.20.7در مواردي که دارایی متناظر توسـط طـرف مقابـل شناسـایی مـیشـود، ارزشـگذار بایسـتی ارشگذاري کند که آیا ارزشها در شرایطی مطابق با مبناي ارزش، تقـارن دارایـی-بـدهی را منعکس میکند یا خیر. برخی از مبانی ارزش صادر شده توسـط نهادها/سـازمانهاي غیـر از شوراي استانداردهاي بینالمللی ارزشگذاري نیازمند بررسی و تطبیق خاص با دارایی مربوط تحت شرایط خاص است. ارزشگذار بایستی مقررات، قانون و دیگـر راهنماییهـاي تفسـیري مربوط بـه آن مبـانی ارزش را از تـاریخ ارزشـگذاري درك کـرده و از آن پیـروي کنـد )بـه استاندارد بینالمللی ارزشگذاري (IVS 200) 200کسب و کارها و منافع در کسب و کارها ، بند 30.2مراجعه کنید(. مواردي کـه در آن ارزشـگذار بایسـتی بـا ارزش دارایـی مربـوط تطبیق یابد، نادر است، دلایل عبارتند از:

الف( بدهی هاي غیر مالی که اغلب دارایی مربوط ثبت شده توسـط طـرف مقابـل را ندارنـد )مانند بدهی زیست محیطی،( یا فقط میتوانند همراه بـا دارایـی دیگـر منتقـل شوند )مثلاً یک خودرو و ضمانتنامه مربوط فقط با هم منتقل میشوند.(

ب( دارایی متناظر یک بدهی غیرمالی ممکن است توسط چندین طرف نگهداري شـود کـه تشخیص و تطبیق ارزش دارایی براي آنها غیرعملی است.

پ( بازار دارایی و بدهی غیرمالی که اغلب نقدشوندگی بسیار بالایی دارند، بنابراین منجر بـه اطلاعات نامتقارن، قیمت پیشنهادي با گستردگی بـالا، و نبـود تقـارن دارایـی- بدهی می شود.

.20.8فعالانی که اغلب در مورد بدهی غیرمالی موضوع ارزشگذاري معامله میکننـد، ممکـن اسـت شرکتها و رقباي قابل مقایسه واحـد تجـاري داراي بـدهی غیرمـالی موضـوع ارزشـگذاري نباشند. به عنوان مثال می توان به شرکت هاي بیمه، صـادرکنندگان ضـمانت نامـه شـخص ثالث و موارد دیگر اشاره کرد. ارزشگذار بایستی توجه کند که آیا بـازار یـا فعـالانی خـارج از

117

این صنعت بلاواسطه وجود دارد که واحد تجاري دارنده بدهی غیرمالی موضوع ارزشـگذاري در آن فعالیت میکند.

.20.9ارزشگذاري بدهی هاي غیر مالی براي اهداف مختلفی انجام می شود. درك هدف ارزشگذاري و اینکه آیا بدهی هاي غیر مالی بایستی به طور جداگانه یا گروه بندي شده با دیگـر دارایـی ها ارزشگذاري شوند، مسئولیت ارزشگذار است. فهرستی غیر جامع از نمونههایی از شرایطی که معمولاً شامل یک جزء ارزشگذاري بدهی غیرمالی میشود در زیر ارائه شده است:

الف( براي اهـداف گـزارش مـالی، ارزشـگذاري بـدهی هـاي غیرمـالی اغلـب در ارتبـاط بـا حسابداري ترکیبهاي تجاري، خریـد و فـروش دارایـی هـا و تجزیـه و تحلیـل کاهش ارزش مورد نیاز است.

ب( براي اهداف گزارش مالیاتی، ارزشگذاري بدهی هاي غیرمالی اغلب براي تجزیه و تحلیل قیمت هاي انتقالی، برنامه ریزي و گزارشگري مالیات بر دارایی و هدیه، و تجزیه و تحلیل مالیات بر ارزش افزوده، مورد نیاز است.

ج( بدهی هاي غیر مالی ممکن است موضوع دعوي حقوقی باشد که در شرایط خاصـی نیـاز به تجزیه و تحلیل ارزشگذاري دارد.

د( گاهی از ارزشگذاران خواسته میشود بدهیهاي غیرمالی را به عنـوان بخشـی از مشـاوره عمومی، وثیقه وامدهی و تعهدات پشتیبانی معاملاتی ارزشگذاري کنند.

.30مبانی ارزش

.30.1مطابق با استاندارد بینالمللی ارزشـگذاري (IVS 104) 104مبـانی ارزش، یـک ارزشـگذار بایستی هنگام ارزشگذاري بدهیهاي غیرمالی، مبناي )هاي( ارزش مناسب را انتخاب کند.

.30.2اغلـب، ارزشـگذاري بـدهیهاي غیرمـالی بـا اسـتفاده از مبـانی ارزش تعریـف شـده توسـط نهادها/سازمانهایی غیر از شوراي استانداردهاي بینالمللی ارزشگذاري انجام میشود )برخی از نمونههاي آن در استاندارد بینالمللی ارزشـگذاري (IVS 104) 104مبـانی ارزش ذکـر شده است( و ارزشـگذار در تـاریخ ارزشگـذاري بایـد مقـررات، رویـههـاي قضـایی و دیگـر رهنمودهاي تفسیري مربوط به آن مبانی ارزش شناخت کسب کند و از آنها پیروي کند. )به استاندارد بینالمللـی ارزشـگذاري (IVS 200) 200کسـب و کارهـا و منـافع در کسـب و کارها، بند 30.2مراجعه کنید(.

118

.40رویکردها و روش هاي ارزشگذاري

.40.1عناصـر سـه رویکـرد ارزشـگذاري شـرح داده شـده در رویکردهـاي ارزشـگذاري اسـتاندارد بینالمللی ارزشگذاري )(IVS 105) 105رویکرد بازار، درآمد و بها( همگی می توانند بـراي ارزشگذاري بدهیهاي غیر مالی اعمال شوند. روش هاي شرح داده شده در زیر ممکن اسـت عناصر بیش از یک رویکرد را نشان دهند. اگر لازم است ارزشگذار روشی را تحت یکی از سه رویکرد طبقهبندي کند، ارزشگذار بایستی در تعیین آن از قضاوت استفاده کنـد و لزومـاً بـه طبقهبندي زیر اتکا نکند.

.40.2هنگام انتخاب یک رویکرد و روش، علاوه بر الزامات ایـن اسـتاندارد، یـک ارزشـگذار بایسـتی الزامــات رویکردهــاي ارزشــگذاري اســتاندارد بینالمللــی ارزشــگذاري IVS105) 105 (رویکردها و روشهاي ارزشگذاري، براي نمونه بند 10.3را رعایت کند.

.50رویکرد بازار

.50.1بر اساس رویکرد بازار، ارزش یک بدهی غیر مالی با رجوع به فعالیت بازار تعیین می شود )بـه عنوان مثال، معاملاتی که شامل بدهی هاي غیر مالی یکسان یا مشابه است(.

.50.2معاملاتی که شامل بدهی هاي غیرمالی است اغلب دارایی هاي دیگر را نیز شـامل مـی شـود، مانند ترکیب تجاري که شامل دارایی هاي مشهود و نامشهود است.

.50.3معاملاتی که شامل بدهیهاي غیرمالی مسـتقل میشـود در مقایسـه بـا معـاملات تجـاري و داراییها نادر است.

.50.4در حالی که معاملات مستقل بدهی هاي غیرمـالی بـه نـدرت انجـام مـی شـود، ارزشـگذاران بایستی نشانههاي مربـوط بـه ارزش مبتنـی بـر بـازار را در نظـر بگیرنـد. بـا اینکـه چنـین نشانههایی مبتنی بر بازار ممکن است اطلاعات کافی براي اعمال رویکرد بـازار ارائـه نکننـد، استفاده از وروديهاي مبتنی بر بازار بایستی در بکارگیري دیگر رویکردها به حداکثر برسد.

.50.5فهرست غیر جامعی از نشانه هاي بازار ارزش شامل موارد زیر است:

الف( قیمت گذاري از طرف اشخاص ثالث بـراي ارائـه محصـولات مشـابه بـه عنـوان بـدهی غیرمالی موضوع ارزشگذاري )مانند درآمد معوق،(

ب( قیمت گذاري براي سیاست هاي ضمانت صادر شده توسط اشخاص ثالث براي تعهـدات یکسان یا مشابه،

پ( مبلغ تبدیل پولی تعیین شده که توسط فعالان بازار براي برخی تعهدات پاداش وفاداري منتشر شده است،

119

ت( قیمت معامله شده براي حقوق ارزش احتمالی ) (CVRبا شباهت بـه بـدهی غیرمـالی موضوع ارزشگذاري )مثلاً هزینه احتمالی،(

ث( نرخهاي بازده مشاهدهشده براي صندوقهاي سرمایهگذاري که در بدهیهاي غیـر مـالی سرمایهگذاري میکنند )مثلا،ً امور مالی دعاوي(.

.50.6ارزشگذاران هنگام تعیین اینکه آیا رویکرد بازار را براي ارزشگذاري بدهیهاي غیرمالی اعمال کنند، بایسـتی از بنـد 20.2و 20.3اسـتاندارد بینالمللـی ارزشـگذاري (IVS 105) 105 رویکردها و روشهاي ارزشگذاري پیروي کنند.

.50.7ماهیت متنوع بسیاري از بدهیهاي غیر مالی و این واقعیت که بدهیهاي غیر مالی به نـدرت جدا از دیگر داراییها معامله میشوند، به این معنی است که به ندرت میتوان شـواهد بـازار مبنی بر معاملاتی که شامل بدهیهاي غیرمالی مشابه است، یافت.

.50.8در مواردي که شواهدي از قیمتهاي بازار موجود است، ارزشگذاران بایستی تعدیلهایی را در این موارد در نظر بگیرند تا تفاوتهاي بین بدهی غیرمالی موضوع ارزشگذاري و آنهایی که در معاملات دخیل هستند را منعکس کنند. این تعدیلات براي انعکاس ویژگیهـاي متمـایز بدهی غیرمالی موضوع ارزشگذاري و آنهایی که در معاملات دخیل هسـتند، ضـروري اسـت. چنین تعدیلاتی ممکن است فقط در سطح کیفی و نه کمی قابل تعیین باشد. با ایـن حـال، نیاز به تعدیل هاي کیفـی قابـل توجـه مـی توانـد نشـان دهـد کـه رویکـرد دیگـري بـراي ارزشگذاري مناسب تر است.

.50.9در موارد خاص، یک ارزشگذار ممکن است به قیمتهاي بازار یا شواهدي براي دارایی مربـوط به بدهی غیرمالی موضوع ارزشگذاري اتکا کند. در چنین مواردي، ارزشگذار بایستی توانـایی واحد براي انتقال بدهی غیرمالی موضوع ارزشگذاري را مـورد توجـه قـرار دهـد، اینکـه آیـا دارایی و قیمت مربوط به دارایـی همـان محـدودیتها را مـنعکس میکنـد یـا خیـر، و آیـا تعدیلاتی براي انعکاس محدودیتها بایستی لحاظ شود. ارزشگذار بایستی دقت کند کـه آیـا محدودیتهاي انتقال، ویژگیهاي بدهی غیرمالی موضوع ارزشگذاري )مثلاً بازار نقدشـونده( یا محدودیتهایی هستند که ویژگیهاي واحد تجاري هستند )مثلاً درماندگی مالی(.

.50.10روش معاملات قابل مقایسه، همچنین به عنوان روش معاملات راهنما شناخته می شود، بـه طور کلی تنها روش رویکرد بازار است که می تواند براي ارزشگذاري بدهیهـاي غیـر مـالی اعمال شود.

120

.50.11در شرایط نادر، یک اوراق بهادار به اندازه کافی مشابه یک بدهی غیر مالی موضوع مـیتوانـد به صورت عمومی معامله شود، که امکان استفاده از روش راهنماي شـرکت سـهامی عـام را فراهم می کند. یک نمونه از این اوراق بهادار، حقوق ارزش احتمالی است که با عملکرد یک محصول یا فناوري خاص مرتبط است.

روش هاي رویکرد بازار

.50.12روشی براي ارزشگذاري بدهی هاي غیر مالی تحت رویکرد بازار اغلب به عنوان روش بـالا بـه پایین نامیده میشود.

روش بالا به پایین

.50.13بر اساس روش بالا به پایین، ارزشگذاري بدهی هاي غیر مالی بر این فرض استوار است کـه نشانه هاي قابل اعتماد قیمت گذاري مبتنی بر بازار براي تعهد عملکردي موجود است.

.50.14مشارکتکنندهاي که تعهد ارائه محصـول یـا خـدمات مـرتبط بـا بـدهی غیرمـالی را انجـام میدهد، میتواند از نظر تئوري بدهی را با کسر هزینههایی که قبلاً نسبت بـه تسـویه تعهـد متحمل شده است، بهعلاوه افزایش هزینهها، از قیمت بازار خدمات، قیمتگذاري کند.

.50.15هنگامی که از اطلاعات بازار براي تعیین ارزش بدهی غیرمالی موضوع ارزشـگذاري اسـتفاده می شود، تنزیل معمولاً ضروري نیست زیرا اثرات تنزیل در قیمت هاي مشاهده شـده بـازار قرار میگیرد.

.50.16مراحل کلیدي در استفاده از روش بالا به پایین عبارتند از: الف( تعیین قیمت بازار انجام غیرنقدي.

ب( هزینه هاي متحمل شده و دارایی هاي استفاده شـده توسـط انتقـال دهنـده را تعیـین کنید. ماهیت چنین هزینههایی بسته بـه بـدهی غیرمـالی موضـوع ارزشـگذاري متفاوت خواهد بود. بـراي مثـال، بـراي درآمـد معـوق، هزینـهها عمـدتاً شـامل هزینههاي فروش و بازاریابی است که قبلاً در ایجاد بـدهی غیـر مـالی متحمـل شدهاند.

پ( حاشیه سود معقول را براي هزینه هایی که قبلاً متحمل شده اند تعیین کنید.

121

ت( هزینه هاي تسویه شده و سود را از قیمت بازار کم کنید.

.60رویکرد درآمد

.60.1بر اساس رویکرد درآمد، ارزش یک بدهی غیر مالی اغلب با ارجاع به ارزش جاري هزینـههاي تسویه تعهد به اضافه حاشیه سودي که براي قبول این بدهی لازم است، تعیین میشود.

.60.2ارزشگذاران هنگام تعیین اینکه آیا رویکرد درآمـد را بـراي ارزشـگذاري بـدهیهاي غیرمـالی اعمال کنند، بایستی از بند 40.2و 40.3استاندارد بینالمللی ارزشـگذاري (IVS 105) 105 رویکردها و روشهاي ارزشگذاري پیروي کنند.

روشهاي رویکرد درآمد

.60.3روش اولیه براي ارزشگذاري بدهی هاي غیر مالی تحت رویکرد درآمد اغلب بـه عنـوان روش پایین به بالا نامیده می شود.

روش پایین به بالا

.60.4بر اساس روش پایین به بالا، بدهی غیرمالی به عنوان هزینه )کـه ممکـن اسـت شـامل اقـلام سربار خاصی باشد یا نباشد( مورد نیاز براي تسویه تعهد عملکـردي، بـه اضـافه یـک افـزایش معقول در این هزینه ها، به ارزش جاري اندازه گیري می شود.

.60.5مراحل کلیدي در استفاده از روش از پایین به بالا عبارتند از:

الف( هزینه هاي مورد نیاز براي انجام تعهد عملکردي را تعیـین کنیـد. چنـین هزینـههایی شامل هزینههاي مستقیم براي انجام تعهـدات اسـت، امـا ممکـن اسـت شـامل هزینههاي غیرمستقیم مانند هزینههاي اسـتفاده از داراییهـاي مشـارکتی نیـز باشد. هزینـههاي انجـام، هزینـههایی را نشـان میدهـد کـه بـا انجـام تعهـدات عملکردي مرتبط هسـتند کـه بـدهی غیرمـالی را ایجـاد میکننـد. هزینـههاي متحمل شده به عنـوان بخشـی از فعالیتهـاي فـروش قبـل از تـاریخ تحصـیل بایستی از تلاش براي انجام مستثنی شوند.

.1هزینـههاي دارایـی مشـارکتی بایسـتی در هزینـههاي تسـویه منظـور شـود، زمـانی کـه چنـین داراییهایی براي ایفاي تعهد مورد نیاز هستند و هزینه مربوط در صورت سود و زیان منظور نمیشود.

122

.2در موارد محدود، علاوه بر هزینه هاي مستقیم و غیرمسـتقیم، ممکـن اسـت مناسـب باشـد کـه هزینه هاي فرصت نیز لحاظ شود. به عنوان مثال، در صدور مجوز مالکیت معنـوي نمـادین، هزینه هاي مستقیم و غیرمستقیم انجام ممکن است اسمی باشد. بـا ایـن حـال، اگـر تعهـد توانایی پولیسازي دارایی پایه را کاهش دهد )مثلاً در یک توافـق صـدور مجـوز انحصـاري،( ارزشگذار بایستی در نظر بگیرد که مشارکتکنندگان چگونه هزینههاي فرصت بالقوه مرتبط با بدهی غیرمالی را محاسبه میکنند.

ب( تعیین نرخ معقول در تلاش براي انجام. در بیشتر موارد ممکن است مناسـب باشـد کـه حاشیه سود مفروض را براي هزینههاي معینی که میتوان به عنوان سود هـدف بیان کرد، یا به صورت یکجا یا درصدي از بازده بهاي تمام شده یا ارزش، لحـاظ شود. نقطه شروع اولیه ممکن است استفاده از سود عملیاتی واحد تجاري داراي بدهی غیرمالی موضوع ارزشگذاري باشد. با این حال، این روش فرض مـی کنـد که حاشیه سود متناسب با هزینه هاي متحمل شده باشد. در بسیاري از شرایط منطقی وجود دارد که حاشیههاي سودي را کـه متناسـب بـا هزینـهها نیسـت، فرض کنیم. در چنین مواردي، ریسکهاي مفروض، ارزش افزوده، یا داراییهاي نامشهودي که به تلاش براي انجـام بخشـیده شـدهاند، بـا ریسـکهاي پـیش از اندازهگیري یکسان نیستند. وقتی هزینـهها از قیمتهـاي واقعـی، قیمتگـذاري شده یا برآورد شده توسط تامینکنندگان یا پیمانکاران شـخص ثالـث اسـتخراج میشوند، این هزینهها از قبل سـطح سـود مـورد نظـر شـخص ثالـث را شـامل میشود.

پ( تعیین زمان تسویه و کاهش به ارزش جاري. نـرخ تنزیـل بایسـتی ارزش زمـانی پـول و ریسک عدم عملکرد را در نظر بگیرد. معمولاً ترجیح داده میشود که تأثیر عـدم قطعیت مانند تغییرات در هزینههاي انجام پیشبینیشده و حاشیه سود انجام از طریق جریانهاي نقدي به جاي نرخ تنزیل منعکس شود.

ت( هنگامی که هزینه هاي تکمیل از طریق درصدي از درآمد حاصل می شود، ارزشـگذاران بایستی در نظر بگیرند که آیا هزینه هاي انجام به طور ضمنی شامل تأثیر تنزیل می شود یا خیر. به عنوان مثال، پیش پرداخت براي خدمات ممکن است منجـر به کاهش شود، زیرا انتظار می رود براي همان خدمات در مقایسه با پرداخت در طول مدت توافق، کمتر پرداخت شود. در نتیجه، هزینههاي حاصله ممکن است شامل یک کاهش ضمنی نیز باشد و ممکن است نیازي به کاهش بیشتر نباشد.

123

.70رویکرد بها

.70.1رویکرد بها کاربرد محدودي براي بدهیهاي غیر مالی دارد، زیرا فعـالان بـازار معمـولاً انتظـار بازده تلاش براي انجام کار را دارند.

.70.2ارزشگذاران هنگام تعیین اینکه آیا رویکرد بها را براي ارزشگذاري بدهیهاي غیرمـالی اعمـال کننـد، بایسـتی از بنـد 60.2و 60.3اسـتاندارد بینالمللـی ارزشـگذاري (IVS 105) 105 رویکردها و روشهاي ارزشگذاري پیروي کنند.

.80ملاحظات خاص براي بدهی هاي غیر مالی

.80.1بخشهاي زیر به فهرستی غیر جامع از موضوعات مرتبط با ارزشـگذاري بـدهیهاي غیرمـالی میپردازد.

)الف( نرخ هاي تنزیل براي بدهی هاي غیر مالی )بخش (90

)ب( برآورد جریان هاي نقدي و حاشیههاي ریسک )بخش (100 پ( محدودیتهاي انتقال )بخش (110 ت( مالیات )بخش (120

.90نرخ هاي تنزیل بدهی هاي غیر مالی

.90.1یک مبناي اساسی براي رویکرد درآمد این است که سرمایه گـذاران انتظـار دارنـد بـازدهی از سرمایه گذاري خود دریافت کنند و چنـین بـازدهی بایسـتی سـطح ریسـک درك شـده در سرمایه گذاري را منعکس کند.

.90.2نرخ تنزیل بایستی ارزش زمانی پول و ریسک عدم عملکـرد را در نظـر بگیـرد. ریسـک عـدم عملکرد معمولاً تابعی از ریسک طرف مقابل )یعنی ریسک اعتباري واحد تجاري متعهـد بـه تسویه بدهی( است )به بند 60.5پ این استاندارد مراجعه کنید(.

. ٩٠٫٣برخی از مبانی ارزش صادر شده توسط نهادها/سازمان هاي غیـر از شـوراي اسـتانداردهاي بینالمللی ارزشگذاري) (IVSCممکن است به نرخ تنزیل نیـاز داشـته باشـد تـا بـه طـور خاص ریسک هاي خاص بدهی را در نظر بگیرد. ارزشگذار بایسـتی از مقـررات، رویـه هـاي قضایی، و دیگر راهنمودهـاي تفسـیري مربـوط بـه آن مبـانی ارزش در تـاریخ ارزشـگذاري

124

شناخت کسب کند و از آنها پیروي کند )به استاندارد بین المللـی ارزشـگذاري IVS )200 (200کسب و کارها و منافع در کسب و کارها، بند 30.2مراجعه کنید(.

.90.4ارزشگذاران بایستی در هنگام تعیین وروديهاي مناسب براي ارزش زمانی پول و ریسک عدم عملکرد، مدت بدهی غیرمالی موضوع ارزشگذاري را در نظر بگیرند.

.90.5در شرایط خاص، ارزشگذار ممکن است به صراحت جریانهاي نقـدي را بـراي ریسـک عـدم عملکرد تعدیل کند.

.90.6آنچه که یک فعال بازار براي استقراض وجوه لازم براي تسویه تعهد بایستی بپـردازد، ممکـن است بینشهایی را براي کمک به تعیین کمیت ریسک عدم عملکرد ارائه دهد.

. 90.7با توجه به ماهیت بلندمدت برخی بدهیهاي غیرمالی، ارزشگذار بایستی در نظر بگیرد که آیا تورم در جریانهاي نقدي برآوردي لحاظ شده است یا خیر، و بایستی اطمینان حاصل کنـد که نرخ تنزیل و برآورد جریان نقدي بر مبناي ثابتی تهیه شدهاند.

.100برآورد جریان هاي نقدي و حاشیه ریسک

.100.1اصول مندرج در استاندارد بین المللی ارزشگذاري (IVS ١٠٥) 105رویکردها و روشهاي ارزشگذاري ممکن است در مورد ارزشگذاري بدهیهاي غیر مالی و ارزشگذاري هایی با جزء بـدهی غیرمـالی اعمـال نشـود )بـه اسـتاندارد بینالمللـی ارزشـگذاري(IVS ١٠٥) 105 رویکردها و روشهاي ارزشگذاري، پاراگرافهاي 50.19-50.12مراجعه کنید(. ارزشـگذاران بایستی اصول مندرج در بخشهاي 90و 100این اسـتاندارد را در ارزشـگذاري بـدهیهاي غیر مالی اعمال کنند.

.100.2پیشبینیهاي جریان نقدي بدهیهاي غیرمالی اغلب شامل مدلسـازي صـریح سـناریوهاي چندگانه جریان نقدي احتمالی آتی براي استخراج یک پیشبینی جریان نقدي مورد انتظـار موزون احتمالی است. این روش اغلب به عنوان روش مبتنی بر سناریو ) (SBMنامیده مـی شود. روش مبتنی بر سناریو همچنین شامل تکنیک هاي شبیهسازي خاصـی ماننـد شـبیه سازي مونت کـارلو اسـت. روش مبتنـی بـر سـناریو معمـولاً زمـانی اسـتفاده میشـود کـه پرداختهاي آتی به صورت توافقی تعریف نشده باشـند، بلکـه بسـته بـه رویـدادهاي آینـده متفاوتند. هنگامی که جریانهاي نقدي بدهی غیرمالی تابعی از عوامل ریسک سیسـتماتیک است، ارزشگذار بایستی مناسب بودن روش مبتنی بر سناریو را در نظر بگیرد و ممکن اسـت نیاز به استفاده از روشهاي دیگري مانند مدلهاي روش قیمتگـذاري اختیـارات )(OPM باشد.

125

.100.3ملاحظات در برآورد جریان هاي نقدي شامل توسـعه و ترکیـب مفروضـات صـریح، تـا حـد امکان است. فهرست غیر جامعی از این مفروضات ممکن است شامل موارد زیر باشد:

الف( هزینه هایی که شخص ثالث در انجام وظایف لازم براي تسویه تعهد متحمل می شود،

ب( دیگر مبالغی که شخص ثالث در تعیین قیمت انتقال شامل مینماید، براي نمونـه تـورم، سربار، هزینههاي تجهیزات، حاشیه سود، و پیشرفتهاي فناوري،

پ( میزانی که مبـالغ هزینـه هـاي شـخص ثالـث یـا زمـان بنـدي هزینـه هـاي آن تحـت سناریوهاي مختلف آینده و احتمالات نسبی آن سناریوها متفاوت است، و

ت( قیمتی که شخص ثالث براي تحمل ابهامات و شـرایط غیرقابـل پیشبینـی ذاتـی تعهـد میخواهد و انتظار دریافت آن را دارد.

.100.4در حالی که جریانهاي نقدي مورد انتظار )یعنی میانگین موزون احتمالی جریانهاي نقدي احتمالی آتی( پیامدهاي مورد انتظار متغیر جریانهاي نقدي دارایی را در بـر میگیـرد، امـا جبرانی را که فعالان بازار براي تحمل عدم قطعیت جریانهاي نقدي درخواست میکنند، در نظر نمیگیرند. براي بدهیهاي غیـر مـالی، ریسـک پیشبینـی ممکـن اسـت شـامل عـدم قطعیتهایی مانند تغییرات در هزینههاي انجام پیشبینیشده و حاشیه سـود انجـام باشـد. غرامت تحمل چنین ریسکی بایستی از طریق حاشیه ریسک جریان نقدي یا نرخ تنزیـل در بازده مورد انتظار قرار گیرد.

.100.5با توجه به رابطه معکوس بین نرخ تنزیل و ارزش، نرخ تنزیل بایستی کاهش یابـد تـا تـأثیر ریسک پیشبینی شده را منعکس کند )یعنی جبران ریسک ناشی از نبود اطمینان در مورد مقدار و زمان جریانهاي نقدي(.

.100.6در حالی که امکان محاسبه ریسک پیشبینی با کاهش نرخ تنزیل وجود دارد، بـا توجـه بـه کاربرد عملی محدود آن، ارزشگذار بایستی دلیل کاهش نرخ تنزیل را بهجاي ترکیب حاشیه ریسک توضیح دهد، یا به طور خاص به مقررات، رویه هـاي قضـایی یـا دیگـر رهنمودهـاي تفسیري توجه کند. که مستلزم حسابداري ریسک پیشبینی شده بـدهیهاي غیـر مـالی از طریق نرخ تنزیل به جاي حاشیه ریسک است )به استاندارد بین المللی ارزشـگذاري ) IVS (200کسب و کارها و منافع در کسب و کارها، بند 30.2مراجعه کنید(.

.100.7در ایجاد حاشیه ریسک، ارزشگذار بایستی:

الف( روش مورد استفاده براي توسعه حاشیه ریسک، براي نمونه پشتیبانی براي اسـتفاده از آن، و

126

ب( ارائه شواهدي براي استخراج حاشیه ریسک، براي نمونه تشخیص ورودي هـاي مهـم و پشتیبانی براي استخراج یا منبع آنها.

.100.8در ایجاد حاشیه ریسک جریان نقدي، ارزشگذار بایستی موارد زیر را در نظر بگیرد:

الف( عمر/مدت و/یا سررسید دارایی و ثبات ورودي ها،

ب( موقعیت جغرافیایی دارایی و/یا موقعیت بازارهایی که در آن معامله می شود،

پ( واحد پولی جریان هاي نقدي پیش بینی شده، و

ت( نوع جریان نقدي موجود در پیشبینی، براي مثال، پیشبینی جریان نقدي ممکن اسـت جریانهاي نقدي مورد انتظار )یعنی سناریوهاي مـوزون احتمـال،( بـه احتمـال زیاد جریانهاي نقدي، جریانهاي نقدي توافقی و غیره را نشان دهد. .100.9در ایجاد حاشیه ریسک جریان نقدي، ارزشگذار بایستی موارد زیر را در نظر بگیرد:

الف( هرچه اطمینان کمتري در هزینههاي انجام پیشبینیشده و حاشیه سود انجـام وجـود داشته باشد، حاشیه ریسک بایستی بیشتر باشد،

ب( با توجه به مدت محدود اکثر بدهیهاي غیرمالی، در مقابـل نامحـدود بـراي بسـیاري از ارزشگذاري ها کسب و کار و داراییها، تا حدي که تجربه نوظهور نبود اطمینان را کاهش میدهد، حاشیه ریسک بایستی کاهش یابد و بالعکس،

پ( توزیع مورد انتظار نتایج، و قابلیت برخی از بدهیهاي غیر مالی براي داشتن ریسـک یـا شدت بالا. بدهی هاي غیر مالی با توزیع گسترده و شـدت بـالا بایسـتی حاشـیه ریسک بالاتري داشته باشند.

ت( حقوق و ترجیحات مربوط به بدهی غیر مالی و/یـا دارایـی مـرتبط در صـورت انحـلال و موقعیت نسبی آن در آبشار تصفیه.

.100.10حاشیه ریسک جریان نقدي بایستی غرامتی باشد که براي یک طرف براي بی تفاوتی بـین انجام یک بدهی که طیفی از نتایج احتمالی دارد و بدهی که جریان هاي نقدي ثابـت ایجـاد می کند، مورد نیاز است.

.100.11یک ارزشگذار نیازي به انجام یک فرآیند کمی جامع ندارد، بلکه بایستی تمام اطلاعـاتی را که به طور منطقی در دسترس است در نظر بگیرد.

127

.110محدودیت در نقل و انتقال

.110.1بدهی هاي غیر مالی اغلب محدودیت هایی در توانایی انتقال دارند. چنـین محـدودیتهایی میتوانند ماهیت توافقی داشته باشند یا تابعی از بازار غیر نقدشـونده بـراي بـدهی غیرمـالی موضوع ارزشگذاري باشند.

.110.2هنگام اتکا بر شواهد بازار، ارزشـگذار بایسـتی توانـایی واحـد تجـاري بـراي انتقـال چنـین بدهیهاي غیرمالی و اینکه آیا تعدیلهایی براي انعکاس محدودیتها بایستی لحـاظ شـود را در نظر بگیرد. ارزشگذار ممکن است نیاز داشته باشد کـه تعیـین کنـد آیـا محـدودیتهاي انتقال، ویژگیهاي بدهی غیر مالی است یا محدودیتهایی که ویژگیهاي یک واحد تجـاري است، زیرا مبناي خاصی از ارزش ممکن است مشخص کنـد کـه یکـی یـا دیگـري در نظـر گرفته شود )به استاندارد بین المللی ارزشگذاري ) (IVS ٢٢٠بـدهیهاي غیـر مـالی، بنـد 50.9مراجعه کنید..(

.110.3هنگام اتکا بر رویکرد درآمد که در آن ارزش بدهی غیرمالی از طریق رویکـرد انجـام بـرآورد میشود، ارزشگذار بایستی تعیین کند که آیا سرمایهگذار به حاشیه ریسک بیشـتر بـراي در نظر گرفتن محدودیتهاي انتقال نیاز دارد یا خیر.

.120مالیاتها

.120.1ارزشگذاران بایستی از جریانهاي نقدي قبل از مالیات و نرخ تنزیـل قبـل از مالیـات بـراي ارزشگذاري بدهیهاي غیر مالی استفاده کنند.

.120.2در شرایط خاص، ممکن است انجام تحلیل با جریانهاي نقـدي پـس از مالیـات و نرخهـاي تنزیل مناسب باشد. در چنین مواردي، ارزشگذار بایستی منطق استفاده از وروديهاي پـس از مالیات را توضیح دهد، یا به طور خاص به مقررات، رویه هاي قضایی یا دیگر رهنمودهـاي تفسیري که مستلزم استفاده از وروديهاي پس از مالیات است، توجـه کنـد )بـه اسـتاندارد بین المللی ارزشگذاري ) (IVS ٢٠٠کسب و کارها و منافع در کسب و کارهـا ، بنـد 30.2 مراجعه کنید.(

.120.3در صورت استفاده از وروديهاي مالیاتی پس از مالیـات، ممکـن اسـت مناسـب باشـد کـه مزایاي مالیاتی ایجاد شده توسط جریان نقدي پیشبینیشده مرتبط با بدهی غیرمالی را نیز لحاظ کنیم.

128

استانداردهاي بینالمللی ارزشگذاري استاندارد داراییها

استاندارد بینالمللی ارزشگذاري ) (IVS٢٣٠موجودي

129

.10مرور کلی

.10.1اصول مندرج در استانداردهاي عمومی براي ارزشگذاري موجودي و ارزشگذاري یک بخـش از موجودي اعمال می شود. این استاندارد شامل الزامات اضـافی بـراي ارزشـگذاري موجـودي است.

.20مقدمه

.20.1موجودي به طور کلی شامل کالاهایی است که در فرآیندهاي تولید آتی )به عنوان مثال، مواد خام، قطعات، لوازم(، کالاهـاي مـورد اسـتفاده در فرآینـد تولیـد )یعنـی کـار در جریـان( و کالاهاي در انتظار فروش )یعنی کالاهاي نهایی( استفاده میشوند.

.20.2این استاندارد بر ارزشگذاري موجوديهاي فیزیکی که دارایی غیرمنقول نیستند، تمرکز دارد، زیرا جنبه هاي متعدد و متنوع موجودي اموال غیرمنقول در تهیـه ایـن اسـتاندارد در نظـر گرفته نشده است. ارزشگذاري اموال غیرمنقـول در اسـتاندارد بینالمللـی ارزشـگذاري 400 ) (IVS٤٠٠منافع در املاك پوشش داده شده است.

.20.3در حالی که ارزش دفتري موجودي فقط شامل هزینههاي تاریخی میشـود، سـود بـه دسـت آمده در فرآیند تولید، که منعکسکننـده بـازده داراییهـاي استفادهشـده در تولیـد )شـامل سرمایه در گردش، املاك، ماشین آلات، و تجهیزات و داراییهاي نامشهود( است، بـه ارزش دفتري سرمایهاي نمیشود. در نتیجه، ارزش بازار موجودي معمولاً با ارزش دفتري موجودي متفاوت است و معمولاً بالاتر از آن است.

.20.4از آنجایی که موجودي کالا به ندرت در مرحله میانی معامله می شود )مثلاً در مرحله کـار در جریان( یا ممکن است به طور مکرر به شخص ثالثی براي انجام تلاش فروش فروخته نشـود )مثلاً کالاهاي نهـایی فروختـه شـده از طریـق شـبکه هـاي توزیـع کننـده(، تکنیـک هـاي ارزشگذاري و ملاحظات مربوط به موجودي اغلب با دیگر دارایی ها متفاوت است.

.20.5ارزشگذاري موجودي ها براي اهداف مختلفی انجام می شود. این مسـئولیت ارزشـگذار اسـت که هدف ارزشگذاري و اینکه آیا موجودي باید بهطور جداگانه یا گروهبندي شده با کالاهـاي دیگر ارزشگذاري شود.

دارایی هاي. فهرستی غیر جامع از نمونههاي شرایطی که معمولاً شامل یک جزء ارزشگذاري موجودي است در صفحه بعد ارائه شده است:

130

الف. براي اهداف گزارشگري مالی، ارزشـگذاري موجـودي اغلـب در ارتبـاط بـا حسـابداري ترکیب هاي تجاري، خرید و فروش دارایی ها و تجزیه و تحلیـل کـاهش ارزش مـورد نیاز است.

ب براي اهداف گزارش مالیاتی، ارزشیابی موجودي اغلب براي تجزیه و تحلیل قیمت گذاري انتقالی، برنامه ریزي و گزارش مالیات بر دارایـی و هدیـه، و تجزیـه و تحلیـل مالیـات ارزشی مورد نیاز است.

ج. ارزشگذاري موجودي ممکن است موضوع دعوي حقوقی باشد و در شرایط خاصی نیاز به تجزیه و تحلیل ارزشگذاري داشته باشد.

د گاهی اوقات از ارزشگذاران خواسته میشود که موجودي را بـه عنـوان بخشـی از مشـاوره عمومی، وامدهی وثیقه، تعهدات پشتیبانی معاملاتی و ورشکستگی ارزشگذاري کنند.

.30مبناهاي ارزش

.30.1مطابق با استاندارد بینالمللی ارزشگذاري (IVS١٠٤) 104مبناهاي ارزش، یـک ارزشـگذار باید هنگام ارزشگذاري موجودي، مبناي )هاي( ارزش مناسب را انتخاب کند.

.30.2اغلــب، ارزشــگذاري موجــودي بــا اســتفاده از مبناهــاي ارزش تعریــف شــده توســط نهادها/سازمانهایی غیر از شـوراي اسـتانداردهاي بینالمللـی ارزشـگذاري ) (IVSCانجـام میشود )برخـی از نمونـههاي آن در اسـتاندارد بینالمللـی ارزشـگذاري (IVS١٠٤) 104 مبناهاي ارزش ذکر شده است( و ارزشگذار باید مقررات، موارد قانونی، و دیگر راهنماییهاي تفسیري مربوط به آن مبانی ارزش در تاریخ ارزشگذاري را درك کرده و از آن پیروي کند.

.40رویکردها و روش هاي ارزشگذاري

.40.1ســه رویکـرد ارزشـگذاري شــرح داده شــده در اسـتانداردهاي بینالمللـی ارزشـگذاري 105 ) (IVS105رویکردها و روشهاي ارزشگذاري، همگی میتوانند براي ارزشگذاري موجـودي ها اعمال شوند. روش هایی که در زیر توضیح داده شده است به طـور همزمـان عناصـري از رویکرد هزینه، رویکرد بازار و رویکـرد درآمـد را نشـان مـی دهنـد. در صـورت لـزوم بـراي ارزشگذار، براي طبقهبندي روشی تحت یکی از سه رویکـرد، ارزشـگذار بایسـتی از قضـاوت استفاده کند و لزوماً بر طبقهبندي زیر تکیه نکند.

.40.2هنگام انتخاب یک رویکرد و روش، علاوه بر الزامات ایـن اسـتاندارد، ارزشـگذار بایـد الزامـات استاندارد بینالمللی ارزشـگذاري (IVS١٠٥) 105رویکردهـا و روشهـاي ارزشـگذاري از جمله بند 10.3را رعایت کند.

131

.50رویکرد بازار

.50.1رویکرد بازار، به عنوان مثال، اشاره به فعالیت بازار شـامل کالاهـاي یکسـان یـا مشـابه، فقـط کاربرد مستقیم محدودي براي ارزشگذاري موجودي دارد. چنین کاربردهایی معمولاً شـامل (1موجودي محصولات کالایی یا (2موجودي که در آن بازاري بـراي موجـودي در مرحلـه میانی فرآیند تولید وجود دارد. براي محصولات غیرکالاي معاملـه شـده یـا محصـولاتی کـه بازاري در مرحله تولید موقت وجود دارد، چنین قیمتهـاي فـروش بایـد بـه سـمت پـایین تعدیل شوند تا تلاشهاي دسترسی و سود مربوط به آن به حساب گرفته شود.

.50.2در حالی که رویکرد بازار به طور مستقیم در بیشتر موارد قابل اجرا نیست، ارزشـگذاران بایـد نشانههاي مبتنی بر بازار را براي تعیین قیمت فروش به عنوان ورودي براي روشهاي دیگـر در نظر بگیرند.

.50.3دیگر بازارهاي قابل مشاهده ممکن است بینشی در مـورد بـازده هـاي مربـوط بـه سـاخت و دسترسی به دارایی ها ارائه دهند که البته می توانـد بـراي ورودي هـا در روش هـاي دیگـر مورد استفاده قرار گیرد. چنین بازدهی معمولاً براي حذف بازده هـاي منتسـب بـه مالکیـت معنوي در نظر گرفته می شود. مثلا:

الف. در صورتی که پایه مناسبی از شرکتهاي قابل مقایسـه مشـخص شـود، حاشـیه سـود توزیعکننده نشاندهنده نماینده اي از بازار معنیداري بـراي بـازده فرآینـد واگـذاري است.

ب. سازندگان قراردادي، تا حدي که در دسترس هسـتند، ممکـن اسـت نماینـده اي بـراي حاشیه هاي کسب شده از طریق فرآیند تولید ارائه دهند.

.50.4ارزشگذاران هنگام تعیین اینکه آیا رویکرد بازار را براي ارزشـگذاري موجـودي اعمـال کننـد، باید بـا پاراگرافهـاي 20.2و 20.3اسـتاندارد بـین المللـی ارزشـگذاري (IVS105) 105 رویکردها و روشهاي ارزشگذاري مطابقت داشته باشند. علاوه بر این، ارزشـگذاران تنهـا در صورتی باید رویکرد بازار را براي تعیین ارزش موجودي اعمال کنند کـه هـر دو معیـار زیـر برآورده شوند:

)الف( اطلاعات مربوط به معاملات متعارف شامل موجودي یکسـان یـا مشـابه در تـاریخ یـا نزدیک به تاریخ ارزشگذاري موجود است، و

)ب( اطلاعات کافی در دسترس باشد تـا بـه ارزشـگذار اجـازه دهـد تمـام تفاوتهـاي مهـم موجودي موضوع ارزشگذاري و موجوديهاي درگیر در معاملات را تعدیل کندو

132

.50.5در مواردي که شواهدي از قیمتهاي بازار موجود است، ارزشگذاران باید این موارد را تعـدیل کنند تا تفاوتهاي موجود بـین موجـودي موضـوع ارزشـگذاري و موجوديهـاي درگیـر در معاملات را منعکس کنند. این تعدیلات براي منعکس کردن ویژگیهـاي متمـایز موجـودي موضوع ارزشگذاري و آنهایی که در معاملات درگیر هستند ضروري است. چنـین تعـدیلاتی ممکن است فقط در سطح کیفی و نه کمی قابل تعیین باشد. با این حال، نیاز به تعدیلهاي کیفی قابل توجه ممکن است نشان دهد که رویکرد دیگري براي ارزشگذاري مناسبتر است )به استانداردهاي ارزشگذاري، استاندارد بینالمللی ارزشگذاري ،(IVS105) 105رویکردها و روشهاي ارزشگذاري، پاراگراف 10.10 -10.1مراجعه کنید(

.60رویکرد درآمد

.60.1ارزشگذاري موجودي با استفاده از رویکرد درآمد مستلزم تخصیص سود حاصل از تاریخ قبـل از ارزشگذاري در مقابل سود حاصل از تاریخ پس از ارزشگذاري است

.60.2ارزشگذاران هنگام تعیین اینکه آیا رویکرد درآمد را براي ارزشگذاري موجودي اعمـال کننـد، بایـد بــا پاراگرافهــاي 40.2و 40.3اســتاندارد بینالمللـی ارزشــگذاري (IVS105) 105 رویکردها و روشهاي ارزشگذاري مطابقت داشته باشند.

روش بالا به پایین

.60.3روش از بالا به پایین یک روش باقیمانده است که با تخمین قیمت فروش شروع مـی شـود و هزینه هاي باقیمانده و سود برآوردي را کسر می کند

.60.4روش از بالا به پایین سعی میکند تا تلاشها و مقدار مربوط را که قبل از تـاریخ انـدازهگیري تکمیل شدهاند در مقابل تلاشهایی که قرار است بعد از تـاریخ انـدازهگیري تکمیـل شـوند، تقسیم کند.

.60.5مراحل کلیدي در اعمال روش بالا به پایین عبارتند از:

الف. برآورد قیمت فروش. ارزشگذار باید به مشاهدات مستقیم قیمتهـاي فـروش در زمـانی که اطلاعات در دسترس است تکیه کند. با این حال، چنین دادههایی اغلب در دسترس نیستند و قیمت فروش اغلب با اعمال حاشیه سود ناخالص مناسب بـراي خـالص ارزش دفتري کالاهاي نهایی در سطح محصول یا سطح کل برآورد میشود. معمـولاً از حاشـیه سود ناخالص پیش بینی شده در دوره اي که موجودي کالا فروخته مـی شـود اسـتفاده می شود.

133

ب. برآورد هزینه هاي تکمیل )فقط براي کار در جریان(. هزینه هاي تکمیل بایستی شـامل تمام هزینه هاي مستقیم یا غیرمسـتقیم بـاقی مانـده باشـد کـه بایـد پـس از تـاریخ ارزشگذاري براي رساندن موجودي کار جریان به وضـعیت نهـایی خـود انجـام شـود. هزینههاي تکمیل باید براي تعدیل هزینههایی که منافع آن در دورههـاي آتـی اسـت تعدیل شوند.

پ. کسر هزینه هاي کنارگذاري. هزینههاي کنارگذاري نشـاندهنده هزینـههایی اسـت کـه پس از تاریخ ارزشـگذاري بـراي تحویـل کـالاي نهـایی بـه مشـتري نهـایی متحمـل میشوند. هزینههاي کنارگذاري باید به گونه اي تعدیل شود تـا مخـارج منفعـت دوره هاي آتی تعدیل شود. هزینههاي دفع عموماً شامل هزینههاي فروش و بازاریابی است، در حالی که هزینههاي تهیه و تولید به طور معمول از قبل بـراي موجـودي کالاهـاي نهایی انجام شده است. به منظور تعیین صحیح هزینه هاي کنارگذاري ، هر هزینه در چرخه موجودي )شامل سربار غیرمستقیم( باید به عنوان متحمل شـده طبقـه بنـدي شود و در نتیجه به ارزش موجودي نهایی یا باقی مانده در طـول فرآینـد کنارگـذاري توزیع شود.

ت. سهم سود براي تلاش تکمیل )فقط براي کـار در جریـان( و فرآینـد کنارگـذاري را کـم کنید. یک نقطه شروع اولیه ممکن است استفاده از سود عملیاتی شرکت باشد. با ایـن حال، این روش فرض می کند که حاشیه سود متناسب با هزینه هـاي متحمـل شـده باشد. در بیشتر شرایط منطقی است که حاشیه سود را که متناسب با هزینه ها نیست فرض کنیم )به بخش 90مراجعه کنید(.

ث. هرگونه هزینه نگهداري ضروري را در نظر بگیرید. ممکن است به منظور در نظر گـرفتن هزینه فرصت مرتبط با زمان مورد نیاز براي فروش موجودي، هزینـه هـاي نگهـداري برآورد شود. علاوه بر این، ارزشـگذار بایـد ریسـک ناشـی از دوره نگهـداري را هنگـام تعیین نرخ بازده مورد نیاز در نظر بگیرد. خطرات ممکن است تـابعی از طـول چرخـه عمر موجودي و ترتیبات قراردادي با مشتریان نهایی باشـد )بـه عنـوان مثـال، تولیـد کننده خطر نوسان در هزینه هاي تکمیل و کنارگـذاري را متحمـل مـی شـود(. اگـر گردش موجودي بالا باشد و / یا نرخ اسـتقراض پـایین باشـد، هزینـه هـاي نگهـداري ممکن است بی اهمیت باشد

.60.6هنگام تعیین هزینه تکمیل، هزینـههاي کنارگـذاري و سـهم سـود، ارزشـگذار بایـد هرگونـه هزینهاي را که براي تأمین منافع اقتصادي آتی در نظر گرفته شده است و براي ایجاد درآمد دوره جاري ضروري نیست، مشخص و حـذف کنـد. نمونـههایی از هزینـههاي سـود آینـده ممکن است شامل تحقیق و توسعه باشد.

134

.60.7داراییهاي نامشهود توسعهیافته داخلی یا باید بهعنوان (1هزینه بهگونهاي مدلسـازي شـوند که گویی به طور فرضی مجوز دارند، و بنابراین در هزینـههاي تولیـد یـا کنارگـذاري لحـاظ میشوند، یا (2به عنوان بخشی از یک تقسیم عملکردي هنگام تعیین سهم سود مناسب در نظر گرفته میشوند.

.60.8هنگام استفاده از روش بالا به پایین، ارزشگذاران باید در نظر بگیرند کـه آیـا دادههـاي کـافی براي اعمال مناسب مراحل کلیدي در دسترس است یا خیر. اگر دادههاي کافی در دسـترس نباشد، ممکن است روشها یا تکنیکهاي دیگر به کار گرفته شود.

.60.9ارزشگذار ممکن است از روش پایین به بالا استفاده کند )به پاراگراف 60.10مراجعه کنید( تا مقدار حاصل از روش بالا به پایین را تأیید کند )به پاراگراف 60.3تا 60.9مراجعه کنید(.

روش پایین به بالا

.60.10مراحل کلیدي در اعمال روش پایین به بالا عبارتند از:

الف. ارزش دفتـري موجـودي موضـوع را تعیـین کنیـد. ارزش دفتـري ممکـن اسـت بـراي ملاحظات متعدد نیاز به تعدیل داشـته باشـد )بـه بنـد 70.4و بخـش 110مراجعـه کنید.(

ب. هرگونه هزینه خرید و نگهداري که قبلاً انجام شده را اضافه کنید.

ج. هر گونه هزینه را براي تکمیل انجام شده اضافه کنید. چنین هزینه هایی معمـولاً شـامل هزینه هاي تهیه و تولید می شود.

د. سود را به کل هزینه هاي انجام شده اضافه کنید. یک نقطـه شـروع اولیـه ممکـن اسـت استفاده از سود عملیاتی شرکت باشد. با ایـن حـال، ایـن روش فـرض مـی کنـد کـه حاشیه سود متناسب با هزینه هاي متحمل شده باشد. در بیشتر شرایط منطقی است که حاشیه سود را که متناسب با هزینه ها نیست فرض کنیم )به بخـش 90مراجعـه کنید(.

.60.11هنگام تعیین هزینههاي متحمل شده، ارزشگذاران بایـد داراییهـاي نامشـهود توسـعهیافته داخلی را که در تلاش براي تکمیل مشارکت داشتهاند، در نظر بگیرند.

135

.70رویکرد بها

.70.1روش اولیه براي ارزشگذاري موجودي، روش بهـاي جـایگزینی اسـت. موجـودي مـواد اولیـه معمولاً با استفاده از روش بهاي جایگزینی جاري ارزشگذاري می شود.

.70.2ارزشگذاران هنگام تعیین اینکه آیا رویکرد بهاي تمـام شـده را بـراي ارزشـگذاري موجـودي اعمال کنند، بایـد بـا پاراگرافهـاي 60.2و 60.3اسـتاندارد بینالمللـی ارزشـگذاري 105 ) (IVS 105رویکردها و روشهاي ارزشگذاري مطابقت داشته باشند.

روش بهاي جایگزینی جاري

.70.3روش بهاي جایگزینی جاري ) (CRCMممکن است نشانه خـوبی از ارزش بـازار باشـد اگـر موجودي به راحتی در یک تجارت عمده فروشی یا خرده فروشی قابل تعـویض باشـد )مـثلاً موجودي مواد خام(.

.70.4ارزش بازار مواد خام و سایر موجودي ها ممکن است مشـابه ارزش خـالص دفتـري در تـاریخ ارزشگذاري باشد، اما باید تعدیل هاي خاصی در نظر گرفته شود.

الف. ارزش دفتري ممکن است نیاز به تنظیم بر اساس FIFOداشته باشد.

ب. اگر قیمت مواد خام نوسان داشته باشد و / یا گردش موجودي کند باشـد، ممکـن اسـت نیاز به تعدیل ارزش دفتري براي تغییرات قیمتهاي بازار باشد.

ج. ارزش دفتري مواد خام نیز ممکن است براي احتساب کالاهـاي نابـاب و معیـوب کـاهش یابد.

د. ارزش دفتري ممکن است براي آب رفتگی نیز نیاز به کاهش داشته باشد، که تفاوت بـین موجودي فهرست شده در سـوابق حسـابداري و موجـودي واقعـی بـه دلیـل سـرقت، آسیب، اشتباه شمارش، واحدهاي اندازه گیري نادرست، تبخیر و غیره است.

ه. ارزش دفتري ممکن است براي هر هزینهاي که در ارتباط با آمادهسازي مواد خـام )مـثلاً خرید، ذخیرهسازي و جابجایی( انجام میشود، نیاز به افزایش داشته باشد.

.80ملاحظات خاص موجودي

.80.1بخشهاي زیر به فهرستی غیر جامع از موضوعات مرتبط با ارزشگذاري موجودي میپردازد. )الف( تشخیص فرآیندهاي ارزش افزوده و بازده دارایی هاي نامشهود )بخش .(90

)ب( رابطه با دیگر دارایی هاي تحصیل شده )بخش .(100

136

ج( موجودي ناباب - ذخایر )بخش .(110

)د( واحد حساب )بخش (120

.90تشخیص فرآیندهاي ارزش افزوده و بازده دارایی هاي نامشهود

.90.1ارزشگذاري موجودي شامل تخصیص سود بین تاریخ قبل از اندازهگیري و سود کسـب شـده پس از اندازهگیري است. در عمل، سود به دست آمده ممکن اسـت متناسـب بـا هزینـه هـا نباشد. در بیشتر موارد، ریسکهاي مفروض، ارزش افزوده یا داراییهاي نامشهود مـرتبط بـا تاریخ پیش از اندازهگیري موجودي، با ریسکهاي ارائـه شـده پـس از انـدازهگیري یکسـان نیست.

.90.2ارزشگذاران معمولاً نباید تنها سود را متناسب با هزینههاي ساخت و ساز تخصیص دهند. این فرض میتواند سود را به اشتباه تخصیص دهد، زیرا پیشفرض میگیـرد کـه فرآینـد تولیـد یک شرکت، بر اساس هزینه هاي محتمل شده سودي را بـه نسـبت کسـب میکنـد. بـراي سازندگان، اگر هزینه هاي مواد نشان دهنده یک خروجی اولیه بدون تلاش قابل توجه باشد این روش نامناسب است. چنین فرضی همچنین نمی تواند سهم دارایی هاي نامشهود تولید شده داخلی را با حداقل هزینه هاي مرتبط شناسایی کند.

.90.3ارزشگذاران باید بین هزینههاي ارزش افزوده و هزینههایی که ارزش افزوده ندارند تمایز قائـل شوند. بخش مواد قیمت تمام شده کالاي فروش رفته ) (COGSممکن است هزینه اي با ارزش افزوده نباشد، زیرا هیچ مشارکتی در سود موجودي ندارد.

.90.4براي شرکتی که دارنده دارایی هاي نامشهود توسعه یافته داخلی است که بـه افـزایش سـطح سودآوري کمک می کند، بازده و آن دارایی هاي نامشهود در حاشیه سود کل کسـب و کـار لحاظ می شود. با این حال، دارایی هاي نامشهود چه تحت مالکیـت باشـد یـا داراي مجـوز، ارزش بازار موجودي باید یکسان باشد.

.90.5ارزشگذار باید تعیین کند که فنـاوري، علائـم تجـاري و روابـط بـا مشـتري تـا چـه انـدازه از فرآیندهاي تولید و توزیع پشتیبانی میکنند و اینکه آیا بازده بـراي کـل پایـه درآمـد قابـل اعمال است یا خیر. اگر دارایی نامشهود براي ایجاد موجودي )مثلاً نامشهود فرآینـد تولیـد( استفاده شده باشد، ارزش موجودي افزایش مییابد. در مقابـل، اگـر انتظـار مـی رود دارایـی نامشهود در آینده مورد استفاده قرار گیرد، در زمان واگذاري، ارزش موجـودي کـاهش مـی یابد.

.90.6براي بازاریابی کالاهاي نامشهود، تعیین اینکه آیا مشهود بودن یکی از ویژگی هـاي موجـودي است ممکن است دشوار باشد. براي کمک به تعیین، ارزشگذار ممکن است در نظر بگیرد که چگونه موجودي توسط یک شرکتکننده در بازار براي مشتریانش بازاریابی میشود - مـدل

137

کشش در مقابل فشار. یک مدل فشار مستلزم تلاش هـاي قابـل تـوجهی بـراي کنارگـذاري موجودي است و کمتر به کالاهاي نامشهود بازاریابی وابسته است، در حـالی کـه یـک مـدل کششی به توسعه و شناخت قوي برند بستگی دارد تا مشتریان را به سمت محصول بکشاند.

.90.7فهرست غیر جامعی از ملاحظات دیگر براي ارزشگذاري زمانی که داراییهاي نامشـهود ارائـه میشــوند ممکــن اسـت شــامل میـزان هزینـههاي بازاریـابی، فـروش محصـولات از طریـق توزیعکننده، سطح فرسایش روابط با مشتري و هرگونه حقوق قانونی مرتبط بـا داراییهـاي نامشهود باشد.

.90.8در برخی موارد، دارایی نامشهود ممکن است از چندین عنصر تشکیل شده باشد که به جنبـه هاي مختلف ایجاد ارزش کمک می کنـد، ماننـد دارایـی نامشـهود محصـول دارویـی کـه از فناوري و نام تجاري تشکیل شده است. این امر مستلزم ارزشگذاري چگونگی تقسـیم سـود کلی مربوط به هر عنصر دارایی نامشهود به تولید موجودي در مقابل تلاش براي کنارگذاري است.

.90.9به طور مشابه، اگرچه یک دارایـی نامشـهود منفـرد ممکـن اسـت تنهـا در تـلاش تولیـد یـا کنارگذاري مشارکت داشته باشد، ممکن است بخشی از نامشهود قبل از تاریخ اندازهگیري و بخشی از تاریخ پس از اندازهگیري مشارکت داشته باشد. به عنوان مثال، هنگام ارزشـگذاري سهم IPنمادین براي کالاهاي نهایی، اگرچه محصول داراي نام تجاري مربوط مرتبط با IP نمادین است، ممکن است حق مربوط به فروش کالاي مارك دار با انتقال موجـودي منتقـل نشود. به این ترتیب، ممکن است مناسب باشد که چنین حقوقی در هزینه هاي کنارگـذاري در نظر گرفته شود.

.100ارتباط با دیگر دارایی هاي تحصیل شده

.100.1ارزشگذار باید در صورت لزوم بین مفروضات مورد استفاده در ارزشگذاري موجـودي نسـبت به ارزشگذاري سایر داراییها یا بدهیها سازگاري داشته باشد.

.110ذخایر نابابی موجودي

.110.1ارزشگذار باید ماندههاي ذخیره موجـودي نابـاب را حسـاب کنـد. مانـده ذخیـره موجـودي بایستی به جاي تسویه در برابر کل مانـده موجـودي، در مـورد مانـدهاي کـه ذخیـره در آن اعمال می شود، اعمال شود.

138

.110.2به طور معمول، موجودي ناباب تعدیل شده براي ذخیره موجودي، ارزشـگذاري نمـی شـود، زیرا به ارزش خالص فروش تعدیل شده است. با این حال، اگـر ارزش بـازار کمتـر از خـالص ارزش فروش باشد، ارزشگذار ممکن است نیاز به کاهش بیشتر داشته باشد.

.120واحد حساب

.120.1براي اهداف ارزشگذاري موجودي، اغلب مناسب است که موجودي را یک مجموعـه همگـن از دارایی ها فرض کنیم. با این حال، ممکن است حاشیه سود، ریسک و سـهم دارایـی هـاي نامشهود بر اساس محصول یا گروه محصول متفاوت باشد.

.120.2اگر حاشیه سود، ریسک، و سهم دارایی هاي نامشهود بر اساس محصول یـا گـروه محصـول متفاوت باشد و ترکیب نسبی موجودي که ارزشگذاري می شود با ترکیـب فـروش مفـروض مورد استفاده براي توسعه مفروضـات ارزشـگذاري مطابقـت نداشـته باشـد، ارزشـگذار بایـد ارزشگذاري گروههاي مختلف موجودي را به صورت جداگانه، ارزیابی کند.

139

استاندارد بینالمللی ارزشگذاري (IVS 300 ) 300

ماشینآلات و تجهیزات

140

.10مرور کلی

.10.1اصول درج شده در استانداردهاي عمومی براي ارزشگذاري ماشـین آلات و تجهیـزات اعمـال می شود. این استاندارد فقط شامل اصلاحات، اصول بیشتر یا نمونههاي خاص از نحوه اعمال استانداردهاي عمومی براي ارزشگذاريهایی است که ایـن اسـتاندارد در مـورد آنهـا اعمـال میشود.

.20مقدمه

.20.1اقلام ماشین آلات و تجهیزات )که گاهی اوقات ممکن است به عنوان نـوعی دارایـی شخصـی طبقهبندي شوند( دارایی هاي مشهودي هستند که معمولاً توسط یـک واحـد کسـب و کـار براي استفاده در ساخت/تولید یا عرضه کالا یا خدمات، براي اجاره توسـط دیگـران یـا بـراي اهداف اداري نگهداري میشوند و انتظار می رود بیش از یک دوره مالی مورد استفاده قـرار گیرند.

.20.2براي اجاره ماشین آلات و تجهیزات، حق استفاده از یـک مـورد از ماشـین آلات و تجهیـزات )مانند حق ناشی از اجاره( نیز از رهنمود این استاندارد پیروي می کنـد. همچنـین بایسـتی توجه داشت که »حق استفاده« یک دارایی می تواند طول عمر متفاوتی نسبت به عمر مفید )که هم نگهـداري پیشـگیرانه و هـم پیشبینیکننـده( در مـورد ماشـین آلات و تجهیـزات زیربنایی داشته باشد، در چنین شرایطی، طول عمر خدمت بایستی ذکر شود.

.20.3دارایی هایی که براي بیشترین و بهترین استفاده از آنها به عنوان بخشی از دارایـی هـاي "در حال استفاده" است، بایستی با استفاده از مفروضات همسان ارزشگذاري شـوند. مگـر اینکـه داراییهاي متعلق به زیرسیستمها به طور منطقی مستقل از سیستم اصلی آن جـدا شـوند، در این صورت سیستمهاي فرعی میتوانند بـه طـور جداگانـه ارزشـگذاري شـوند و داشـتن مفروضات همسان در زیر سیستم ها به زیر سیستم ها و غیره کاهش می یابد.

.20.4دارایی هاي نامشهود خارج از طبقه بندي دارایـی هـاي ماشـین آلات و تجهیـزات قـرار مـی گیرند. با این حال، یک دارایی نامشهود ممکن است بـر ارزش دارایـی هـاي ماشـین آلات و تجهیزات اثر بگذارد. به عنوان مثال، ارزش الگوها و قالب ها اغلب به طور جدایی ناپذیري بـا حقوق مالکیت معنوي مرتبط است. نرم افزارهاي عملیاتی، داده هاي فنـی، سـوابق تولیـد و ثبت اختـراع نمونـه هـاي دیگـري از داراییهـاي نامشـهود اسـت کـه بسـته بـه اینکـه در ارزشگذاري لحاظ شده باشند یا نه، می توانند بر ارزش دارایی هاي ماشین آلات و تجهیزات

141

اثر بگذارند. در چنین مواردي، فرآیند ارزشگذاري شامل دارایی هاي نامشهود و تأثیر آنها بر ارزشگذاري دارایی هاي ماشین آلات و تجهیزات خواهد بود. هنگامیکـه یـک جـزء دارایـی نامشهود وجود دارد، ارزشگذار بایستی از استاندارد بینالمللی ارزشگذاري(IVS 10/ ) 210

داراییهاي نامشهود نیز پیروي کند.

.20.5ارزشگذاري ماشین آلات و تجهیزات معمولاً مستلزم در نظر گرفتن طیـف وسـیعی از عوامـل مربوط به دارایی، محیط و پتانسیل فیزیکی، عملکردي و اقتصادي آن است. بنـابراین، کلیـه ارزشگذاران ماشینآلات و تجهیزات معمولاً بایستی داراییهاي موضوع ارزشـگذاري را بـراي اطمینان از وضعیت کارخانه و همچنین تعیین اینکه آیا اطلاعات ارائـه شـده بـه آنهـا قابـل استفاده و مرتبط با داراییهاي موضوع مورد ارزشگذاري است، بازرسی کنند. نمونه هـایی از عواملی که ممکن است لازم باشد تحت هر یک از این عناوین در نظر گرفته شوند، عبارتنـد از:

الف( مربوط به دارایی:

.1مشخصات فنی دارایی، .2باقیمانده عمر مفید، اقتصادي یا مؤثر، با در نظر گرفتن نگهداري پیشگیرانه و پیش بینی، .3وضعیت دارایی، براي نمونه سابقه نگهداري، .4هرگونه کهنگی عملکردي، فیزیکی و تکنولوژیکی،

.5اگر دارایی در مکان جاري خود ارزشگذاري نشود، هزینه هاي از کار انداختن و حـذف، و هر گونه هزینه مرتبط با مکان موجود دارایی، ماننـد نصـب و حـذف مجـدد دارایـی هـا بـه وضعیت مطلوب،

.6براي ماشین آلات و تجهیزاتی که براي مقاصد اجاره اي استفاده مـی شـود گزینـه هـاي تمدید اجاره و دیگر احتمالات پایان اجاره،

.7هر گونه از دست دادن بالقوه یک دارایی مکمل، به عنوان مثال، عمر عملیاتی یک ماشین ممکن است به دلیل مدت اجاره ساختمانی که در آن قرار دارد کاهش یابد،

.8هزینه هاي بیشتر مربوط به تجهیزات بیشتر ، حمل و نقل، نصب و راه اندازي و غیره.

142

.9در مواردي که هزینههاي تاریخی براي ماشینآلات و تجهیزاتی که ممکن است در طـول ساخت و ساز در کارخانه وجود داشته باشد در دسترس نباشد، ارزشگذار میتواند ارجاعـاتی را از قرارداد مهندسی، تدارکات، ساخت و ساز )" ("E PCبگیرد.

ب( مربوط به محیط زیست:

.1مکان در ارتباط با منبع مواد اولیه و بازار محصول. مناسـب بـودن یـک مکـان همچنـین ممکن است عمر محدودي داشته باشد، به عنوان مثال، جایی که مواد خام محدود اسـت یـا جایی که تقاضا گذرا است،

.2تأثیر هر قانون زیست محیطی یا دیگر قوانینی که استفاده را محدود می کنـد یـا هزینـه هاي بیشتر عملیاتی یا از کار انداختن را تحمیل می کند.

.3مواد رادیواکتیو که ممکن است در ماشین آلات و تجهیزات خاص وجود داشته باشـد، در صورت استفاده نکردن یا کنارگذاري مناسب، تأثیر شدیدي خواهند داشت. این تأثیر عمـده اي بر در نظر گرفتن هزینهها و محیط زیست خواهد داشت،

.4پسماندهاي سمی که ممکن است به شکل جامد، مایع یا گاز باشند بایستی به طور حرفه اي ذخیره یا کنارگذاري شوند. این براي تمام تولیدات صنعتی حیاتی است و

. .5مجوزهاي کار با ماشینهاي خاص در برخی کشورها ممکن است محدود شود.

ج( مربوط به اقتصاد:

.1سودآوري واقعی یا بالقوه دارایی بر اساس مقایسه هزینه هاي عملیاتی بـا سـود یـا سـود بالقوه )به اسـتاندارد بینالمللـی ارزشـگذاري (IVS1/ / )200کسـب و کارهـا و منـابع در کسب و کارها مراجعه کنید(.

.2تقاضا براي محصول تولید شده توسط کارخانه با توجه به عوامل کـلان و خـرد اقتصـادي می تواند بر تقاضا تأثیر بگذارد، و

.3پتانسیل استفاده از دارایی با ارزشی بیشتر از استفاده جـاري )یعنـی بـالاترین و بهتـرین استفاده.(

143

.20.6ارزشگذاري ماشین آلات و تجهیزات بایستی منعکس کننده تأثیر همه اشـکال نابـاب شدن بر ارزش باشد.

.20.7براي انطباق با الزام براي شناسایی دارایی یا بـدهی مـورد ارزشـگذاري در اسـتاندارد بینالمللی ارزشگذاري (IVS101) 101دامنه کاربرد, بند ) 20.3ت( تا حدي که بـر ارزش تأثیر می گذارد، بایستی به درجهاي که دارایی به دیگر دارایی هـا متصـل شـده یـا بـا آنهـا یکپارچه شده است، توجه شود. مثلا:

)الف( دارایی ها ممکن است به طور دائم به زمین متصل شوند و بدون تخریب قابل توجهی از دارایی یا هر سازه یا ساختمان اطراف آن قابل حذف نباشند،

)ب( یک ماشین منفرد ممکن است بخشی از یک خط تولید یکپارچه باشد که عملکـرد آن به دیگر دارایی ها وابسته است،

)ج( ممکن است یک دارایی به عنوان بخشی از ملک طبقه بندي شـود )بـه عنـوان مثـال، سیستم گرمایش، تهویه و تهویه مطبوع ).((HVAC

در چنـین مـواردي، لازم اسـت بــه وضـوح مشـخص شـود کــه چــه چیـزي را بایسـتی در ارزشگذاري قرار داد یا حذف نمود. هر گونه فرض خاص مربوط بـه در دسـترس بـودن هـر دارایی تکمیلی نیز بایستی بیان شود )همچنین به بند 20.8مراجعه کنید.(

. 20.8تاسیسات و تجهیزات مرتبط با تامین یا ارائـه خـدمات بـه یـک سـاختمان اغلـب در داخـل ساختمان ادغام می شوند و پس از نصب، قابل جدا شدن از آن نیستند. این اقلام معمـولاً بخشـی از منافع ملکی را تشکیل می دهند. به عنوان مثال می توان به تاسیسات و تجهیزاتی اشـاره کـرد کـه وظیفه اصلی تامین برق، گاز، گرمایش، سرمایش یا تهویـه سـاختمان و تجهیزاتـی ماننـد آسانسـور است. اگر هدف ارزشگذاري مستلزم ارزشگذاري جداگانه این اقلام باشد، دامنه کاربرد بایستی شامل بیانیه اي باشد مبنی بر اینکه ارزش این اقلام به طور معمول در منافع در املاك لحاظ مـی شـود و ممکن است به طور جداگانه قابل انجام نباشد. هنگامی که تکالیف ارزشگذاري متفاوتی بـراي انجـام ارزشگذاري داراییهاي املاك و ماشین آلات و تجهیزات در یک مکـان انجـام میشـود، دقـت لازم است تا از حذف یا شمارش مضاعف جلوگیري شود.

.20.9به دلیل ماهیت متنوع و قابلیت حمل و نقل بسیاري از اقلام ماشین آلات و تجهیزات، معمولاً براي توصیف وضعیت و شرایطی که دارایی ها در آن ارزشگذاري می شوند، مفروضات بیشـتر مـورد نیاز است. به منظور مطابقت با استاندارد بینالمللی ارزشـگذاري (IVS0/ 0) 101دامنـه کـاربرد ،

144

بند ).20.3ذ( بایستی در نظر گرفته شوند و در دامنه کاربرد قرار داده شود. نمونه هـایی از فرضهـا که ممکن است در شرایط مختلف مناسب باشند عبارتند از:

)الف( اینکه دارایی هاي ماشین آلات و تجهیزات به عنوان یک کل، در محل و به عنـوان بخشـی از یک کسب و کار عملیاتی ارزشگذاري می شود،

)ب( اینکه دارایی هاي ماشین آلات و تجهیزات به عنوان یک کل ارزشگذاري می شوند، اما با ایـن فرض که کسب و کار هنوز در حال تولید محصول نیست،

ج( داراییهاي ماشین آلات و تجهیزات بهعنوان یک کل ارزشگذاري میشوند، اما با ایـن فـرض کـه کسبوکار بسته شده است،

)د( اینکه دارایی هاي ماشین آلات و تجهیزات به عنوان یک کل ارزشگذاري می شوند، اما بـا ایـن فرض که فروش اجباري است )به استاندارد بین المللی ارزشگذاري (IVS 0/ 3) 104مبانی ارزش مراجعه کنید(،

)ه( اینکه داراییهاي ماشین آلات و تجهیزات بهعنوان اقلام منفـرد بـراي کنارگـذاري از موقعیـت جاریشان ارزشگذاري می_شود.

.20.10در برخی شرایط، ممکن است مناسب باشد که بـیش از یـک مجموعـه از فرضهـا گـزارش شود، به عنوان مثال، به منظور نشان دادن تأثیر تعطیلی کسب و کـار یـا توقـف عملیـات بـر ارزش ماشین آلات و تجهیزات.

.20.11عــلاوه بــر حــداقل الزامــات در اســتاندارد بــین المللــی ارزشــگذاري (IVS 0/ 2) 103 گزارشگري، یک گزارش ارزشگذاري در مورد ماشین آلات و تجهیزات بایستی شامل ارجاع مناسـب نسبت به موضوعاتی باشد که در دامنه کاربرد مورد توجه قرار گرفته اسـت. ایـن گـزارش همچنـین بایستی شامل اظهار نظر در مورد تأثیر ارزش گزارش شده هر دارایـی مشـهود یـا نامشـهود مـرتبط باشد که از سناریوي معامله واقعی یا فرضی مستثنی شده است، به عنوان مثال، نرم افـزار عملیـاتی براي یک ماشین یا ادامه حق تصرف زمینی که قلم دارایی در آن واقع شده است.

.20.12ارزشگذاري ماشین آلات و تجهیزات اغلب براي هدفهاي مختلف بـراي نمونـه گزارشـگري مـالی، اجـاره، پایـاندادن تضـمین ، کنارگـذاري، مالیـاتسـتانی، دعـوي حقـوقی و رسـیدگی بــه ورشکستگی مورد نیاز است.

145

.30مبانی ارزش

.30.1مطابق با استاندارد بین المللی ارزشـگذاري (IVS 0/ 3) 104مبـانی ارزش، یـک ارزشـگذار بایستی هنگام ارزشگذاري ماشینآلات و تجهیزات، مبناي )هاي( ارزش مناسب را انتخاب کند.

.30.2استفاده از مبنا)هاي( مناسب ارزش و پیش فرض ارزش مـرتبط )بـه اسـتاندارد بـین المللـی ارزشگذاري (IVS 0/ 3)104مبـانی ارزش ، بخشهـاي 170-140مراجعـه کنیـد( بـه ویـژه در ارزشگذاري ماشین آلات و تجهیزات بسیار مهم است، زیرا بسته به این که آیا یک مـورد از ماشـین آلات و تجهیزات تحت شرایط "در حال استفاده"، انحلال برنامـه ریـزي شـده یـا انحـلال اجبـاري ارزشگذاري شده باشد، تفاوت در ارزش قابل شناسایی است. )به استاندارد بـین المللـی ارزشـگذاري (IVS 0/ 3)104مبانی ارزش ، بند 80.1مراجعه کنید(. ارزش اغلب ماشین آلات و تجهیزات بـه ویژه در موقعیت هاي مختلف ارزش، داراي حساسیت می باشند.

.30.3نمونه اي از شرایط انحلال اجباري این است که دارایی ها بایستی از یک ملـک در یـک بـازه زمانی خارج شوند که مانع از بازاریابی مناسب می شود زیرا اجاره ملک در حـال فسـخ اسـت. تـأثیر چنین شرایطی بر ارزش نیاز به بررسی دقیق دارد. به منظور مشاوره در مـورد ارزشـی کـه احتمـالاً محقق می شود، لازم است هر گونه جایگزینی براي فروش از مکان جاري در نظر گرفته شود، ماننـد عملی بودن و هزینه انتقال اقلام به مکان دیگر براي کنارگذاري در بازه زمانی موجود و هـر کـاهش ارزش به دلیل جابجایی هر قلم از محل کار.

.40رویکردها و روش هاي ارزشگذاري

.40.1سه رویکرد ارزشیابی اصلی که در استاندارد بین المللی ارزشگذاري توضیح داده شـده اسـت، ممکن است بسته به ماهیت دارایی ها، اطلاعات موجـود و حقـایق و شـرایط پیرامـون ارزشـگذاري، براي ارزشگذاري دارایی هاي ماشین آلات و تجهیزات اعمال شود.

. 50رویکرد بازار .50.1براي طبقات ماشین آلات و تجهیزاتی که همگـن هسـتند، بـه عنـوان مثـال، وسـایل نقلیـه موتوري و انواع خاصی از تجهیزات اداري یا ماشین آلات صنعتی، معمولاً از رویکرد بازار استفاده می شود زیرا ممکن است داده هاي کافی از فروش اخیر دارایی هاي مشابه وجود داشـته باشـد. بـا ایـن حال، بسیاري از انواع ماشین آلات و تجهیزات تخصصی هسـتند و در مـواردي کـه شـواهد فـروش مستقیم براي چنین اقلامی در دسترس نباشد، زمانی که دادههاي بـازار موجـود ضـعیف یـا وجـود

146

ندارد، بایستی در بیان ارزش دقت کرد. در چنین شرایطی ممکن است مناسب باشد کـه از رویکـرد درآمد یا رویکرد هزینه براي ارزشگذاري استفاده شود.

. 60رویکرد درآمد

.60.1رویکرد درآمد براي ارزشگذاري ماشین آلات و تجهیزات را می توان در جایی استفاده کرد که جریان هاي نقدي خاصی را می توان براي دارایی یا گروهی از دارایی هاي مکمل شناسایی کرد، بـه عنوان مثال، جایی که گروهی از دارایی ها که فرآیندکارخانهاي را تشکیل می دهندکه براي تولیـد یک محصول قابل فروش فعالیت می کنند. با این حال ، برخی از جریانهاي نقدي ممکـن اسـت بـه دارایی هاي نامشهود نسبت داده شود و جدا کردن آن از سهم جریـان نقـدي کارخانـه و تجهیـزات دشوار باشد. استفاده از رویکرد درآمد معمولاً براي بسیاري از اقلام منفرد کارخانه یا تجهیزات عملی نیست. با این حال، می توان از آن در ارزشگذاري وجود و مقدار کهنگی اقتصادي براي یک دارایی یا گروه دارایی استفاده کرد.

.60.2هنگامی که از یک رویکرد درآمد براي ارزشگذاري ماشین آلات و تجهیزات استفاده می شود، ارزشگذاري بایستی جریان نقدي را که انتظار می رود در طول عمر دارایـی )هـا( و همچنـین ارزش دارایی در پایان عمر خود ایجاد شـود، در نظـر بگیـرد. بایسـتی مراقبـت شـود کـه ماشـین آلات و تجهیزات در یک رویکرد درآمد ارزش داشته باشند تا اطمینـان حاصـل شـود کـه عناصـر بـا ارزش مربوط به دارایی هاي نامشهود ، سرقفلی و دیگر دارایی هاي مکمل مستثنی هستند )بـه اسـتاندارد بینالمللی ارزشگذاري (IVS10/ ) 210داراییهاي نامشهود مراجعه کنید(.

.70رویکرد بها

. 6/ -0رویکرد بها معمولاً براي ماشین آلات و تجهیزات، به ویژه در مورد دارایی هاي منفردي کـه داراي تجهیزات تخصصی یا ویژه هستند، انجام می شود اولین گام این است کـه هزینـه جـایگزینی دارایی مورد ارزشگذاري براي یک فعال در بازار را با توجه به کمترین هزینه بازتولید یـا جـایگزینی برآورد کنید. هزینه جایگزینی هزینهاي است که بـراي بـه دسـت آوردن یـک دارایـی جـایگزین بـا مطلوبیت معادل تحمل می شود؛ این میتواند یک معادل مدرنی باشـد کـه همـان عملکـرد را ارائـه میکند یا هزینه بازتولید یک کپی دقیق از دارایی مورد ارزشگذاري را دارد. پس از نتیجه گیـري در مورد هزینه جایگزینی، ارزش بایستی بـه گونـه اي تنظـیم شـود کـه مـنعکس کننـده تـأثیر ارزش فیزیکی، عملکردي، تکنولوژیکی و اقتصادي بر ارزش باشد. در هر صورت، تعـدیلهاي تسـویه شـده براي هر هزینه جـایگزینی خـاص بایسـتی بـه گونـهاي طراحـی شـود کـه از نقطـهنظر خروجـی و مطلوبیت، همان هزینه دارایی معادل مدرن را ایجاد کند.

147

.70.2هزینه هاي واقعی که یک واحد تجاري در خرید یا ساخت یک دارایـی متحمـل شـده اسـت، ممکن است براي استفاده مناسب باشد زیرا هزینه جایگزینی دارایی تحت شرایط خاص است. با این حال، قبل از استفاده از اطلاعات بهاي تمام شده تاریخی، ارزشـگذار بایسـتی مـوارد زیـر را در نظـر بگیرد:

)الف( زمان بندي هزینه هاي تاریخی: هزینه هاي واقعی یک واحـد تجـاري ممکـن اسـت مـرتبط نباشد، یا ممکن است براي تورم/نمایه سازي به معادل تاریخ ارزشگذاري تنظیم شود، در صورتی که به دلیل تغییرات در قیمتهاي بازار، تورم / کاهش تورم یا دیگر عوامل بروز نشده باشد.

)ب( اساس ارزش: هنگام انطباق هزینه ها یا حاشیه سود خود یک شـرکت کننـده خـاص در بـازار بایستی مراقب بود، زیرا ممکن است آن چیزي را که فعالان معمولی بازار پرداخت کرده اند را نشـان ندهند. ارزشگذار بایستی این احتمال را نیز در نظر بگیرد که هزینههاي متحمل شده واحد کسـب و کار ممکن است به دلیل حسـابداري خریـد قبلـی یـا خریـد داراییهـاي ماشـین آلات و تجهیـزات مستعمل، ماهیت تاریخی نداشته باشند. هزینه هاي تـاریخی بایسـتی بـا اسـتفاده از شـاخص هـاي مناسب روند داشته باشند.

ج( هزینه هاي خاص مشمول : یک ارزشگذار بایستی تمام هزینههاي مهمی را که لحاظ شده اسـت و اینکه آیا این هزینهها به ارزش دارایی و برخی از مبـانی ارزش کمـک میکننـد، در نظـر بگیـرد ، مقداري حاشیه سود در هزینه هاي متحمل شده ممکن است مناسب باشد.

د( اجزاي غیر بازاري: هزینهها، کاهشها یا تخفیفاتی که توسط فعالان بازار متحمل نمی شود یـا در دسترس آنها نیست، بایستی مستثنی شود.

.70.3پس از تعیین هزینه جایگزینی، کاهشهـایی بایسـتی انجـام شـود تـا نابـاب بـودن فیزیکـی، عملکردي، فنی و اقتصادي را در صورت لزوم منعکس کند. )به اسـتاندارد بـین المللـی ارزشـگذاري (IVS 0/ 4) 105رویکردها و روشهاي ارزشگذاري ، بخش 80مراجعه کنید.(

روش بها بر مبناي ظرفیت

..70.4طبق روش بها بر مبناي ظرفیت، هزینه جایگزینی دارایی با ظرفیت واقعـی یـا مـورد نیـاز را میتوان با مراجعه به بهاي دارایی مشابه با ظرفیت متفاوت تعیین کرد.

.70.5روش بهابر مبناي ظرفیت به طور کلی به یکی از دو روش زیر استفاده می شود:

148

)الف( براي برآورد بهاي جایگزینی یک دارایی یا دارایی هاي با یک ظرفیـت کـه بهـاي جـایگزینی دارایی یا دارایی هایی با ظرفیت متفاوت، مشخص باشد. )مانند زمانی که ظرفیت دو دارایی موضـوع را می توان با یک دارایی با بهاي مشخص جایگزین کرد( ، یا.

)ب( برآورد بهاي جایگزینی براي یک دارایی معادل مدرن با ظرفیتی که با تقاضاي قابل پیشبینـی مطابقت دارد در جایی که دارایی مورد ارزشگذاري داراي ظرفیت مـازاد اسـت. )بـهعنوان وسـیلهاي براي اندازهگیري جریمه نبود مطلوبیت به عنوان بخشی از تعدیل ناباب شدن اقتصادي.(

.70.60این روش فقط می تواند به عنوان یک روش بررسی مورد استفاده قرار گیرد، مگر اینکه یک دستگاه مقایسه دقیق با همـان ظرفیـت طراحـی شـده وجـود داشـته باشـد کـه در همـان منطقـه جغرافیایی قرار دارد.

.70.70خاطرنشان می شود که رابطه بین بها و ظرفیت اغلب خطی نیست، بنابراین ممکن است بـه نوعی تعدیل نمایی نیز نیاز باشد.

.80ملاحظات خاص براي ماشینآلات و تجهیزات

.80.1در بخش زیر توافق هاي تأمین مالی ، لیستی غیر جامع از موضوعات مربوط بـه ارزشـگذاري ماشینآلات و تجهیزات را نشان می دهد.

.90توافق هاي تأمین مالی

.90.1به طور کلی ، ارزش یک دارایی مستقل از نحوه تأمین مالی آن است. در برخی شرایط، نحـوه تامین مالی اقـلام ماشـین آلات و تجهیـزات و ثبـات آن تـامین مـالی ممکـن اسـت لازم باشـد در ارزشگذاري در نظر گرفته شود.

. .90.2یک قلم ماشین آلات و تجهیزات ممکن است شامل قرارداد اجاره یا تامین مالی باشد. بر این اساس، دارایی را نمیتوان بدون پرداخت باقیمانده به وامدهنده یا مـوجر طبـق توافـق هـاي تـأمین مالی، فروخت.. این پرداخت ممکن است از ارزش بدون محدودیت این قلم تا حدي که براي صـنعت غیرمعمول/بیش از حد باشد تجاوز کند یا نکند.بسته به هـدف ارزشـگذاري، ممکـن اسـت مناسـب باشد که هر دارایی محدود شده را مشخص کرده و ارزش آنها را بـه طـور جداگانـه از دارایـی هـاي بدون محدودیت گزارش دهیم.

.90.3اقلام کارخانه و تجهیزات که داراي اجاره نامه عملیاتی هستند، دارایی اشخاص ثالـث اسـت و بنابراین در ارزشگذاري داراییهاي مستاجر، مشروط بر ایـن کـه اجـاره نامـه داراي شـرایط خـاص

149

نباشد، در نظر گرفته نمی شود. با این حال، چنین داراییهایی ممکن است نیاز به ثبت داشته باشـد زیرا حضور آنها ممکن است بر ارزش داراییهاي متعلق به شرکت تأثیر بگذارد. در هر صورت ، قبـل از انجام یک ارزشگذاري، ارزشگذار بایستی )در ارتباط با مشتري و/یا طـرف هـاي مشـورت( تعیـین کند که آیا داراییها مشمول اجاره عملیاتی، اجاره مالی یا وام، یا سایر وامهاي تضمین شده هستند. نتیجه گیري در این زمینه و هدف گسـتردهتر ارزشـگذاري، مبنـاي مناسـب و روش ارزشـگذاري را تعیین می کند.

150

استاندارد بینالمللی ارزشگذاري (IVS 400) 400

منافع در املاك

151

.10مرور کلی

.10.1اصول درج شده در استانداردهاي عمومی براي ارزشگذاري منافع در املاك اعمـال مـی شـود. این استاندارد شامل الزامات بیشتر براي ارزشگذاري منافع در املاك است.

.20مقدمه

.20.1منافع در املاك معمولاً توسط دولت یا حوزههاي قضـایی منفـرد تعریـف مـی شـود و اغلـب توسط قوانین ملی یـا محلـی تنظـیم مـی شـود. در برخـی مـوارد، حقـوق مشـروع فـردي، عمومی/اجتماعی و/یا جمعی بر زمین و ساختمان ها به شیوه اي غیررسـمی، سـنتی، بـدون سند ثبت شده است. قبل از انجام ارزشـگذاري منـافع در امـلاك، یـک ارزشـگذار بایسـتی نسبت به چارچوب قانونی مربوط که بر منافع ارزشگذاري شده اثر میگذارد، شناخت کسب کند.

.20.2منافع در املاك حق مالکیت، کنترل، استفاده یا تصرف زمـین و سـاختمان اسـت. منـافع در املاك شامل حقوق مالکیت غیررسمی براي زمین هاي جمعی/اجتماعی و یا دسـته جمعـی یا قبیله اي و سکونتگاه هاي غیررسمی شهري/روستایی یا اقتصادهاي در حـال گـذار اسـت که می تواند به شکل تحت مالکیت، تصرف و حقوق استفاده شود.

سه نوع اصلی منافع وجود دارد:

)الف( منافع برتر در منطقه مشخص شده زمین. مالک این منافع حق مطلق تصرف و کنترل زمین و ساختمانهاي روي آن را به صورت دائمی دارد، فقط مشروط به منافع تبعی و محدودیت موردي یا دیگر محدودیت هاي لازم الاجراي قانونی است،

)ب( یک منافع تبعی که معمولاً به دارنده حقوق مالکیت و کنتـرل انحصـاري یـک منطقـه مشخص از زمین یا ساختمان براي مدت معینی را می دهد، به عنـوان مثـال توافـق اجاره، و/یا

)ج( حق استفاده از زمین یا ساختمانها بدون حق مالکیت یا کنترل انحصـاري، بـه عنـوان مثال، حق عبور از زمین یا استفاده از آن فقط براي یک فعالیت مشخص.

.20.3داراییهاي نامشهود خارج از طبقهبندي داراییهاي مشهود است. با ایـن حـال، یـک دارایـی نامشهود ممکن است با ارزش دارایی هاي ملکی مرتبط باشد و تأثیر با اهمیتی بر آن داشته باشد. بنابراین ضـروري اسـت کـه در دامنـه کـار دقیقـاً مشـخص شـود. بـه عنـوان مثـال، ارزشگذاري یک هتل می تواند به طور جدایی ناپذیر با نشان کسب و کار هتل مرتبط باشـد. در چنین مواردي، فرآیند ارزشگذاري شامل در نظر گرفتن گنجاندن داراییهاي نامشـهود و تأثیر آنها بر ارزشگذاري داراییهاي مشهود و ماشین آلات و تجهیزات خواهد بـود. هنگـامی

152

کــه یــک جــزء دارایـی نامشـهود وجـود دارد، ارزشـگذار بایسـتی از اسـتاندارد بینالمللـی ارزشگذاري (IVS 210) 210داراییهاي نامشهود نیز پیروي کند.

.20.4با اینکه کلمات و اصطلاحات متفاوتی براي توصیف این نوع منافع در امـلاك در حـوزه هـاي قضایی مختلف به کار میرود. مفاهیم حق مطلق مالکیت نامحدود، منفعت انحصـاري بـراي مدت محدود یا حق غیر انحصاري براي یک هدف معین در اکثر موارد مشترك اسـت. غیـر منقول بودن زمین و ساختمان به این معنی است که این حقی اسـت کـه طـرف در اختیـار دارد که در مبادله واگذار می شود، نه زمین و ساختمان فیزیکی. این ارزش، به جاي زمین و ساختمان فیزیکی به منافع قانونی مربوط میشود.

.20.5طبق الزام تشخیص دارایی مـورد ارزشـگذاري در اسـتاندارد بینالمللـی ارزشـگذاري 101 ) (IVS 101دامنه کار, بند ) 20.3ت( این تشخیص بایستی موارد زیر را شامل شود: )الف( شرح منافع در املاکی که ارزشگذاري می شود و )ب( مشخص کردن هر گونه منافع برتر یا تبعی که بر منافع ارزشگذاري شده اثر میگذارد.

.20.6براي رعایت الزامات مربوط به بیان گستره تحقیق و ماهیت و منبع اطلاعاتی کـه بایسـتی در استاندارد بینالمللی ارزشگذاري (IVS 101) 101دامنـه کـار، بنـد )20.3د( و اسـتاندارد بینالمللی ارزشگذاري (IVS 102) 102بررسی ها و تطبیق مورد استناد قرار گیرد، موارد زیر بایستی در نظر گرفته شود:

)الف( مدارك مورد نیاز، در صورت موجـود بـودن، بـراي راسـتیآزمایی منـافع در امـلاك و هرگونه منافع مرتبط،

)ب( میزان هر بازرسی، )پ( مسئولیت اطلاعات محدوده سایت، ویژگی هاي سایت و مساحت طبقه ساختمان، )ت( مسئولیت تایید مشخصات و وضعیت ساختمان، )ث( میزان تحقیق در مورد ماهیت، مشخصات و کفایت خدمات،

)ج( وجود هرگونه اطلاعات در مورد شرایط زمین و شرایط خاك،

)چ( مسئولیت تشخیص عوامل محیطی واقعی یا بالقوه،

)ح( مجوزها یا محدودیت هـاي قـانونی در اسـتفاده از امـوال و دیگـر مـوارد سـاختمانها و همچنین هرگونه تغییر مورد انتظار یا احتمالی در مجوزها و محدودیتهاي قانونی. .20.7نمونههاي معمول از مفروضات خاص که ممکن است براي مطابقـت بـا اسـتاندارد بینالمللـی ارزشگذاري (IVS 101) 101دامنه کار ، بنـد ) 20.3.1ذ( نیـاز بـه توافـق و تأییـد داشـته باشند، عبارتند از:

)الف( یک تغییر فیزیکی تعریف شده رخ داده است، به عنوان مثال، ساختمان پیشنهادي به گونه اي ارزشگذاري میشود که گویی در تاریخ ارزشگذاري کامل بوده است،

153

ب( تغییري در وضعیت ملک وجود داشته باشد، به عنوان مثال، یک ساختمان خالی اجـاره شده است یا یک ساختمان اجاره شده در تاریخ ارزشگذاري خالی شده است،

)پ( اینکه منافع بدون در نظر گرفتن دیگر منافع موجود ارزشگذاري می شود و

)ت( اینکه ملک عاري از آلودگی یا دیگر خطرات زیست محیطی باشد.

.30مبانی ارزش

.30.1مطابق با استاندارد بینالمللـی ارزشـگذاري (IVS 104) 104مبنـاي ارزش، یـک ارزشـگذار بایستی هنگام ارزشگذاري منافع در املاك، مبناي )هاي( ارزش مناسب را انتخاب کند. .30.2در اکثر مبانی ارزش، یک ارزشگذار بایستی بالاترین و بهترین استفاده را از دارایـی واقعـی در نظر بگیرد، که ممکن است با استفاده جـاري آن متفـاوت باشـد )بـه اسـتاندارد بینالمللـی ارزشگذاري (IVS 104) 104مبناي ارزش، پاراگراف 30.3مراجعه کنید(. این ارزشگذاري به ویژه براي منافع در املاك که می توانند از کاربري به کاربري دیگر تغییر یابنـد یـا داراي پتانسیل توسعه هستند، اهمیت دارد.

.40رویکردها و روش هاي ارزشگذاري

.40.1سه رویکرد ارزشگذاري شـرح داده شـده در اسـتاندارد بینالمللـی ارزشـگذاري IVS ) 105 (105رویکردها و روشهاي ارزشـگذاري، همگـی مـی تواننـد بـراي ارزشـگذاري منـافع در املاك قابل انجام باشند.

.40.2هنگام انتخاب یک رویکرد و روش، علاوه بر الزامات ایـن اسـتاندارد، یـک ارزشـگذار بایسـتی الزامــات اســتاندارد بینالمللــی ارزشــگذاري (IVS ١٠٥) 105رویکردهــا و روشهــاي ارزشگذاري براي نمونه پاراگراف 10.3و 10.4را رعایت کند.

.50رویکرد بازار

.50.1منافع در املاك عموماً ناهمگن هستند )یعنی با ویژگیهاي متفاوت(. حتی اگـر زمـین هـا و ساختمان ها داراي ویژگی هاي فیزیکی یکسان با دیگر مواردي باشـند کـه در بـازار مبادلـه می شوند، مکان متفاوت خواهد بـود. علـیرغم ایـن تفاوتهـا، رویکـرد بـازار معمـولاً بـراي ارزشگذاري منافع در املاك استفاده میشود.

.50.2به منظور مقایسه موضوع ارزشگذاري با بهاي دیگـر منـافع در امـلاك، ارزشـگذاران بایسـتی واحدهاي مقایسه پذیرفته شده و مناسب را که توسط فعالانبـازار در نظـر گرفتـه میشـود، بسته به نوع دارایی مورد ارزشگذاري، اتخاذ کنند. واحدهاي مقایسـه اي کـه معمـولاً مـورد استفاده قرار می گیرند عبارتند از: الف( بهاي هر متر مربع )یا هر فوت مربع( ساختمان یا هر هکتار زمین،

154

ب( بهاي هر اتاق، و پ( بهاي هر واحد محصول، به عنوان مثال، بازدهی محصول.

.50.3یک واحد مقایسه تنها زمانی مفید است که به طـور مـداوم انتخـاب شـده و بـراي موضـوع و ویژگی هاي قابل مقایسه در هر تحلیل اعمال شود. تا حد امکان، هر واحـد مقایسـه اي کـه استفاده می شود بایستی واحدي باشد که معمولاً توسط فعالان بازار در بازار مربوط استفاده می شود.

.50.4اتکاي قابل استفاده براي داده بهاي قابل مقایسه در فرآینـد ارزشـگذاري، بـا مقایسـه ویژگـی هاي مختلف دارایی و معاملهاي کـه داده هـا از آن بـه دسـت آمـده اسـت، بـا ملـک مـورد ارزشگذاري مشخص می شـود. تفاوتهـاي بـین مـوارد زیـر بایسـتی مطـابق بـا اسـتاندارد بینالمللی ارزشگذاري (IVS ١٠٥) 105رویکردها و روشهاي ارزشـگذاري، بنـد 30.8در نظر گرفته شود. تفاوت هاي خاصی کـه بایسـتی در ارزشـگذاري منـافع در امـلاك در نظـر گرفته شوند به شرح زیر است، اما محدود به این موارد نیست: )الف( نوع منافع ارائه دهنده بها و نوع منافع مورد ارزشگذاري،

)ب( مکان هاي مربوط،

)پ( کیفیت زمین یا قدمت و مشخصات ساختمانها، )ت( کاربري )نوع استفاده( یا منطقهبندي هر ملک، )ث( شرایطی که بها و مبناي ارزش مورد نیاز تعیین شده است،

)ج( تاریخ موثر بودن شواهد بها و تاریخ ارزشگذاري ، و

)چ( شرایط بازار در زمان معاملات مربوط و تفاوت آنها با شرایط در تاریخ ارزشگذاري.

.60رویکرد درآمد

.60.1روشهاي مختلفی براي نشان دادن ارزش کلی رویکرد درآمد اسـتفاده میشـود، کـه همگـی داراي ویژگی مشترکی هستند که ارزش براساس درآمد واقعی یا تخمینی است کـه توسـط منافع ایجاد میشود. در مورد دارایی سرمایه گذاري، این درآمد می توانـد بـه شـکل اجـاره باشد )به پاراگراف 90.3-90.1مراجعه کنید(. در یک ساختمان مسکونی، این می تواند یک اجاره مفروض )یا اجاره پسانداز شده( بر اساس هزینه اجاره فضاي معادل براي مالک باشد.

.60.2براي برخی از منافع در املاك، توانایی درآمدزایی دارایی به یک اسـتفاده خـاص یـا فعالیـت کسب و کار )به عنوان مثال، هتل ها، زمین هاي گلف و غیره( مـرتبط اسـت. در جـایی کـه یک ساختمان فقط براي نوع خاصی از فعالیـت کسـب و کـار مناسـب اسـت، درآمـد اغلـب مربوط به جریان هاي نقدي واقعی یا بالقوهاي است که از فعالیت کسب و کار به صـاحب آن

155

ساختمان تعلق میگیرد. استفاده از پتانسیل کسب و کار یک ملک بـراي نشـان دادن ارزش آن اغلب به عنوان "روش سود "2نامیده می شود.

.60.3زمانی که درآمد مورد استفاده در رویکرد درآمـد نشـاندهنده جریـان نقـدي حاصـل از یـک فعالیت کسب و کار میباشد )به جاي جریان نقدي مربوط به اجاره، نگهداري و دیگـر بهـاي خاص دارایی واقعی(، ارزشگذار میبایست مطابق با الزامات استاندارد بینالمللی ارزشـگذاري (IVS٢٠٠) 200کســبوکارها و منــافع در کســبوکارها و در صــورت لــزوم، اســتاندارد بینالمللی ارزشگذاري (IVS ٢١٠) 210داراییهاي نامشهود باشد.

.60.4براي منافع در املاك، اشکال مختلف مـدل هـاي جریـان نقـدي تنزیـل شـده ممکـن اسـت استفاده شود. اینها در جزئیات متفاوتند اما داراي ویژگی اساسی هستند کـه جریـان نقـدي براي یک دوره آینده تعریف شده با استفاده از نرخ تنزیل به ارزش جاري تعدیل مـی شـود. مجموع ارزش هاي امروزي براي هر دوره، تخمینی از ارزش سرمایه را نشان می دهـد. نـرخ تنزیل در مدل جریان نقدي تنزیل شده بر اسـاس بهـاي زمـانی پـول و خطـرات و مزایـاي جریان درآمد مورد نظر خواهد بود.

.60.5اطلاعات بیشتر در مورد استخراج نرخ هاي تنزیل در استاندارد بینالمللی ارزشـگذاري 105 ) (IVS 105رویکردها و روش هاي ارزشگذاري، پاراگراف هاي 50.31-50.29بیـان شـده است. ایجاد یک بازده یا نرخ تنزیل بایستی تحت تأثیر هدف ارزشگذاري باشد. مثلا:

)الف( اگر هدف ارزشگذاري تعیین ارزش براي یک مالک خاص یـا مالـک بـالقوه بـر اسـاس معیارهاي سرمایه گذاري خود آنها باشد، نرخ استفاده شـده ممکـن اسـت مـنعکس کننده نرخ بازده مورد نیاز یا میانگین موزون بها سرمایه آنها باشد، و

)ب( اگر هدف ارزشگذاري تعیین ارزش بازار باشد، نرخ تنزیل ممکن است از مشاهده بـازده ضمنی حاصل شده در بهاي پرداخت شده براي منافع در املاکی کـه در بـازار بـین فعالان بازار یا از نرخها یا بازده مورد نیاز فعالان بازار فرضی معامله میشود، بدسـت بیاید. هنگامی که نـرخ تنزیـل مبتنـی بـر تجزیـه و تحلیـل معـاملات بـازار اسـت، ارزشگذاران بایستی از دستورالعملهاي مندرج در استاندارد بینالمللی ارزشـگذاري (IVS ١٠٥) 105رویکردها و روشهاي ارزشگذاري، بندهاي 30.7و 30.8پیروي کنند.

.60.6یک نرخ تنزیل مناسب ممکن است از یک بازده معمولی »بدون ریسک« که براي ریسـکها و فرصتهاي بیشتر خاص به نفع منافع در املاك تعدیل شده است، ایجاد شود.

٢profits method

156

.70رویکرد بها

.70.1در بکارگیري رویکـرد بهـا، ارزشـگذاران بایسـتی از دسـتورالعملهاي منـدرج در اسـتاندارد بینالمللی ارزشگذاري (IVS ١٠٥) 105رویکردها و روشهاي ارزشگذاري، پاراگرافهـاي 70.1-70.14پیروي کنند.

.70.2این رویکرد عموما براي ارزشگذاري منافع در املاك از طریق روش بها جـایگزینی مسـتهلک شده اعمال میشود.

.70.3زمانی که شواهدي مبنی بر بهاي معامله براي املاك مشابه یا جریان درآمد واقعی یـا فرضـی قابل تشخیص که به منافع مربوط تعلق میگیرد وجود نـدارد، ایـن روش ممکـن اسـت بـه عنوان رویکرد اصلی استفاده شود.

. 70.4در برخی موارد، حتی زمانی که شواهدي از قیمتهاي معاملات بازار یـا یـک جریـان درآمـد قابل تشخیص در دسترس است، رویکرد بها ممکن است به عنـوان یـک رویکـرد ثانویـه یـا تأییدکننده استفاده شود.

.70.5در مرحله اول لازم است بهاي جایگزینی محاسبه شود. این معمولاً بهاي جایگزینی ملـک بـا یک معادل امروزي در تاریخ ارزشگذاري مربوط است. یک استثنا در مواردي است کـه یـک ملک معادل بایستی یک نسخه مشابه از ویژگی املاك موضوع ارزشـگذاري باشـد تـا بتوانـد همان مطلوبیت را براي یک فعال بازار فراهم کنـد، کـه در ایـن صـورت هزینـه جـایگزینی، هزینه بازتولید یا کپی ساختمان مورد نظر خواهـد بـود، نـه جـایگزینی آن بـا یـک معـادل امروزي. بها جایگزینی بایستی منعکس کننده تمام بهـاي جـانبی، در صـورت لـزوم، ماننـد ارزش زمین، زیرساخت، بهاي طراحی، بهاي مالی و سود توسعه دهنده باشد که یک فعـال بازار در ایجاد یک دارایی معادل متحمل میشود.

.70.6پس از آن، بها معادل امروزي، در صورت لزوم، بایستی منـوط بـه تعـدیل بـراي نابـاب شـدن فیزیکی، عملکردي، فنی و اقتصادي باشد )به استاندارد بینالمللی ارزشگذاري IVS ) 105 (105رویکردها و روشهاي ارزشگذاري، بخش 80مراجعه کنیـد(. هـدف از تعـدیل نابـاب شدن این است که تخمین بزنیم که دارایی موضوع براي یک خریدار بـالقوه چـه نسـبتی از معادلامروزي ارزش دارد یا می تواند کمتر باشـد. ملاحظـات فرسـودگی وضـعیت فیزیکـی، عملکرد و مطلوبیت اقتصادي ملک موضوع ارزشگذاري در مقایسه با معادل امروزي در نظـر گرفته میشود.

.80ملاحظات ویژه براي منافع در املاك

.80.1بخشهاي زیر به فهرستی غیر جامع از موضوعات مـرتبط بـا ارزشـگذاري منـافع در امـلاك میپردازد.

157

الف( سلسله مراتب منافع )بخش (90 ب( اجاره )بخش (100

.90سلسله مراتب منافع

.90.1انواع مختلف منافع در املاك به طور متقابل منحصـربفرد نیسـت. بـراي نمونـه، منـافع برتـر ممکن است تابع یک یا چند منافع تبعی باشد. صاحب منفعت مطلـق مـیتوانـد نسـبت بـه تمام یا قسمتی از منفعت خود اجاره بها بدهد. منافع اجـارهاي کـه مسـتقیماً توسـط مالـک مطلق اعطا میشود، منافع »اجاره اصلی« است. دارنده منافع اجاره اصلی میتواند بخشی یـا تمام آن را به شخص ثالث اجاره دهد که به عنوان منافع اجاره تبعی شناخته میشود. مگـر اینکه در شرایط قرارداد اجاره منع شده باشد، دارنده حق اجاره اصلی میتواند اجاره بخشـی یا تمام آن حق را به شخص ثالث واگذار کنـد، کـه بـه عنـوان حـق اجـاره فرعـی شـناخته میشود. منافع اجاره فرعی همیشه کوتاهتر از یا همراه اجاره اصلی است که از آن ایجاد شده است.

.90.2این منافع دارایی ویژگی هاي خاص خود را دارند که در مثال هاي زیر نشان داده شده است:

)الف( با اینکه منافع مطلق، حق مالکیت مطلق و دایمی را ایجاد میکند، ممکن است تحـت تأثیر منافع تبعی قرار گیـرد. ایـن منـافع تبعـی مـیتوانـد شـامل اجـاره نامـه هـا، محدودیت هاي اعمال شده توسط مالک قبلی یا محدودیتهاي اعمال شـده توسـط قانون باشد.

)ب( منافع اجاره براي مدت معینی خواهد بود که در پایان آن ملک به دارنده منافع برتر که از آن ایجاد شده است، باز می گردد. توافق اجـاره معمـولاً تعهـداتی را بـر مسـتأجر تحمیل می کند، به عنوان مثال، پرداخت اجاره بها و دیگرهزینه ها. همچنین ممکن است شرایط یا محدودیت هایی مانند نحوه استفاده از دارایی یا هرگونه انتقال منافع به شخص ثالث را اعمال کند.

)ج( حق استفاده ممکن است براي همیشه حفظ شود یا ممکـن اسـت بـراي مـدت معینـی باشد. این حق ممکن است به پرداخت و یا رعایت برخی شرایط دیگر توسط دارنـده باشد.

.90.3بنابراین، هنگام ارزشگذاري منافع در املاك، بایستی ماهیت حقوقی را که به دارنده آن منافع تعلق می گیرد، تشخیص داد و هرگونه محدودیت توسط وجود دیگر منافع در همان دارایـی را منعکس کرد. مجموع ارزشهاي منفرد منافع مختلف در یک دارایی با ارزش منـافع برتـر بدون محدودیت متفاوت است.

158

.100اجاره

.100.1اجاره بازار به عنوان مبنـاي ارزش در اسـتاندارد بینالمللـی ارزشـگذاري (IVS 104) 104مبنـاي ارزش در نظر گرفته شده است.

.100.2هنگام ارزشگذاري منافع برتر که موضوع ارزشگذاري شامل اجاره نامه یا حقـی کـه توسـط اجاره ایجاد شده است، باشد ارزشگذاران باید اجاره بهاي قراردادي و در مواردي که متفاوت است، اجاره بهاي بازار را در نظر بگیرند.

.100.3اجاره توافقی اجاره اي است که تحت شرایط اجاره واقعی قابل پرداخت است. ممکـن اسـت براي مدت اجاره ثابت یا متغیر باشد. فراوانی و مبناي محاسبه تغییـرات در اجـاره در اجـاره نامه مشخص می شود و بایستی براي تعیین کل منافع حاصل از موجر و مسئولیت مستاجر مشخص و درك شود.

159

استاندارد بینالمللی ارزشگذاري (IVS 410 ) 410

املاك توسعه اي

160

.10مرور کلی

.10.1اصول مندرج در استانداردهاي عمومی استاندارد بینالمللـی ارزشـگذاري (IV S 0/ 0) 101 دامنه کار تا اسـتاندارد بینالمللـی ارزشـگذاري ( IV S 0/ 4) 105رویکردهـا و روشهـاي ارزشگذاري براي ارزشگذاري املاك

توسعهاي اعمال میشود. این استاندارد فقط شامل اصلاحات، الزامات بیشتر یا نمونههاي خاصـی از نحوه اعمال استانداردهاي عمومی براي ارزشگذاريهایی است که این استاندارد در مورد آنها اعمال میشـود. ارزشـگذاري داراییهـاي توسـعه اي نیـز بایسـتی از اسـتاندارد بینالمللـی ارزشگذاري (IV S 3/ / ) 400منافع در املاك پیروي کند.

.20مقدمه

.20.1در چارچوب این استاندارد، داراییهاي توسعهاي بهعنوان منافعی تعریف میشـوند کـه در آن توسعه مجدد براي دسـتیابی بـه بـالاترین و بهتـرین اسـتفاده مـورد نیـاز اسـت، یـا در آن بهبودهایی در نظر گرفته شده است یا در تاریخ ارزشگذاري در حـال انجـام اسـت و شـامل موارد زیر است:

الف( ساخت و ساز ساختمانها، ب( زمینهاي قبلاً توسعه نیافته که زیرساختهاي آن در حال فراهم شدن است، ج( توسعه مجدد زمینهاي توسعه یافته قبلی، د( بهسازي یا تغییر ساختمانها یا سازههاي موجود، ه( زمینی که در یک طرح قانونی براي توسعه اختصاص یافته است، و

و( زمینی که در یک طرح قانونی براي کاربريهاي با ارزش یا تراکم بیشتر تخصـیص یافتـه است.

.20.2ارزشگذاري املاك توسعهاي ممکـن اسـت بـراي هـدفهاي مختلـف مـورد نیـاز باشـد. ایـن مسـئولیت ارزشـگذار اسـت کـه هــدف ارزشـگذاري را درك کنـد. فهرسـتی غیـر جــامع از نمونههایی از شرایطی که ممکن است به ارزشگذاري توسعهاي نیاز داشته باشد در زیر ارائـه شده است: )الف( هنگام تعیین اینکه آیا پروژه هاي پیشنهادي از نظر مالی امکانپذیر هستند یا خیر،

)ب( به عنوان بخشی از مشاوره عمومی و تعهدات پشتیبانی معاملاتی براي تحصیل و تضمین وام،

)ج( براي اهداف گزارش مالیـاتی، ارزشـگذاريهاي توسـعهاي کـه اغلـب بـراي تحلیلهـاي مالیات بر ارزش افزوده مورد نیاز است،

161

)د( براي دعوي حقوقی که در شرایطی مانند اختلافات سهامداران و محاسبه خسارت نیاز به تجزیه و تحلیل ارزشگذاري دارد،

)ه( براي اهداف گزارشگري مالی، ارزشگذاري املاك

توسعهاي اغلب در ارتباط با حسابداري ترکیبهاي تجاري، خرید و فروش داراییها و تجزیه و تحلیل کاهش ارزش مورد نیاز است، و

)و( براي دیگر رویدادهاي قانونی که ممکن است نیاز به ارزشگذاري املاك توسـعهاي ماننـد خریدهاي اجباري داشته باشد.

. 20.3هنگام ارزشگذاري املاك توسعهاي ، ارزشگذاران بایستی از استانداردهاي قابل اجرا بـراي آن نوع دارایی یا بدهی )به عنوان مثـال، اسـتاندارد بینالمللـی ارزشـگذاري (IV S 3/ / ) 400 منافع در املاك پیروي کنند.

.20.4ارزش باقیمانده یا ارزش زمین یک ملک توسعه اي می تواند نسبت به تغییرات در مفروضـات یا پیشبینی هاي مربوط به درآمد یا درآمد حاصل از پروژه تکمیل شده یا هر یک از هزینـه هاي توسعه که متحمل می شود بسیار حساس باشد. ایـن موضـوع صـرف نظـر از روش یـا روشهاي مورد اسـتفاده یـا هـر چقـدر هـم کـه وروديهـاي مختلـف در رابطـه بـا تـاریخ ارزشگذاري با دقت مورد تحقیق قرار گرفتهاند، باقی میماند.

.20.5این حساسیت همچنین در مورد تأثیر تغییرات قابل توجه در هزینه هاي پـروژه یـا ارزش در زمان تکمیل اعمال می شود. اگر ارزشگذاري براي هدفی مورد نیاز است که تغییـرات قابـل توجهی در طول مدت ساخت و ساز پروژه ممکن است براي اسـتفاده کننـده نگـران کننـده باشد )مثلاً در جایی که ارزشگذاري براي امنیـت وام یـا بـراي ایجـاد زیسـتپـذیري پـروژه است(، ارزشگذار بایستی این موارد را برجسته کند. تأثیر بالقوه نامتناسب تغییرات احتمـالی در هزینه هاي ساخت و ساز یا ارزش نهایی بر سودآوري پروژه و ارزش ملـک نیمـه تکمیـل شده. تجزیه و تحلیل حساسیت ممکن است براي این منظـور مفیـد باشـد بـه شـرطی کـه همراه با توضیح مناسب باشد.

.30مبانی ارزش

.30.1مطابق با استاندارد بینالمللی ارزشگذاري (IV S 0/ 3) 104مبنـاي ارزش ، یـک ارزشـگذار بایستی هنگام ارزشگذاري املاك توسعهاي، مبناي )هاي( ارزش مناسب را انتخاب کند.

162

.30.2ارزشگذاري املاك توسعهاي اغلب شامل تعـداد قابـل تـوجهی از مفروضـات خـاص در مـورد شرایط یا وضعیت پروژه پس از تکمیل است. به عنوان مثال، ممکن است مفروضات خاصـی مبنی بر اینکه توسعه کامل شده است یا اینکه دارایی به طور کامل اجاره شده است، وجـود دارد. همانطور که طبق استاندارد بینالمللی ارزشگذاري (IV S 0/ 0) 101دامنه کار الزامی است، مفروضات مهم و مفروضات خاص مورد استفاده در یک ارزشگذاري بایسـتی بـه همـه طرفهاي معامله ارزشگذاري ابلاغ شود و بایستی در دامنه کـار مـورد توافـق و تأییـد قـرار گیرند. همچنین ممکن است در مواردي که توسط اشخاص ثالث به نتیجه ارزشگذاري تکیه شود، دقت خاصی لازم باشد.

.30.3غالباً تأیید هر ویژگی املاك توسعهاي که میتواند بر توسعه بالقوه آینده تأثیر بگـذارد، ماننـد مواردي که شرایط زمین هنوز بررسی نشده است، یا غیرعملی یا غیرممکن خواهـد بـود. در این صورت، ممکن است مناسب باشد که فرضیاتی در نظر گرفتـه شـود )مـثلاً اینکـه هـیچ شرایط غیرطبیعی زمین وجود ندارد که منجر به افزایش قابل توجه هزینهها شود(. اگر ایـن فرضی باشد که یک فعال بازار آن را در نظر نمیگیرد، باید به عنوان یک فـرض ویـژه ارائـه شود.

.30.4در شرایطی که از زمان طرح اولیه یک پروژه، تغییري در بازار رخ داده باشـد، پـروژه در حـال ساخت ممکن است دیگر نمایانگر بـالاترین و بهتـرین اسـتفاده از زمـین نباشـد. در چنـین مواردي، هزینههاي پیشنهادي اولیه تکمیل پروژه ممکن است بیربط باشد، زیرا یک خریدار در بازار یا هر ساختار نیمـه تکمیلشـده را تخریـب میکنـد یـا آنهـا را بـراي یـک پـروژه جایگزین تطبیق میدهد. ارزش املاك توسعهاي در حال سـاخت بایسـتی مـنعکس کننـده ارزش جاري پروژه جایگزین و هزینه ها و مخاطرات مرتبط با تکمیل آن پروژه باشد.

.30.5براي برخی از املاك توسعهاي، املاك ارتباط نزدیکی با یک کاربري خاص یا فعالیت کسب و کار دارد یا فرض خاصی وجود دارد که ملک تکمیل شده در سطوح مشخص و پایدار معامله خواهـد شــد. در چنـین مـواردي، ارزشـگذار بایسـتی در صــورت لـزوم، الزامـات اسـتاندارد بینالمللی ارزشگذاري (IVS200) 200کسب وکارها و منافع در کسب و کارها و در صورت لزوم، داراییهاي نامشهود الزامات استاندارد بینالمللی ارزشگذاري (IVS 210) 210دارایی هاي نامشهود را رعایت کند.

.40رویکردها و روشهاي ارزشگذاري

163

.40.1سه رویکرد ارزشگذاري اصـلی کـه در اسـتاندارد بینالمللـی ارزشـگذاري (IV S 0/ 4) 105 رویکردها و روشهـاي ارزشـگذاري توضـیح داده شـده اسـت، همگـی ممکـن اسـت بـراي ارزشگذاري یک منافع در املاك قابل اجرا باشند. دو رویکرد اصلی در رابطه بـا ارزشـگذاري املاك توسعه اي وجود دارد. اینها شامل: )الف( رویکرد بازار )به بخش 50مراجعه کنید(، و

)ب( روش باقیمانده ،3که ترکیبی از رویکرد بازار، رویکرد درآمد و رویکرد هزینـه اسـت )بـه بخشهاي 70-40مراجعه کنید(. بر این اساس "ارزش ناخالص توسعه" تکمیل شده و هزینه هاي توسعه و بازده دارایی توسعهاي بـراي رسـیدن بـه ارزش باقیمانـده امـلاك توسعهاي کسر میشود )به بخش 90مراجعه کنید(.

.40.2هنگام انتخاب یک رویکرد و روش، علاوه بر الزامات ایـن اسـتاندارد، یـک ارزشـگذار بایسـتی الزامــات اســتاندارد بینالمللــی ارزشــگذاري (105IVS ) 105رویکردهــا و روشهــاي ارزشگذاري از جمله بند 10.3را رعایت کند.

.40.3رویکرد ارزشگذاري مورد استفاده به مبنـاي ارزش مـورد نیـاز و همچنـین حقـایق و شـرایط خاص بستگی دارد، به عنوان مثال، سطح معاملات اخیر، مرحله توسعه پـروژه و حرکـت در بازارهاي املاك از زمان شروع پروژه، و همیشه بایستی مناسب ترین شرایط باشد. بنـابراین، اعمال قضاوت در انتخاب مناسبترین رویکرد حیاتی است.

.50رویکرد بازار

.50.1برخی از انواع املاك توسعهاي می توانند به اندازه کافی همگن باشند و به طور مکرر در یـک بازار مبادله شوند تا داده هاي کافی از فروش هاي اخیر وجود داشته باشد تا از آنها به عنوان مقایسه مستقیم در مواردي که نیاز به ارزشگذاري است استفاده شود.

.50.2در اکثر بازارها، رویکرد بازار ممکن است محدودیتهایی بـراي امـلاك توسـعهاي بزرگتـر یـا پیچیدهتر، یا ویژگیهاي کوچکتر که در آن بهبودهاي پیشنهادي نـاهمگن هسـتند، داشـته باشد. به این دلیل است کـه تعـداد و وسـعت متغیرهـا بـین ویژگیهـاي مختلـف، مقایسـه مستقیم همه متغیرها را غیرقابل اجرا میکند، اما شواهد بازار که بـه درسـتی تنظـیم شـده اســت )بــه اســتاندارد بینالمللــی ارزشــگذاري (IVS105) 105رویکردهــا و روشهــاي ارزشگذاري، بخش 20.5مراجعه کنید( ممکـن اسـت بـه عنـوان مبنـایی بـراي تعـدادي از متغیرها در ارزشگذاري باشد.

٣ residual method

164

.50.3براي تکمیل املاك توسعه اي که بر روي آن کـار آغـاز شـده اسـت امـا نـاقص اسـت، حتـی استفاده از رویکرد بازار مشکلسازتر است. چنین املاکی به ندرت بـین فعـالان در وضـعیت نیمه تکمیل شده خود منتقل می شوند، مگر به عنوان بخشی از انتقال واحـد کسـب و کـار مالک یا جایی که فروشنده ورشکسته شده است یا با ورشکسـتگی مواجـه اسـت و بنـابراین قادر به تکمیل پروژه نیست. حتی در صورت غیرمحتمل بودن شواهدي مبنی بر انتقال یـک ملک نیمه تکمیل شده نزدیک به تاریخ ارزشگذاري میزان تکمیل کار تقریباً بـه طـور قطـع متفاوت خواهد بود، حتی اگر دارایی ها در غیر این صورت مشابه باشند.

.50.4همچنین رویکرد بازار ممکن است براي تعیین ارزش یک ملک تکمیلشده بـهعنوان یکـی از وروديهاي مورد نیاز در روش باقیمانده مناسب باشد، که در بخش روش باقیمانـده )بخـش (90به طور کامل توضیح داده شده است.

.60رویکرد درآمد

.60.1تعیین ارزش باقیمانده یک ملک توسعهاي ممکن است شامل استفاده از مـدل جریـان نقـدي در برخی بازارها باشد.

.60.2رویکرد درآمد همچنین ممکن است براي تعیین ارزش یک ملک تکمیل شده به عنوان یکـی از وروديهاي مورد نیاز تحت روش باقیمانده مناسب باشد، که در بخش روش باقیمانـده بـه طور کامل توضیح داده شده است )به بخش 90مراجعه کنید(.

.70رویکرد بها

.70.1تعیین هزینه هاي توسعهاي یک جزء کلیدي از رویکرد باقی مانده است )به بند 90.5مراجعه کنید.(

.70.2همچنین رویکرد بها ممکن است منحصراً به عنـوان ابـزاري بـراي نشـان دادن ارزش امـلاك توسعه اي مانند توسعه پیشنهادي یک ساختمان یا دیگر سـازههایی کـه بـازار فعـالی بـراي تکمیل آن وجود ندارد، استفاده شود.

.70.3رویکرد بها بر این اصل اقتصادي استوار است که خریدار براي یک ملک بیشتر از مبلغـی کـه براي ایجاد دارایی با مطلوبیت یکسان میپردازد، پرداخت نمیکند. براي اعمال این اصـل در مورد داراییهاي توسعه اي ، ارزشگذار بایستی بهایی را که خریدار احتمالی براي بـه دسـت

165

آوردن دارایی مشابه با پتانسیل کسب سودي مشابه از توسعه دارایـی متحمـل میشـود، در نظر بگیرد. با این حال، مگر اینکه شرایط غیرعادي بر ویژگی توسعهاي موضوع تأثیر بگذارد، فرآیند تجزیه و تحلیل توسعه پیشـنهادي و تعیـین هزینـههاي پیشبینیشـده بـراي یـک جایگزین فرضی میتواند به طور مؤثر رویکرد بازار یا روش باقیمانده را همانطور کـه در بـالا توضیح داده شد، تکرار کند، که میتواند مستقیماً براي آن اعمال شود.

.70.4یکی دیگر از مشکلات در بکارگیري رویکرد بها براي املاك توسعهاي ، در تعیین سطح سـود است که »مطلوب بـودن« آن بـراي خریـدار احتمـالی اسـت. بـا اینکـه ممکـن اسـت یـک توسعهدهنده در شروع یک پروژه هدف سود داشته باشد، سود واقعی معمولاً با ارزش دارایی در زمان تکمیل تعیین میشود. علاوه بر این، با نزدیک شدن بـه تکمیـل دارایـی، برخـی از ریسکهاي مرتبط با توسعه احتمالاً کاهش مییابد، که ممکـن اسـت بـر بـازده مـورد نیـاز خریدار تأثیر بگذارد. مگر اینکه قیمت ثابتی توافق شده باشد، سـود بـا هزینـه هـاي تحمـل شده براي تحصیل زمین و انجام هزینه هاي توسعه تعیین نمیشود.

.80ملاحظات خاص براي توسعه

.80.1بخشهاي زیر به فهرستی غیر جامع از موضوعات مـرتبط بـا ارزشـگذاري امـلاك توسـعهاي میپردازد:

)الف( روش باقیمانده )بخش .(90

)ب( دارایی موجود )بخش .(100

)ج( ملاحظات خاص براي گزارشگري مالی )بخش .(110

)د( ملاحظات خاص براي وام هاي تضمین شده )بخش (120

.90روش باقیمانده

.90.1روش باقیمانده به دلیل اینکه مقدار باقیمانده را پس از کسر تمام هزینه هاي شناخته شده یا پیش بینی شده مورد نیاز براي تکمیل توسعه از ارزش پـیش بینـی شـده پـروژه در هنگـام تکمیل پس از در نظر گرفتن ریسکهاي مرتبط بـا تکمیـل پـروژه نشـان مـی دهـد، روش باقیمانده گفته شده است. این به عنوان ارزش باقیمانده شناخته می شود.

.90.2ارزش باقیمانده میتواند به تغییرات نسبتاً کوچک در جریانهاي نقدي پیشبینیشده بسـیار حساس باشد و کارشناس بایستی تحلیلهاي حساسیت جداگانه براي هر عامـل مهـم ارائـه دهد.

166

.90.3در استفاده از این روش به دلیل حساسیت نتیجه بـه تغییـرات در بسـیاري از وروديهـا کـه ممکن است در تاریخ ارزشگذاري به طور دقیق مشـخص نباشـد، نیـاز بـه احتیـاط اسـت و بنابراین بایستی با استفاده از مفروضات تخمین زده شود.

.90.4مدلهاي مورد اسـتفاده بـراي اعمـال روش باقیمانـده از نظـر پیچیـدگی و مهـارتی بـهطور قابلتوجهی متفاوتند، به طوري که مدلهاي پیچیـدهتر امکـان جزئیـات بیشـتر وروديهـا، مراحل توسعه چندگانه و ابزارهاي تحلیلی پیشرفته را فراهم میکنند.

.90.5در بکارگیري روش باقیمانده، یک ارزشگذار بایستی معقول بودن و قابل اعتمـاد بـودن مـوارد زیر را در نظر گرفته و ارزیابی کند:

)الف( منبع اطلاعات در مورد هر ساختمان یا سازه پیشـنهادي، بـه عنـوان مثـال، هـر طـرح و مشخصاتی که در ارزشگذاري بایستی به آنها اتکا کرد، و

)ب( هر منبع اطلاعاتی در مورد ساخت و ساز و دیگر هزینه هایی که در تکمیل پروژه متحمل میشود و در ارزشگذاري استفاده می شود.

.90.6عناصر اساسی زیر براي برآورد ارزش بازار املاك توسعهاي نیاز بـه توجـه دارنـد و در صـورت نیاز به مبناي دیگر، ممکن است ورودي هاي جایگزین مورد نیاز باشد.

)الف( ارزش املاك تکمیل شده، )ب( هزینه هاي ساخت و ساز

)ج( حق الزحمه مشاوران

)د( هزینه هاي بازاریابی،

)ه( جدول زمانی،

)و( هزینه هاي مالی،

)ز( سود توسعه،

)ح( نرخ تنزیل

ارزش املاك تکمیل شده

.90.7گام اول مستلزم برآورد ارزش منافع مربوط در املاك پـس از تکمیـل فرضـی پـروژه توسـعه است که بایستی مطابق با استاندارد بینالمللـی ارزشـگذاري IV S 0/ 4) 105رویکردهـا و روشهاي ارزشگذاري تعیین شود.

167

.90.8صرف نظر از روشهایی که تحت رویکرد بازار یا درآمد انتخاب میشـوند، ارزشـگذار بایسـتی یکی از دو فرض اساسی زیر را انتخاب کند:

)الف( ارزش تخمینی بازار در زمـان تکمیـل بـر اسـاس ارزشهـایی اسـت کـه در تـاریخ ارزشگذاري با فرض خاصی که پروژه قبلاً مطـابق بـا برنامـهها و مشخصـات تعریـف شـده تکمیل شده است، جاري است، یا ب( ارزش تخمینی در زمان تکمیل بر اساس این فرض خاص است کـه پـروژه مطـابق بـا نقشه ها و مشخصات تعریف شده در تاریخ پیش بینی شده تکمیل شده است.

.90.9رویه بازار و در دسترس بودن دادههاي مـرتبط بایسـتی تعیـین کنـد کـه کـدام یـک از ایـن مفروضات مناسبتر است. با این حال، این مهم است که شفافیت در مورد استفاده از مقادیر جاري یا پیش بینی شده وجود داشته باشد.

.90.10اگر از ارزش توسعه ناخالص تخمین زده شده استفاده شود، بایستی روشن شود که اینها بـر اساس مفروضات خاصی اسـت کـه یـک کارشـناس بـر اسـاس اطلاعـات موجـود در تـاریخ ارزشگذاري انجام می دهد.

.90.11همچنین مهم است که دقت شود تا اطمینان حاصل شود کـه مفروضـات ثـابتی در سراسـر محاسبه ارزش باقیمانده استفاده میشود، به عنوان مثال، اگر از مقادیر جاري استفاده شـود، هزینه ها نیز بایستی جاري باشند و نرخ هـاي تنزیـل حاصـل از تجزیـه و تحلیـل قیمتهـا جاري باشد.

.90.12در صورت وجود توافق پیش فروش یا پیش اجـاره مشـروط بـه تکمیـل پـروژه یـا قسـمت مربوط، این امر در ارزشگذاري ملک تکمیل شده منعکس خواهد شد. بایستی دقت شود که آیا قیمت در توافق پیش فروش یا اجاره و دیگر شرایط موجود در توافق پیش اجاره منعکس کننده مواردي است که بین فعالان در تاریخ ارزشگذاري توافق می شود.

.90.13اگر شرایط منعکس کننده بازار نباشد، ممکن است نیاز به اصلاحاتی در ارزشگذاري باشد.

.90.14همچنین مناسب است که مشخص شود آیا این توافقنامـهها قبـل از تکمیـل پـروژه، قابـل واگذاري به خریدار ذينفع در ملک توسعهاي هستند یا خیر.

168

بهاي ساخت و ساز

.90.15بهاي تمام کارهاي مورد نیاز در تاریخ ارزشگذاري براي تکمیل پروژه بـا مشخصـات تعریـف شده بایستی تشخیص داده شود. در مواردي که هیچ کاري شروع نشـده باشـد، شـامل هـر گونه کار مقدماتی مورد نیاز قبل از توافق ساختمان اصلی، مانند هزینه هاي اخذ مجوزهـاي قانونی، تخریب یا انجام کار در خارج از محل میشود.

.90.16در جایی که کار شروع شده یا در شرف شروع است، معمولاً یک توافق یا توافق هایی وجـود دارد که می تواند تأیید مستقل هزینه را ارائه دهد. با ایـن حـال، اگـر هـیچ تـوافقی وجـود نداشته باشد، یا اگر هزینههاي توافق واقعی با هزینههایی که در بازار در تـاریخ ارزشـگذاري توافق میشود، معمول نباشـد، ممکـن اسـت لازم باشـد ایـن هزینـهها کـه منعکسکننـده انتظارات معقول فعالان بازار در تاریخ ارزشگذاري هزینه هاي احتمالی است برآورد شود.

.90.17سود هر کار انجام شده قبل از تاریخ ارزشگذاري در ارزش منعکس خواهد شد، اما آن ارزش را تعیین نخواهد کرد. به طور مشابه، پرداخت هاي قبلی تحت توافق واقعی ساختمان بـراي کارهاي تکمیل شده قبل از تاریخ ارزشگذاري، به ارزش جاري مربوط نمی شود.

.90.18در مقابل، اگر پرداختها بر اساس توافق ساختمان به کار تکمیلشده اختصـاص داده شـود، مبالغ باقیمانده براي پرداخت کاري که هنوز در تاریخ ارزشگذاري انجام نشده است ممکـن است بهترین شواهد براي هزینههاي ساخت و ساز مورد نیاز براي تکمیل کار باشد.

.90.19با این حال، هزینه هاي توافقی ممکن است شامل الزامات خـاص یـک کـاربر نهـایی خـاص باشد و بنابراین ممکن است الزامات عمومی فعالان را منعکس نکند.

.90.20علاوه بر این، اگر ریسک با اهمیتی وجود داشته باشد که ممکن است توافـق محقـق نشـود )مثلاً به دلیل اختلاف یا ورشکستگی یکی از طرفین(، ممکن است مناسبتر باشد که هزینه جذب یک پیمانکار جدید براي تکمیل کار برجسته را منعکس کنیم.

.90.21هنگام ارزشگذاري توسعه یک ملک نیمه تکمیل، اتکا به هزینه ها و درآمد پیش بینی شـده موجود در هر طرح پروژه یا مطالعه امکان سنجی کـه در شـروع پـروژه انجـام شـده اسـت، مناسب نیست.

169

.90.22پس از شروع پروژه، این ابزار قابل اعتمادي براي اندازهگیري ارزش نیسـت، زیـرا وروديهـا مربوط به گذشته خواهند بود. به همین ترتیب، رویکرد مبتنی بر تخمین درصـدي از پـروژه که قبل از تاریخ ارزشگذاري تکمیل شده است، بعید است که در تعیـین ارزش جـاري بـازار مربوط باشد.

حق الزحمه مشاوران

.90.23این هزینهها شامل هزینههاي قانونی و حرفهاي است که در مراحل مختلف از طریق تکمیل پروژه به طور منطقی توسط فعالان متحمل میشود.

هزینه هاي بازاریابی

.90.24اگر خریدار یا مسـتاجر مشخصـی بـراي پـروژه تکمیلشـده وجـود نداشـته باشـد، معمـولاً هزینههاي مرتبط با بازاریابی مناسب، و هر گونه کمیسـیون اجـاره و حقالزحمـه مشـاوران براي بازاریابی که در بند 90.23لحاظ نشده است، مناسب است.

جدول زمانی

.90.25طول مدت پروژه از تاریخ ارزشگذاري تا تاریخ مورد انتظار تکمیـل فیزیکـی پـروژه بایسـتی همراه با مرحله بندي تمام جریان هاي نقدي خروجی براي هزینه هاي ساخت و سـاز، حـق الزحمه مشاوران و غیره در نظر گرفته شود.

.90.26اگر توافقنامه فروش براي منافع مربوط در توسعه ملک پس از تکمیل وجود نداشـته باشـد، بایستی تخمینی از دوره بازاریابی انجام شود که معمولاً ممکن است پس از اتمـام سـاخت و ساز تا رسیدن به فروش، مورد نیاز باشد.

.90.27اگر قرار است ملک پس از تکمیل براي سرمایه گذاري نگهداري شود و اگر توافقهاي پـیش اجارهاي وجود نداشته باشد، بایستی زمان مورد نیاز براي رسیدن به تثبیت اشـغال در نظـر گرفته شود )یعنی دوره مورد نیاز براي رسیدن به یک سطح اشغال بلندمدت واقعـی(. بـراي پروژه اي که در آن واحدهاي اجاره جداگانه وجود خواهد داشت، سطح اشغال تثبیـت شـده

170

ممکن است کمتر از 100درصد باشد، اگر تجربه بازار نشان دهد که ممکن است تعدادي از واحدها همیشه خالی باشند، و کمک هزینه بایستی براي هزینه هاي متحمـل شـده توسـط مالک در طول این دوره در نظر گرفته شود، مانند هزینه هاي بیشـتر بازاریـابی، مشـوقهـا، نگهداري و یا براي هزینه هاي خدمات غیرقابل جبران.

هزینه هاي مالی

.90.28اینها نشان دهنده هزینه تامین مالی پروژه از تاریخ ارزشگذاري تا اتمام پروژه است، از جمله هر دورهاي که پس از اتمام فیزیکی براي فروش منافع یـا دسـتیابی بـه اشـغال پایـدار لازم است. از آنجایی که وام دهنده ممکن است متوجه شود که ریسکها در طول ساخت و سـاز به طور قابل ملاحظه اي با ریسکها پس از اتمام ساخت و ساز متفاوت اسـت، هزینـه مـالی در طول هر دوره نیز ممکن است لازم باشد جداگانه در نظر گرفته شود. حتی اگر یک واحد کسب و کار قصد داشته باشد که پروژه را از طریق خود تأمین مالی کند، بایستی براي بهـره با نرخی کـه توسـط فعـالان بـراي اسـتقراض بـراي تـأمین مـالی تکمیـل پـروژه در تـاریخ ارزشگذاري قابل دریافت است، استفاده شود.

سود توسعه

.90.29بایستی براي سود توسعه یا بازدهی که توسط خریدار املاك توسعهاي در بازار بـراي قبـول ریسکهاي مربوط به تکمیل پروژه در تاریخ ارزشگذاري مـورد نیـاز اسـت، ذخیـره در نظـر گرفته شود. این شامل ریسکهاي مربوط به دستیابی به درآمد پـیش بینـی شـده یـا ارزش سرمایه پس از اتمام فیزیکی پروژه خواهد بود.

.90.30این سود هدف را می توان به صورت یکجا، درصد بازدهی نسبت بـه هزینـه هـاي متحمـل شده یا درصدي از ارزش پیش بینی شده پروژه در زمان تکمیل یا یک نرخ بازده بیان کـرد. رویه بازار براي نوع ملک مورد نظر معمولاً مناسب ترین گزینه را نشان می دهد. مقدار سود مورد نیـاز مـنعکس کننـده سـطح ریسـکی اسـت کـه توسـط خریـدار احتمـالی در تـاریخ ارزشگذاري درك می شود و با توجه به عواملی مانند:

الف( مرحله اي که پروژه در تاریخ ارزشگذاري به آن رسیده است. پروژهاي که رو به اتمام است معمولاً در مراحل اولیه نسبت به پـروژه داراي ریسـک کمتـري تلقـی میشـود، بـه استثناي مواردي که یکی از طرفهاي توسعه ورشکسته است.

171

)ب( اینکه آیا خریدار یا مستاجر براي پروژه تکمیل شده تضمین شده است و

)ج( اندازه و مدت زمان باقیمانده مورد انتظار پروژه. هر چه پروژه طولانی تر باشد، ریسک ناشی از قرار گرفتن در معرض نوسانات در هزینه ها و دریافتی هاي آتی و بـه طـور کلـی تغییر شرایط اقتصادي بیشتر است.

.90.31موارد زیر نمونههایی از عواملی هستند که معمولاً ممکن اسـت در ارزشـگذاري ریسـکهاي نسبی مرتبط به تکمیل یک پروژه توسعهاي در نظر گرفته شوند:

الف( عوارض پیش بینی نشده که هزینه هاي ساخت و ساز را افزایش می دهد، ب( احتمال تاخیر در توافق ناشی از آب و هواي نامساعد یا دیگر موارد خارج از کنترل ،

ج( تأخیر در اخذ مجوزهاي قانونی، د( ورشکستگی تامین کنندگان، ه( ریسک استحقاق 4و تغییرات در استحقاقهاي طول دوره توسعه، و( تغییرات نظارتی، و ز( تأخیر در یافتن خریدار یا مستاجر براي پروژه تکمیل شده.

.90.32در حالی که همه عوامل فوق بر ریسک مشخص شده 5یک پروژه و سـودي کـه خریـدار یـا توسعه دهنده ملک نیاز دارد تأثیر میگـذارد، بایسـتی مراقـب بـود تـا از محاسـبه مضـاعف اجتناب شود، چه در مواردي کـه مـوارد احتمـالی از قبـل در مـدل ارزشـگذاري باقیمانـده منعکس شدهاند یا ریسکهایی در نرخ تنزیل مورد استفاده براي رساندن جریان هاي نقـدي آتی به ارزش جاري وجود دارد.

.90.33ریسک تغییر ارزش تخمینی پروژه توسعهاي تکمیل شده به دلیـل تغییـر شـرایط بـازار در طول مدت پروژه معمولاً در نرخ تنزیل یا نرخ سرمایه مورد استفاده براي ارزشگذاري پـروژه تکمیل شده منعکس میشود.

.90.34سود پیشبینیشده توسط مالک یک منافع در املاك توسعهاي در شروع توسعه یک پـروژه با توجه بـه ارزشـگذاري منـافع او در پـروژه پـس از شـروع سـاخت متفـاوت خواهـد بـود. ارزشگذاري بایستی منعکسکننده ریسک هاي باقی مانده در تاریخ ارزشگذاري و تخفیف یـا

٤entitlement risk ٥the perceived risk

172

بازدهی باشد که خریدار پروژه نیمه تکمیل شده براي رسیدن به نتیجه موفقیت آمیز بـه آن نیاز دارد.

نرخ تنزیل

.90.35به منظور دستیابی به نشانی از ارزش دارایی توسعهاي در تاریخ ارزشگذاري، روش باقیمانده مستلزم اعمال نرخ تنزیل براي تمام جریانهاي نقدي آتی است تا بـه ارزش جـاري خـالص برسد. این نرخ تنزیل ممکن اسـت بـا اسـتفاده از روشهـاي مختلفـی اسـتخراج شـود )بـه اسـتاندارد بینالمللـی ارزشـگذاري IV S 0/ 4) 105رویکردهـا و روشهـاي ارزشـگذاري( پاراگرافهاي 50.39-50.30مراجعه کنید.(

.90.36اگر جریانهاي نقدي بر اساس ارزشها و هزینههایی باشد که در تاریخ ارزشـگذاري جـاري هستند، ریسک تغییر این ارزشها بین تـاریخ ارزشـگذاري و تـاریخ تکمیـل پیشبینیشـده بایستی در نظر گرفته شود و در نرخ تنزیل مورد استفاده براي تعیین ارزش جاري مـنعکس شود. اگر جریانهاي نقدي مبتنی بر ارزشها و هزینههاي آینده باشد، ریسک نادرست بودن آن پیشبینیها بایستی در نظر گرفته شود و در نرخ تنزیل منعکس شود.

.100دارایی موجود

.100.1در ارزشگذاري املاك توسعهاي ، لازم است که مناسب بودن ملک غیـر منقـول مـورد نظـر براي توسعه پیشنهادي مشخص شود. برخی از مسائل ممکن است در دامنه دانش و تجربـه ارزشگذار باشد، اما برخی ممکن است به اطلاعات یا گزارشهایی از متخصصـان دیگـر نیـاز داشته باشند. مواردي که معمولاً بایستی براي بررسی خـاص در هنگـام انجـام ارزشـگذاري املاك توسعهاي قبل از شروع پروژه در نظر گرفته شوند عبارتند از:

)الف( آیا بازاري براي توسعه پیشنهادي وجود دارد یا خیر،

)ب( توسعه پیشنهادي بالاترین و بهترین استفاده از ملک در بازار جاري است،

ج( آیا تعهدات غیرمالی دیگري وجـود دارد کـه بایسـتی در نظـر گرفتـه شـود )معیارهـاي سیاسی یا اجتماعی(،

د( مجوزهاي قانونی یا منطقه بندي، از جمله هرگونه شرایط یا محدودیت در توسعه مجاز، ه( محدودیتها، تحمیلها یا شرایط اعمال شده بر منافع مربوط توسط توافق خصوصی،

173

و( حقوق دسترسی به بزرگراههاي عمومی یا دیگر مناطق عمومی، ز( شرایط ژئوتکنیکی، از جمله احتمال آلودگی یا دیگر ریسکهاي زیست محیطی، ح( در دسترس بودن و الزامات براي ارائه یا بهبود خـدمات ضـروري ماننـد آب، زهکشـی و برق، ط( نیاز به هرگونه بهبود زیرساخت خارج از سایت و حقوق مورد نیاز براي انجام این کار، ي( هرگونه محدودیت باستان شناسی یا نیاز به بررسی هاي باستان شناسی، ك( پایداري و هرگونه نیاز مشتري در رابطه با ساختمانهاي سبز، ل( شرایط و روندهاي اقتصادي و تأثیر بالقوه آنهـا بـر هزینـه هـا و درآمـدها در طـول دوره توسعه، م( عرضه و تقاضاي جاري و پیش بینی شده براي استفاده هاي پیشنهادي آتی، ن( در دسترس بودن و هزینه تامین مالی، و( زمان مورد انتظار براي رسیدگی به امور مقدماتی قبل از شروع کار، براي تکمیل کار و در صورت لزوم اجاره یا فروش ملک تکمیل شده، و

)ص( هرگونه ریسک دیگر مرتبط با توسعه پیشنهادي.

.100.2در مواردي که پروژهاي در حال انجام است، معمولاً در مورد توافقهاي موجود براي طراحی پروژه، ساخت و ساز و نظارت بر ساخت، به پرس و جو یا تحقیقات بیشتر نیاز است.

.110ملاحظات خاص براي گزارشگري مالی

.110.1رفتار حسابداري املاك توسعهاي بسـته بـه نحـوه طبقهبنـدي آن توسـط واحـد گزارشـگر میتواند متفاوت باشد )به عنوان مثال، آیا براي فروش، براي تصرف مالک یا به عنوان دارایی سرمایهگذاري نگهداري میشود(. این ممکن است الزامات ارزشـگذاري را تحـت تـاثیر قـرار دهـد و بنـابراین طبقهبنـدي و الزامـات حسـابداري مربـوط بایسـتی قبـل از انتخــاب روش ارزشگذاري مناسب تعیین شوند.

.110.2صورتهاي مالی معمولاً با این فرض تهیه می شـود کـه واحـد تجـاري تـداوم داشـته باشـد. بنابراین معمولاً مناسب است فرض کنیم که هر گونه توافق )مثلاً بـراي سـاخت یـک ملـک

174

توسعهاي یا فروش یا اجاره آن در پایان( به خریدار در مبادله فرضی منتقل می شود، حتـی اگر آن توافق ها ممکن است در یک معامله قابل واگذاري نباشند. تبادل واقعی یک اسـتثناء در صورتی است که شواهدي مبنی بر ریسک غیرعادي نکول توسـط یـک طـرف توافـق در تاریخ ارزشگذاري وجود داشته باشد.

.120ملاحظات خاص براي وامدهی تضمین شده

.120.1مبناي ارزش مناسب براي وام هاي تضمین شده معمولاً ارزش بازار است. بـا ایـن حـال، در نظر گرفتن ارزش یک ملک توسعهاي، بایستی به این احتمال توجه شود که هر گونه توافقی وجود دارد، به عنوان مثال، براي ساخت و ساز یا فروش یـا اجـاره پـروژه تکمیـل شـده، در صورت رسیدگی رسمی به ورشکستگی یکی از طرفین، باطل یا قابل فسـخ شـود. همچنـین باید به هرگونه تعهد قراردادي که ممکن است تأثیر قابل توجهی بر ارزش بازار داشته باشـد، توجه شود. بنابراین، ممکن است مناسب باشد که ریسک وامدهنده ناشی از عدم بهرهمنـدي خریدار بالقوه ملک از قراردادهاي ساختمانی موجـود و/یـا پیشاجارههـا، و پیشفروشهـا و هرگونه ضمانتنامه و تضمین مرتبط در صورت عدم پرداخـت توسـط وامگیرنـده، برجسـته شود.

.120.2براي نشان دادن درك ریسکهاي مربوط به ارزشگذاري داراییهاي توسعهاي براي وام هاي تضمین شده یا اهداف دیگر، ارزشگذار بایستی حداقل دو روش مناسـب و شـناخته شـده را براي ارزشگذاري داراییهاي توسعهاي براي هر پـروژه ارزشـگذاري اعمـال کنـد، زیـرا ایـن حوزهاي است که اغلب "ورودي هاي واقعی یا قابل مشاهده کافی براي یک روش واحد براي ایجاد یک نتیجه گیري قابل اعتماد وجود ندارد" )به استاندارد بینالمللی ارزشگذاري 105 ) (IV S 0/ 4رویکردها و روشهاي ارزشگذاري، بند 10.4مراجعه کنید.(

.120.3ارزشگذار بایستی بتواند انتخاب رویکرد)هاي( ارزشگذاري گزارششده را توجیه کند و بایـد "همانطور که هست" )مرحله توسعه موجود( و "آنطور که پیشـنهاد شـد" )توسـعه تکمیـل شده( ارزش براي املاك توسعهاي و ثبت فرآیند انجام شده و منطقـی بـراي ارزش گـزارش شده )به گزارش استاندارد بینالمللی ارزشگذاري (IV S 0/ 2) 103گزارشگري ، پـاراگراف 30.1-30.2مراجعه کنید ( را فراهم کند.

175

استاندارد بینالمللی ارزشگذاري (IVS 500 ) 500

ابزارهاي مالی

176

.10مرور کلی

.10.1اصول مندرج در استانداردهاي عمومی براي ارزشگذاري ابزارهاي مالی اعمال مـیشـود. ایـن استاندارد فقـط شـامل اصـلاحات، الزامـات بیشـتر یـا نمونـه هـاي خـاص از نحـوه اعمـال استانداردهاي عمومی براي ارزشگذاريهایی است که این استاندارد در مورد آنها اعمال می- شود.

.20مقدمه

. 20.1ابزار مالی توافقی است که حقوق یا تعهداتی را بـین طـرفهـاي مشـخص بـراي دریافـت یـا پرداخت وجه نقد یا دیگر هزینه هاي مالی ایجاد میکند. این ابزارها شامل، اما نه محدود به، مشتقات یا دیگر ابزارهاي احتمالی، ابزارهاي ترکیبی، درآمد ثابت، محصولات سـاختاریافته و ابزارهاي سهام است. یک ابزار مالی همچنین می تواند از طریق ترکیب دیگــر ابزارهاي مـالی در یک سبد براي دستیابی به یک نتیجه مالی خالص خاص ایجاد شود.

.20.2ارزشـگذاري ابزارهـاي مـالی انجـام شـده تحـت اسـتاندارد بینالمللـی ارزشـگذاري ) 500 ( IVS500ابزارهاي مالی را می توان براي اهداف مختلفی براي نمونه، امـا نـه محـدود بـه موارد زیر، انجام داد:

الف( تحصیل، ادغام و فروش کسب و کارها یا بخشهایی از کسب و کارها،

ب( خرید و فروش،

پ( گزارشگري مالی،

ت( الزامات قانونی یا نظارتی )با توجه به الزامات خاص تعیین شده توسط مقام مربوطه(،

ث( ریسک داخلی و رویههاي انطباق،

ج( مالیات، و

چ( دعاوي حقوقی.

177

.20.3براي تشخیص و ارزشگذاري اطلاعات بازار مربوط در دسترس براي ابزارهاي مشـابه یـا قابـل مقایسه، به درك کامل ابزاري که ارزشگذاري می شود، نیاز اسـت. چنـین اطلاعـاتی شـامل قیمتهاي معاملات اخیر در یک ابزار مشابه، قیمتها از کارگزاران یا خدمات قیمتگـذاري، رتبهبندي اعتباري، بازده، نوسانات، شاخصها یا هـر ورودي مـرتبط بـا فرآینـد ارزشـگذاري است.

.20.4وقتـی ارزشـگذاريهایی توسـط نهـاد هلـدینگ انجـام میشـود کـه بـراي اسـتفاده توسـط سرمایهگذاران خارجی، مقامات نظارتی یـا دیگــر نهادهـا در نظـر گرفتـه شـده اسـت، بـراي مطابقت با الزام براي تأیید هویت و وضعیت ارزشگذار در استاندارد بین المللـی ارزشـگذاري (IVS 0/ 0) 101دامنه کار، بند ) .20.3الف. ( بایستی بـه محـیط کنترلـی موجـود اشـاره شود، همانطور که توسط استاندارد بین المللی ارزشـگذاري (IVS 0/ 4) 105رویکردهـا و روشهاي ارزشگذاري و استاندارد بینالمللی ارزشگذاري ( IVS500 ) 500ابزارهاي مـالی پاراگراف 120.3-120.1در مورد محیط کنترل الزامی است.

.20.5براي انطباق با الزام براي تشخیص دارایی یا بدهی که بایستی طبـق اسـتاندارد بـین المللـی ارزشگذاري ( IVS 101) 101دامنه کـار ، بنـد ) 20.3د( ارزشـگذاري شـود، مـوارد زیـر بایستی بررسی شوند:

الف( طبقه یا طبقات ابزاري که بایستی ارزشگذاري شوند، ب( اینکه آیا ارزیابی قرار است روي ابزارهاي مالی منفرد انجام شود یا روي یک سبد سهام ، و پ( واحد حساب.

.20.6استاندارد بین المللی ارزشگذاري (IVS ١٠٢) 102رسیدگیها و تطبیق، پاراگرافهاي 20.4-20.2 مقرر میدارد که بررسیهاي مورد نیاز براي حمایت از ارزشگذاري بایستی با توجه به هدف واگذاري کافی باشد. براي حمایت از این تحقیقات، شواهد کافی ارائه شده توسط ارزشگذار و/یا یـک شـخص ثالث معتبر و قابل اعتماد بایستی جمعآوري شود. براي رعایت این الزامات، مـوارد زیـر بایسـتی در نظر گرفته شود:

الف( تمام دادههاي بازار مورد استفاده یا در نظر گرفته شده به عنوان ورودي در فرآیند ارزشگذاري باید شناخته شده و در صورت لزوم تأیید شوند.

ب( هر مدلی که براي تخمین ارزش یک ابزار مالی استفاده میشود، باید به گونهاي انتخاب شود که شرایط توافقی و اقتصادي ابزار مالی را نشان دهد.

178

پ( در مواردي که قیمتهاي قابل مشاهده یا نهادهاي موجود در بازار از منابع مالی مشابه هسـتند، وروديهاي منتسب از قیمت)هاي( قابل مقایسه و/یا وروديهاي قابل مشاهده باید به گونـهاي تعدیل شوند که شرایط توافقی و اقتصادي ابزار مالی مورد ارزشگذاري را منعکس کنند.

ت( در صورت امکان، رویکردهاي چندگانه ارزشگذاري ترجیح داده میشود. اگر تفاوت در ارزش بین رویکردهاي ارزشگذاري رخ دهد، ارزشگذار باید تفاوت هاي ارزش را توضیح و مستند کند.

.20.7براي انطباق با الزام به افشـاي رویکرد)هـاي( ارزشـگذاري و اسـتدلالهـا، در اسـتاندارد بـین المللـی ارزشگذاري 103گزارشگري ) (IVS ١٠٣بند ،20.1باید به درجه مناسبی از جزئیات گزارشـگري توجه شود. الزام به افشاي این اطلاعات در گزارش ارزشگذاري براي دسته هـاي مختلـف ابزارهـاي مالی متفاوت خواهد بود. اطلاعات کافی باید ارائه شود تا به کاربران امکان دهد ماهیت هر دسـته از ابزارهاي ارزشگذاري شده و عوامل اولیه مؤثر بر مقادیر را درك کنند. باید از اطلاعاتی کـه بـه درك کاربران در مورد ماهیت دارایی یا بدهی کمک نمیکند، یا عوامل اولیه مؤثر بر ارزش را پنهـان مـی کند، اجتناب کرد. در تعیین سطح افشاي مناسب، بایستی به موارد زیر توجه شود:

الف( اهمیت: ارزش یک ابزار یا طبقه ابزارها در رابطه با ارزش کل دارایـی هـا و بـدهی هـاي واحـد تجاري یا پرتفویی که ارزشگذاري میشود.

ب( نبود قطعیت: ارزش ابزار ممکن است به دلیل ماهیت ابزار، مدل یا وروديهاي مورد اسـتفاده یـا ناهنجاريهاي بازار در معرض نبود قطعیت قابل توجهی در تاریخ ارزشـگذاري قـرار گیـرد. علت و ماهیت هرگونه نبود قطعیت بااهمیت باید افشا شود.

پ( پیچیدگی: هرچه پیچیدگی ابزار بیشتر باشد، سطح دقیـق جزئیـات بیشـتر اسـت تـا اطمینـان حاصل شود که مفروضات و ورودي هاي مؤثر بر ارزشگذاري تشـخیص و توضـیح داده مـی شوند.

پ( قابلیت مقایسه: ابزارهایی که مورد توجه کاربران هستند ممکن است با گذشـت زمـان متفـاوت باشند. سودمندي گزارش ارزشگذاري، یـا هـر اشـاره دیگـري بـه ارزشـگذاري، در صـورتی افزایش می یابد که با تغییر شرایط بازار، تقاضاي اطلاعاتی کاربران را منعکس کند، بااینکه، براي معنی دار بودن، اطلاعات ارائه شده بایستی امکان مقایسه با دوره هاي قبلی را فـراهم کند.

ت( ابزارهاي بنیادي: اگر جریانهاي نقدي یک ابزار مالی از داراییهــا یــا بــدهیهاي بنیـادي قابـل تشخیص ایجاد شده یا توسط آن تضمین میشود، عوامل مرتبطی که بر ارزش بنیادي تأثیر می گذارند باید ارائه شوند تا به کاربران کمک کند تا بفهمند ارزش بنیادي چگونه بر ارزش تخمینی ابزار مالی تأثیر می گذارد.

.30مبانی ارزش

.30.1مطابق با استاندارد بین المللی ارزشگذاري (IVS ١٠٥) 105رویکردهـا و روشهـاي ارزشـگذاري ، ارزشگذار بایستی هنگام ارزشگذاري ابزارهاي مالی، مبناي ارزشی مناسبی را انتخاب کند.

179

.30.2اغلب، ارزشگذاري ابزارهاي مالی با استفاده از مبانی ارزشی کـه توسـط واحدها/سـازمانهایی غیـر از شوراي استانداردهاي بین المللی ارزشگذاري ) (IVSCتعریف شده است انجام میشـود )برخـی از نمونههاي آن در استاندارد بین المللی ارزشگذاري (IVS ١٠٤)104مبانی ارزش ذکر شده است( و درك و پیروي از مقررات، قانون ، قوانین مالیاتی و دیگر رهنمودهاي تفسیري مربوط به آن مبانی ارزش از تاریخ ارزشگذاري بر عهده ارزشگذار است.

.40رویکردها و روش هاي ارزشگذاري

.40.1هنگام انتخاب یک رویکرد و روش، علاوه بر الزامات این فصل، ارزشگذار بایستی الزامات استاندارد بین المللی ارزشگذاري (IVS ١٠٥) 105رویکردها و روشهاي ارزشگذاري را رعایت کند.

.40.2سه رویکرد ارزشگذاري شـرح داده شـده در اسـتاندارد بـین المللـی ارزشـگذاري (IVS ١٠٥) 105 رویکردها و روشهاي ارزشگذاري ممکن است براي ارزشگذاري ابزارهاي مالی اعمال شود.

.40.3روش هاي مختلف ارزشگذاري مورد استفاده در بازارهاي مالی بر اساس تغییرات رویکرد بازار، رویکرد درآمد یا رویکرد بها است که در استاندارد بین المللی ارزشـگذاري (IVS ١٠٥) 105رویکردهـا و روشهاي ارزشگذاري توضیح داده شده است. این استاندارد روش ها و مـواردي کـه معمـولاً مـورد استفاده قرار می گیرد و مواردي که بایستی در نظر گرفته شوند یا ورودي هاي مورد نیاز هنگام بـه کارگیري این روش ها را توصیف می کند.

.40.4هنگام استفاده از یک روش یا مدل ارزشگذاري خاص، مهم است که اطمینـان حاصـل شـود کـه آن روش یا مدل با اطلاعات قابل مشاهده بازار، در صورت وجود، به طور منظم واسنجیده 6میشــود تــا اطمینان حاصل شود که مدل منعکس کننده شرایط فعلی بازار است. با تغییر شرایط بـازار، ممکـن است لازم باشد به یک مدل )مدلهاي( مناسبتر تغییر داده شود یـا مـدل موجـود اصـلاح شـود و وروديهاي ارزشگذاري مجدداً واسنجیده و/یا تعدیلات اضافی انجام شود. این تعدیلات بایـد بـراي اطمینان از سازگاري با مبناي ارزشگذاري مورد نیاز انجام شود، که به نوبه خود توسـط هـدفی کـه ارزشگذاري براي آن لازم است تعیین میشود؛ به چارچوب IVSمراجعه کنید.

.50رویکرد بازار

.50.1قیمتی که از معامله در یک بورس نقدي در زمان یا تاریخ ارزشگذاري یا بسیار نزدیک به آن به دسـت می آید، معمولاً بهترین نشانه ارزش بازار دارایی ابزار مشابه است. در مـواردي کـه اخیـراً معـاملات مرتبطی وجود نداشته است، شواهد مربوط به قیمتهاي مظنه یا توافقی یا معاملات خصوصـی نیـز ممکن است مرتبط باشد.

٦calibrate

180

. 50.2اگر ابزار مشاهده شده با ابزار ارزشگذاري شده متفاوت است یا اگر اطلاعـات بـه انـدازه کـافی جدیـد نباشد که مرتبط باشد، ممکن است لازم باشد اطلاعات قیمت را اصلاح کنید. به عنـوان مثـال، اگـر قیمت قابل مشاهده براي ابزارهاي مشابه با یک یا چند ویژگی متفاوت با ابزار مـورد ارزشـگذاري در دسترس باشد، ورودي هاي ضمنی از قیمت قابل مقایسه بایستی به گونه اي تعدیل شوند که شرایط خاص ابزار مالی مورد ارزشگذاري را منعکس کنند.

. 50.3هنگام اتکا بر قیمت از یک سرویس قیمتگذاري، ارزشگذار باید بفهمد که قیمـت چگونـه بـه دسـت آمده است.

. ٦٠رویکرد درآمد

.60.1ارزش ابزارهاي مالی ممکن است با استفاده از روش جریان نقدي تنزیل شده تعیین شود. شرایط یـک ابزار تعیین کننده است، یا اجازه برآورد جریان هاي نقدي تنزیل نشده را می دهد. شرایط یک ابـزار مالی معمولاً به شرح زیر است:

الف( زمانبندي جریانهاي نقدي، یعنی زمانی که واحد تجاري انتظار دارد جریانهاي نقدي مربوط به ابزار را تحقق بخشد،

ب( محاسبه جریانهاي نقدي، به عنوان مثال، براي ابزار بدهی، نرخ بهره اعمالشده، یا بـراي ابـزار مشتقه، نحوه محاسبه جریانهاي نقدي در رابطه با ابزار یا شاخص )یا شاخصهاي( پایه،

پ( زمان و شرایط براي هر گزینه در توافق، به عنوان مثال، قرار دادن یا فراخوانی، پـیش پرداخـت، تعمیم یا گزینه هاي تبدیل، و

ت( حمایت از حقوق طرفین ابزار، به عنوان مثال، شرایط مربوط بـه ریسـک اعتبـاري در ابزارهـاي بدهی یا اولویت یا تبعیت از دیگر ابزارهاي نگهداري شده.

.60.2در تعیین نرخ تنزیل مناسب، لازم است بازده مورد نیاز ابزار براي جبران ارزش زمانی پول و ریسکهاي بیشتر احتمالی ناشی از موارد زیر، اما نه محدود به این موارد، ارزشگذاري شود: الف( شرایط و ضوابط ابزار، به عنوان مثال، تابع، ب( ریسک اعتباري، یعنی نبود اطمینان در مورد توانایی پرداخت طرف مقابل را در زمان مقرر انجام دهید، پ( نقدینگی و بازارپذیري ابزار، ت( ریسک تغییرات در محیط قانونی یا قانونی و ث( وضعیت مالیاتی ابزار.

. ٦٠٫٣در مواردي که جریانهاي نقدي آتی مبتنی بر مبالغ توافقی ثابت نباشد، بـراي تعیـین وروديهــاي لازم، باید برآوردي از جریانهاي نقدي مورد انتظار انجام شود. تعیین نرخ تنزیل باید منعکس کننده ریسکهاي جریان هاي نقدي باشد و با آن سازگار باشد. به عنوان مثال، اگر جریان هاي نقدي مورد انتظار بدون زیان اعتباري اندازه گیري شود، نرخ تنزیل باید توسط جزء ریسک اعتباري کاهش یابد.

181

بسته به هدف ارزشگذاري، ورودي ها و مفروضات ایجاد شده در مدل جریـان نقـدي بایـد مـنعکس کننده مواردي باشد که توسط فعالان انجام میشود یا آنهایی که بر اساس انتظارات یا اهداف فعلـی دارنده است. به عنوان مثال، اگر هدف ارزشگذاري تعیین ارزش بازار یا ارزش منصفانه همانطور کـه در استانداردهاي بین المللی گزارشگري مالی ) (IFRSتعریف شده است، مفروضات باید مـنعکس

کننده مفروضات فعالان باشد. اگر هدف اندازه گیري عملکرد یک دارایی در برابر معیارهـاي تعیـین شده توسط مدیریت باشد، به عنوان مثال، نرخ بازده داخلی هدف ، ممکن است مفروضات جایگزین مناسب باشند.

.70رویکرد بها

.70.1در استفاده از رویکرد بها، ارزشگذاران باید از رهنمودهاي موجود در استاندارد بینالمللی ارزشـگذاري (IVS ١٠٥) 105رویکردها و روشهاي ارزشگذاري ، پاراگراف ٧٠٫١-٧٠٫١٤پیروي کنند.

.80ملاحظات ویژه براي ابزارهاي مالی

.80.1در بخش هاي زیر لیستی از مباحث مربوط به ارزشگذاري ابزارهاي مالی لیست غیرجـامع ارایـه شـده است:

الف( ورودي هاي ارزشگذاري )بخش .(90 ب( ریسک اعتباري )بخش .(100 پ( نقدینگی و فعالیت بازار )بخش .(110 ت( محیط کنترل )بخش .(120

.90ورودي هاي ارزشگذاري

.90.1مطابق با اسـتاندارد بینالمللـی ارزشـگذاري (IVS ١٠٥) 105رویکردهـا و روشهـاي ارزشـگذاري پاراگراف ، ،10.7هر مجموعه دادهاي که به عنوان ورودي ارزشگذاري استفاده میشود، درك منابع و نحوه تنظیم وروديها توسط ارائهدهنده، در صورت وجود، براي درك میزان اتکـایی کـه بایـد بـه استفاده از ورودي ارزشگذاري داده شود، ضروري است.

.90.2ورودي هاي ارزشگذاري ممکن است از منابع مختلفی به دست آینـد. منـابع ورودي ارزشـگذاري کـه معمولاً مورد استفاده قرار میگیرند عبارتند از: نقل قـول کـارگزار، خـدمات قیمتگـذاري تـوافقی، قیمت ابزارهاي قابل مقایسه از طرف اشخاص ثالث و خدمات قیمتگذاري دادههاي بازار. نهاده هاي ضمنی اغلب می توانند از چنین قیمت هاي قابل مشاهده اي مانند نوسانات و بازده استخراج شوند.

182

.90.3ارزشگذار هنگام ارزشگذاري اعتبار نقل قول کارگزار، بـهعنوان شـواهدي از نحـوه قیمتگــذاري یــک دارایی توسط فعالان، باید موارد زیر را در نظر بگیرد:

الف( کارگزاران عموماً بازارها را ایجاد میکنند و ابزارهاي محبوبتر پیشنهاد میدهند و ممکن است پوشش را به ابزارهاي با نقدینگی کمتر گسترش دهند. از آنجایی که نقدینگی اغلب با گذشـت زمان کاهش مییابد، یافتن قیمتها براي ابزارهاي قدیمیتر ممکن است دشوارتر باشد.

ب( یک کارگزار نگران معامله است، نه حمایت از ارزشگذاري، و آنها انگیزه کمـی بـراي تحقیـق در مورد یک نقل قول نشانگر به اندازه یک مظنه قابل اجـرا دارنـد. بـراي درك اینکـه آیـا مظنـه کارگزار یک نقل قول الزام آور، اجرایی یا غیر الزام آور، مظنه نظري اسـت، نیـاز بـه ارزشـگذار است. در مورد مظنه غیر الزام آور، ارزشگذار باید اطلاعات بیشتري را جمعآوري کند تا بفهمـد آیا قیمت باید تعدیل شود یا از ارزشگذاري حذف شود.

ج( در جایی که کارگزار طرف مقابل یک ابزار است، تضاد منافع ذاتی وجود دارد. د( کارگزاران انگیزه اي براي تشویق تجارت دارند.

.90.4خدمات قیمت گذاري توافقی با جمع آوري اطلاعات ورودي قیمت یا ارزشگذاري در مورد یک ابزار از چندین مشترك شرکت کننده عمل میکند. آنها مجموعه اي از نقـل قـول هـا از منـابع مختلـف را منعکس می کنند، گاهی اوقات با تعدیل براي جبران هرگونه سوگیري نمونه گیري. این مشکلات بر تضاد منافع مرتبط با کارگزاران انفرادي غلبه می کند. با این حال، مانند مظنه کارگزار، ممکن است نتوان یک ورودي مناسب براي همه ابزارها در همه بازارها پیدا کرد. بهعلاوه، علیرغم نام آن، قیمت توافقی ممکن است لزوماً یک »اجماع واقعی« در بازار نباشد، بلکه بیشتر تخمینی آماري از معاملات اخیر بازار یا قیمتهاي نقلشده است. بنابراین، ارزشگذار باید بداند که قیمتگذاري توافقی چگونـه برآورد شده است و با توجه به ابزاري که ارزشگذاري میشود، چنین برآوردهایی معقول هسـتند یـا خیر. اطلاعات و ورودي هاي مربوط به ارزشگذاري یک ابزار غیرنقدشونده را اغلب می توان از طریق معاملات قابل مقایسه به دست آورد )براي جزئیات بیشتر به بخش 110مراجعه کنید(.

.100تعدیلات ریسک اعتباري

.100.1درك ریسک اعتباري اغلب جنبه مهم ارزشگذاري یک ابزار مالی و مهمتر از همه ناشر است. برخـی از عوامل رایجی که در ایجاد و اندازه گیري ریسک اعتباري باید در نظر گرفته شوند عبارتند از:

الف( ریسک اعتبار شخصی و ریسک طرف مقابل: ارزشگذاري قدرت مالی ناشـر یـا هـر ارائهدهنـده پشتیبانی اعتباري نه تنها شامل بررسی عملکرد مالی تاریخی و پیشبینیشده واحد یا نهادهاي مربوط است، بلکه در نظر گرفتن عملکرد و چشمانداز بخش صنعتی است که کسبوکار در آن فعالیت میکند. علاوه بر اعتبار ناشر، ارزشگذار بایستی اعتبار هر طرف مقابل دارایی یـا بـدهی در حال ارزشگذاري را نیز در نظر بگیرد. در مورد فرآیند تسویه حساب اتاق پایاپاي، بسیاري از حوزههاي حقوقی اکنون نیاز دارند که اوراق مشتقه خاصی از طریق یک طرف مقابـل مرکـزي

183

معامله شود که میتواند ریسک را کاهش دهد، اما ریسک باقیمانده طرف مقابـل بایـد در نظـر گرفته شود.

ب( ارزشگذار همچنین بایستی بتواند بین ریسک اعتباري ابزار و ریسک اعتبـاري صـادرکننده و/یـا طرف مقابل تمایز قائل شود. به طور کلی، ریسک اعتباري ناشر یا طرف مقابـل، وثیقـه خاصـی مرتبط با ابزار را در نظر نمی گیرد.

پ( تبعیت: تعیین اولویت یک ابزار در ارزشگذاري ریسک نکول حیاتی است. ابزارهاي دیگـر ممکـن است نسبت به داراییهاي ناشر یا جریان هاي نقدي که ابزار را پشتیبانی می کند، اولویت داشته باشند.

ت( اهرم: مقدار بدهی مورد استفاده براي تأمین مالی دارایی هایی که بازده ابـزار از آن حاصـل مـی شود می تواند بر نوسانات بازده به ناشر و ریسک اعتباري تأثیر بگذارد.

ث( توافقهاي خالصسازي: در مواردي که ابزارهاي مشتقه بین طرفهاي مقابل نگهداري میشــود، ریسک اعتباري ممکن است با یک توافق خالص یا جبران کاهش یابد که تعهـدات را بـه ارزش خالص معاملات محدود میکند، یعنی ، اگر یکی از طرفین ورشکسته شود، طـرف دیگـر حـق دارد مبالغی را که به طرف ورشکسته بدهکار است در مقابل مبالغی که به موجب اسـناد دیگـر بدهکار است جبران کند.

ج( حمایت پیشفرض: بسیاري از ابزارها حاوي نوعی حمایت هستند تـا ریسـک نبـود پرداخـت بـه دارنده را کاهش دهند. حمایت ممکن است به شکل ضمانت توسط شخص ثالث، توافـق بیمــه، مبادله پیشفرض اعتبار یا داراییهاي بیشتري براي پشتیبانی از ابزار مورد نیاز براي پرداختها باشد. همچنین در صورتی که ابزارهاي تابعه اولین زیان را در دارایی هاي پایه داشـته باشـند و در نتیجه ریسک را براي ابزارهاي اصلی تر کاهش دهند، قرار گرفتن در معرض اعتبـار کـاهش می یابد. هنگامی که حمایت به صورت ضمانت، توافق بیمه یا معاوضـه نکـول اعتبـاري اسـت، لازم است طرفی که حمایت را ارائه می کند تشخیص و اعتبار آن طرف ارزشـگذاري شـود. در نظر گرفتن شایستگی اعتباري شخص ثالث نه تنها مستلزم موقعیت فعلی، بلکه تأثیر احتمـالی دیگر ضمانتها یا توافقهاي بیمهاي اسـت کـه واحـد تجـاري نوشـته اسـت. اگـر ارائهدهنـده ضمانتنامه، دیگر اوراق بدهی مرتبط را نیز تضمین کرده باشد، احتمال نبود انجام آن افـزایش مییابد.

.100.2براي طرفهایی که اطلاعات محدودي براي آنها در دسترس است، اگر معاملات ثانویه در یـک ابـزار مالی وجود داشته باشد، ممکن است دادههاي بـازار کـافی بـراي ارائـه شـواهدي از تعـدیل ریسـک مناسب وجود داشته باشد. در غیر این صورت، ممکن است لازم باشد شاخصهاي اعتباري، اطلاعات موجود براي واحدهاي تجاري با ویژگیهاي ریسک مشابه، یا تخمین رتبه اعتباري طرف با اسـتفاده از اطلاعات مالی خود، بررسی شود. حساسیتهاي متفاوت بدهیهاي مختلف بـه ریسـک اعتبـاري، مانند وثیقه و/یا تفاوت سررسید، باید در ارزشگذاري اینکه کدام منبع دادههاي اعتباري مرتبطترین

184

اطلاعات را ارائه میدهد، در نظر گرفته شود. تعدیل ریسک یا گسترش اعتبار اعمال شده بر اسـاس مقداري است که یک شرکت کننده براي ارزشگذاري ابزار خاصی نیاز دارد.

.100.3ریسک اعتباري مرتبط با یک بدهی براي ارزش آن مهم است زیرا ریسک اعتباري ناشر بـا ارزش در هر انتقال آن بدهی مرتبط است. در مواردي که لازم است انتقال بدهی را بـدون توجـه بـه هرگونـه محدودیت واقعی بر توانایی طرفین براي انجام این کار فرض کنیم، به عنوان مثال، به منظور رعایت الزامات گزارشگري مالی، منابع بالقوه مختلفی براي انعکاس ریسـک اعتبـاري خـود در ارزشـگذاري وجود دارد. از بدهی ها اینها شامل منحنی بازده اوراق قرضه خود واحد تجاري یا دیگر بـدهی هـاي صادر شده، گستردگی سوآپ پیش فرض اعتباري یا با ارجاع به ارزش دارایی مربوط اسـت. بـا ایـن حال، در بسیاري از موارد صادرکننده بدهی توانایی انتقال آن را نخواهد داشـت و تنهـا میتوانــد بــا طرف مقابل آن را تسویه کند.

.100.4وثیقه: دارایی هایی که دارنده یک ابزار در صورت نکول به آنها رجوع می کند بایـد در نظـر گرفتـه شود. به ویژه، ارزشگذار بایستی بداند که آیا رجـوع بـه تمـام داراییهـاي ناشـر اسـت یـا فقـط بـه دارایی)هاي( مشخص. هر چه ارزش و نقدینگی دارایی)هایی( که واحد تجاري در صـورت نکـول بـه آنها متوسل می شود بیشتر باشد، ریسک کلی ابزار به دلیل افزایش بازیابی کمتر می شود. به منظور جلوگیري از محاسبه مضاعف، ارزشگذار بایستی در نظر بگیرد که آیا وثیقه قبلاً در قسمت دیگري از ترازنامه حساب شده است یا خیر.

.100.5هنگام تعدیل ریسک اعتباري خود ابزار، در نظر گرفتن ماهیت وثیقه موجود بـراي بـدهی هـاي در حال ارزشگذاري نیز مهم است. وثیقه اي که به طور قانونی از ناشر گرفته می شـود، معمـولاً میـزان اعتبار را کاهش می دهد. اگر بدهیها مشمول فرآیند تثبیت مکرر باشند، ممکن است تعدیل ریسک اعتباري با اهمیتی وجود نداشته باشد، زیرا طرف مقابل عمدتاً از ضـرر در صـورت نکـول محافظـت میشود.

.110نقدینگی و فعالیت بازار

.110.1نقدینگی ابزارهاي مالی از ابزارهایی که استاندارد شده و به طور منظم در حجم بالا انجام می شـوند تا مواردي که بین طرف هاي مقابل که توانایی واگذاري به شخص ثالث را ندارند، مورد توافـق قـرار می گیرد. این دامنه به این معنی است که در نظر گرفتن نقدینگی یک ابزار یا سطح فعلـی فعالیـت بازار در تعیین مناسبترین رویکرد ارزشگذاري مهم است.

.110.2نقدینگی و فعالیت بازار متمایز هستند. نقدینگی یک دارایی معیاري است که نشان می دهـد چقـدر آسان و سریع می توان آن را در ازاي پول نقد یا معادل وجه نقد منتقل کـرد. فعالیـت بـازار انـدازه

185

گیري حجم معاملات در هر زمان معین است و یک معیار نسبی است نه مطلـق. فعالیـت کـم بـازار براي یک ابزار لزوماً به معناي نقد نشدن ابزار نیست.

.110.3با اینکه مفاهیم جداگانه، نبود نقدینگی یا سطوح پایین فعالیت بازار، چالشهاي ارزشگذاري مشابهی را از طریق فقدان دادههاي بازار مرتبط ایجاد میکند، یعنی دادههایی که یـا در تـاریخ ارزشـگذاري جاري هستند یا به یک دارایی به اندازه کافی مشابه براي قابل اعتماد بودن مربوط میشوند. هر چه نقدینگی یا فعالیت بازار کمتر باشد، اتکاي بیشتري به رویکردهاي ارزشگذاري مورد نیاز خواهد بـود که از تکنیک هایی براي تعدیل یا وزن دهی 

متن کامل کتاب:

14040404- استانداردهاي بین المللی ارزشگذاري IVS.pdf

«کاراسهم»
کارشناسی رسمی دادگستری، ارزشگذاری کارخانجات، شرکت، برند